賃貸経営の5つの安心 住友不動産株式会社

住友不動産

土地活用の窓口の加盟企業「住友不動産株式会社」をご紹介します。

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賃貸経営の5つの安心

構造

古くから日本の気候風土と生活文化のなかで理想の建築材であり続けてきた、木。

その強さとやさしさに新しい力をふきこみ、先進の技術で磨きあげてきた家づくり。

いつも、いつまでも、心地よく安心な住まいを。

私たちは”木の家”でお答えします。

対応力

多様な条件の敷地を最大限に活かす、高い敷地対応力があります。

狭小敷地や変形敷地、斜線規制など、様々な制約を受ける敷地条件。

住友不動産は自由設計の強みを活かし、どんな条件の敷地でも、最大限有効に活用するプランをご提案します。

変形敷地

変形L字の敷地に効率的で、魅力のある建物を。

不規則な変形敷地も、敷地の形状に合わせて無駄なくスペースを活用できるのが自由設計の強みです。

この例では敷地の特徴を生かすことで、むしろ雁行型で間取りの変化に富んだ魅力ある賃貸物件をつくることに成功しました。

設計はプランナー制を採用物件の特性に合わせて本社設計チームの専任者が担当します。

設計はすべて東京・新宿にある本社設計チームの中から、物件の特性に合った専任者が担当します。

マンションや戸建住宅も手がけるプランナーが入居者のニーズを考えて、競合物件と差別化できる魅力あるプランをご提案します。

整形敷地

住友不動産

住友不動産

パティオ付きの独創的なプランで差別化できる物件に。

制約の少ない整形敷地も、無駄のない均一なプランだけが、常に正解というわけではありません。

戸建の建ち並ぶ郊外の住宅地などでは、周囲と差別化できる個性的なプランが求められる場合もあります。

住友不動産なら、このプライベートパティオ付き賃貸のように、独創的でプレミアム感のあるプランのご提案が可能です。

狭小敷地

悪条件を逆手に取った戸建感覚の賃貸。地形の悪い20坪に満たない狭小敷地。

住友不動産では設計の自由度を活かし、敷地を最大限に活用して、競争力のあるプランをご提案します。

斜線規制都市部の厳しい斜線規制にもきめ細かく対応。

都市部では北側斜線、道路斜線など様々な規制や制限が珍しくありません。自由度の高い木質工法ならきめ細かいプランで、それらに柔軟に対応することができます。

空間を立体的に使い、限られた敷地を有効活用

・オーバーハング

上階が1階より張り出した設計。下部にガレージスペースなどを確保できます。

・セットバック

斜線規制をクリアする設計です。ルーフバルコニーなどに活用することもできます。

・スキップフロア

高低差のある敷地に対応できます。また1階をガレージにすると建物の高さを抑えられます。

エキスパート制

住友不動産がご提案する高収益・安定経営のカギ。

それは各分野の専門家が連携するエキスパート制というカタチです。

建築には高い関心をお持ちでも、「賃貸管理は建築会社にお任せ」でいいとお考えではありませんか?

いまや花盛りともいえる、建築と賃貸募集・管理をワンストップで提供するビジネスモデル。

しかし、これは本当に最適なカタチなのでしょうか?私たち住友不動産の考え方は異なります。

私たちが考える、本当にマーケットにマッチした理想的な賃貸住宅経営のカタチ。それは、それぞれの専門家が連携する「エキスパート制」です。

建築の企画提案から募集・管理運営まで、各々に最良なエキスパートの選択が大切な事業のパフォーマンスを高めます。

建物も賃貸管理も同じ会社に任せて安心できますか?

賃貸管理には募集力・営業力・仲介力・管理力が必要です。

建築会社・ハウスメーカーと一体となった管理会社はそれらを持った、真の実力がある会社といえるでしょうか?

あなたが入居者なら、どのようにお部屋探しをなさいますか?入居者の視点で考えると、募集に強い会社がわかります。

「インターネットで充実した物件情報を持つ会社に問い合わせる」ならネット検索トップの会社。

「店舗に足を運んで担当者に聞く」なら多店舗展開の会社。

「雑誌でリサーチする」なら賃貸雑誌での掲載が多い会社。

「以前借りて良かった賃貸会社をリピートする」なら入居者に優しい管理力のある会社が強いというように。

真の実力のある管理会社を見極めることが、高収益・安定経営の近道です。

管理会社の適性をよく見極めずに管理を依頼するのは大きなリスクです。

建物は、計画地によって規模もプラン内容もすべて異なります。

にも拘らず、その建物の管理を任せるのにふさわしい管理会社かどうか、適性をよく見極めずに管理を依頼するのは大きなリスクです。

だからこそ、建築においてはそれぞれのエリア特性や敷地条件に合わせたオーダーメイドの設計にこだわり、賃貸管理に関しては当該エリアで最も高いパフォーマンスを打ち出せる管理会社と連携し、最適な資産活用を行う。

それが住友不動産がお勧めするエキスパート制というカタチです。

一括借上げシステムの「家賃保証」とは?「家賃保証」は家賃額を保証するものではありません。

保証家賃は約2年ごとに見直され、建物が老朽化するにつれて下落します。

潜んでいるリスクを十分に理解する必要があります。

ご相談から賃貸経営のスタートまで信頼できるコンサルタントとしてバックアップします。

実際に賃貸経営をスタートするまでには、建物の建築だけでなく、事前の市場調査やプランニング、管理会社の選定や資金計画の立案など、解決しなければいけない様々な課題があります。

住友不動産の担当者はそのひとつひとつについて、きめ細かくご相談に応じながら、オーナー様の信頼できるパートナーとして、ご一緒に取り組んでまいります。

図2

経営計画

木質工法による、ローリスクで高収益の経営計画をご提案します。

成功する賃貸住宅経営のポイントは、リスクを抑え、高い収益を上げること。

それを実現するのが、住友不動産の木質工法です。 木質工法は、税制面や利回りの点でも投資メリットの大きい建築方法といえます。

住友不動産は、まず”リスク”についてお話しします。

賃貸経営には様々なリスクが存在します。

そのリスクを理解し、リスクを回避するにはどうすればよいのか考えることから賃貸経営は始まります。

賃貸経営に降りかかるリスクとは?

借入金リスク

建築費などの投資コストはローンなどの借入金で賄うケースが少なくありません。

しかし過大な借入れは将来の返済リスクを増大させます。

住友不動産では木質工法による建築費の低減など、効率的で安心な投資を行うためのご提案をしています。

金利上昇リスク

将来の金利上昇を見込んだ無理のない資金計画が立てられるよう、オーナー様のライフスタイルに合ったローン商品の選定などをアドバイスいたします。

また、住友不動産の提携ローンをご利用いただくこともできるので安心です。

建物の老朽化リスク

建物の老朽化は、空室率の増大や家賃の下落、メンテナンスコストの増大につながります。

こうした老朽化によるリスクを回避するため、住友不動産は将来のメンテナンス対策まで十分に考慮した建物のご提案を行っています。

空室リスク

空室リスクを避けるためには、建物と管理それぞれに高いパフォーマンスが求められます。

そのため建物計画では入居者に選ばれ続ける魅力あるプランをご提案し、管理計画では募集力・営業力・仲介力・管理力を備えた管理会社をご紹介しています。

家賃下落リスク

家賃下落のリスクは、老朽化や空室の増加などを招くマーケット競争力の低下が主な原因となります。

賃貸マーケットにおいて、ハード・ソフト両面で差別化をはかり、長く競争力のある賃貸住宅をご提案いたします。

生活環境の変化のリスク

将来、生活環境の変化等によって賃貸経営の継続が難しくなる場合もあります。

そこで経営の出口部分まで考慮し、将来の様々な変化にも対応できるコンサルティングや、生命保険等の金融商品を用いたリスクマネージメントのご提案を行います。

賃貸経営に伴う多様なリスクと、それに対する対応策をオーナー様とご一緒に考えること。

住友不動産のコンサルティングは、そこから始まります。

木質工法は、”減価償却期間”が短いのがメリットです。

税制上、不動産所得の計算では、建物の建築費相当額を減価償却費として一定の期間に分割して計上ができる経営上のメリットがあります。

この減価償却費とは、実際の支出を伴わない名目上であり、賃貸事業を行いながら、投下した資本を回収していくものです。

木質工法は、償却期間が短いため償却率が高く、早期に回収が可能なことも、税制上の大きなメリットとなります。

図3
図4

ロングライフ仕様

メンテナンス性能の高い光触媒タイル、住まいを長持ちさせる外壁通気工法が高収益を支えます。

光触媒タイルの外壁は、高級感あふれる外観で競合物件との差別化を図ります。

メンテナンス費用が削減できるのも、うれしいメリット。

また、結露を防ぐ外壁通気工法は建物を長持ちさせます。

入居者に人気の高級感あふれる外観を“メンテナンスフリー”の光触媒タイルが維持します。

税制上、不動産所得の計算では、建物の建築費相当額を減価償却費として一定の期間に分割して計上ができる経営上のメリットがあります。

この減価償却費とは、実際の支出を伴わない名目上であり、賃貸事業を行いながら、投下した資本を回収していくものです。

木質工法は、償却期間が短いため償却率が高く、早期に回収が可能なことも、税制上の大きなメリットとなります。

光触媒タイルの外壁は吹き付けやサイディングに比べ、 “ライフサイクルコストもお得”です。

通常の吹き付けやサイディングによる外壁材は、建築後8~10年程度たつと表面が劣化して塗装の塗り直しなどが必要になります。

これに対し光触媒タイルはメンテナンスフリーなので塗り直しなどの費用がかかりません。

吹き付けやサイディングに比べ、初期費用はかかっても、ライフサイクルコストで比較すれば結局はおトクです。

美観を維持することで入居者の人気を保ち、賃料の下落を防ぎます。

住友不動産の外壁通気工法は結露を防ぎ、 “建物を長持ち”させます。

結露は壁の表面で発生するとカビやダニの原因になり、壁内で発生すると木材を腐朽させるなど建物にさまざまな悪影響を与えます。

住友不動産は通気層により水蒸気を壁内から追い出す外壁通気工法です。

さらに、壁内側に湿気を入れないベーバーバリア(防湿フィルム)を採用するなど、さまざまな独自の結露防止対策を施しています。

住友不動産がおすすめする新しい床下排水システム。

屋外工事を効率化し、メンテナンスがしやすい。

住友不動産では新しい床下排水システムとして集中排水ヘッダー工法を採用。

排水ヘッダーで配管を1ヵ所にまとめてから屋外へ排水するので屋外工事のコストが削減でき、リフォーム時の設備変更やメンテナンスがしやすいなどのメリットがあります。(上階のみ)

企業概要

企業名 住友不動産株式会社
設立 昭和24年12月1日
代表 代表取締役社長 仁島 浩順
所在地 〒 160-0023
東京都新宿区西新宿8-15-1
住友不動産西新宿八丁目ビル5階
URL http://www.j-urban.jp/apartment/

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