賃貸経営

アパート・マンション経営のリスクは考え方次第!?借入と収益のハナシ

リスクを伴った不動産

不動産投資でも、アパートやマンションを購入または建設し、家賃収入や売却費で収益を得る場合は、レバレッジを活用した投資がおすすめです。ただ一方「レバレッジとはなにか?」「レバレッジ活用しても収益は得られないのではないか?」と疑問に思う人も少なくありません。

そこで今回はアパート・マンション経営に欠かせないレバレッジと借入、収益の考え方について解説します。これから不動産投資を始めようと思っている人はぜひ参考にしてください。

レバレッジとは

利益

レバレッジとは、直訳で「てこの力、作用」の意味です。

「少ない労力で大きな物を動かすこと」を不動産の世界に置き換えると「少ない自己資金で、大きな額の不動産を購入・運用する」というニュアンスになります。不動産投資にも活用されることが多くなりました。

例えば、800万円を自己資金として用意したとします。ただこの資金だけで不動産投資を始めることはほぼ不可能です。もし物件を購入・建築できたとしても収益は見込めません。

そこで足りない分を金融機関から融資してもらい4000万円の不動産を購入できるようします。実際に融資してもらった金額は3200万円+金利となるため、その不動産を少なくとも金利と合わせた額以上で売れば、収益へとつながるのです。

また、1000万円の自己資金で年間100万円の家賃収入が得られる不動産を購入した場合と、1000万円を頭金として金融機関から2000万円融資してもらい、年間300万円の不動産を購入した場合(金利は3%と設定)を考えてみましょう。

どちらも利回りは、以下の計算式で10%であることがわかります。

100万円÷1000万円×100=10% 300万円÷3000万円×100=10%

利回りが同じ10%であるにも関わらず、収益は約3倍に上がっています。

またレバレッジも以下のように求めることが可能です。

年間利息額=2000万円(融資額)×金利3%=60万円
実質収益=300万円(年間収益)-60万円(年間利息)=240万円
レバレッジ効率=240万円(実質収益)÷60万円(年間利息)=4倍

つまり、4倍のレバレッジ効率を得られたとなります。

このように、一見借入をして損をしているような状態でも、上手く活用することで中長期的に見て大きな収益を出すことができる可能性を秘めているのがレバレッジであり、積極的な不動産投資の考え方なのです。

賃貸経営に不可欠な借入について

不動産と資金

賃貸経営で収益を出していくには、金融機関からの借入は必須と考えても過言ではありません。

ちなみに、不動産投資の世界では「借入」と「融資」、2つの言葉が用いられますが、両者の違いは「借入=借りる側が行う行為」、「融資=貸す側が行う行為」といった立場の違いを表しているだけです。行なっていることはお金の貸し借りなので、違いに迷わないように理解しておきましょう。

賃貸経営の場合、アパートローンが主流

賃貸経営の場合、借入方法として主流なのが「アパートローン」と呼ばれるものです。アパートローンとは、賃貸経営特有のローンのことで一般的な住宅ローンとは異なります。

以下はアパートローンの特徴と住宅ローンとの違いをまとめたものです。

<アパートローンの特徴>

項目 特徴の詳細
返済原資(返済手段) 対象物件の家賃収入
※住宅ローンの場合、借入を行う本人の給与
減税制度 無し
※住宅ローンには「住宅ローン減税」あり
金利 約1~3%の幅があり、金融機関によって異なる
賃貸経営の実績があると金利が1~2%と安く借入れることができる傾向にあり、実績がないと1~3%と高く借入れることになる可能性が高い
返済期間 一般的に20~30年
税法上の法定耐用年数をもとに期間を算出する
ただし法定耐用年数が実際の返済期間になるとは限らず、多くの場合期間はそれよりも短くなる

アパートローンの審査基準

どのようなローンでも、審査基準というのが各金融機関で設けられています。アパートローンも例外ではありません。借入を行いレバレッジを効かせた収益を得るためには、まずアパートローンの審査基準をクリアすることが最低条件です。

以下は、アパートローンを契約する際に基準となる一般的な項目です。まずはここから理解していきましょう。

アパートの収益性

アパートの収益性とは、「そのアパートがどれくらい収益を生み出せるか・儲かるか」を表すものです。金融機関は、この度合で借入したローンを定期的に返済してもらえるかどうかを見極めます。ちなみに、多くの場合収益性の度合を「利回り」の高さで判断します。

利回りとは、「投資した金額に対する収益割合を1年当たりの平均に直した数字」のことです。冒頭でも計算表を載せましたが、対象に投資した金額(借入分含む)を予定年間収益で割ると算出することができ、利回りが高ければそれだけ年間収益が高いと判断可能です。

また、投資コストを下げることも収益性の高さを上げるポイントとなります。

例えば、賃貸経営を行う際に「すでに土地を所有している人」と「不動産と同時に土地も購入予定の人」がいたとします。どちらが投資コストを下げられるかというと、断然前者です。

前者であれば、投資先は不動産のみになり、月々の返済額も少なくなります。

したがって利回りを高くし、賃貸経営にかける投資コストも安く見積もることができれば金融機関から「収益性が高い」と判断されるのです。

資産価値

何かモノを売った経験がある人は、そのモノの価値が査定額につながることを知っています。特におもちゃやゲームは閉まっていた箱の有無で価値が大きく変わると考えられているので、いずれ売却を考えている人は箱まで大切に保管しているはずです。

もちろん、不動産や土地にも同様に価値が存在し、アパート・マンションにおける資産価値は「土地・立地条件の良し悪し」になります。立地条件が良いとアパート・マンションの資産価値は高いと銀行から判断してもらえるのです。

以下を参考に、これから購入する土地または、既に所有している土地の資産価値が高いか確認してみましょう。

  • 駅からのアクセスが良い(駅近)
  • 都心部に近い土地である
  • 生活圏の利便性に富んでいる

ただ、土地から購入する予定の人は、立地条件が良い土地を手に入れようとすると投資コストが上がってしまい、収益性が低くなる可能性があります。もし土地から購入する場合は、収益性とのバランスを考えて慎重に購入するようにしましょう。

借入を行う人の信用性

前述したように、アパートローンの返済原資は「家賃収入」でさるため、基本的には本人が仕事で得る収入(給与)などは関係がありません。

しかし例外として対象のアパート・マンションに空室が複数できてしまった場合、ローンの返済が停滞してしまう可能性があります。その時は本人が他の収入源から補填することになるので、念のために信用性が高いかを申告してもらう可能性があるのです。

例えば「充分な貯蓄がある」「安定した大手の企業に勤めている」「本業以外の収入源を持っている」といった人は信用性が高いとみなされやすいです。申告を求められたときは、少しでも有利に進めるために申告しておいた方が良いでしょう。

レバレッジのメリット

増える収益

賃貸経営による不動産投資でも、レバレッジは欠かせません。その最たる理由は、前述したようにレバレッジを効かせれば多くの収益を得られるからといえます。しかし、他にもレバレッジにはメリットがあるのです。以下のメリットも含めてレバレッジの良さを感じてください。

投資効率が良い

レバレッジを活用するメリットの1つ目として挙げられるのは「投資効率の良さ」です。

投資効率の良し悪しは、どれだけ自己資金を抑えつつレバレッジを効かせて投資規模を拡大できるかにかかっています。

もう一度、冒頭で用いた例をもとに投資効率を考えてみましょう。ちなみにこのケースでは諸費用や税金については考慮しません。

自己資金1000万円で、利回り10%のアパート・マンションを購入した場合を考えます。その場合、年間の家賃収入は1000万円×10%=100万円です。

一方、自己資金を500万円までに抑えて、レバレッジを6倍効かせた利回り10%、3000万円の不動産を購入した場合、年間の家賃収入は3000万円×10%=300万円となります。

そして、アパートローンで借入した金額は2500万円です。これを金利3%でかつ一般的な返済期間30年で返済すると考えた場合、年間の返済額は約126万円となります。

したがって手元に残る収益が、300万円(年間家賃収入)- 126万円(年間返済額)=174万円となるのです。

このことから、自己資金1000万円を全額投資に回すよりも、ある程度残してレバレッジを効かせて投資をした方が、より収益を得られるか変わらない額を収益として得られるのです。

もし自己資金を全て投資したときと変わらない年間収益だったとしても、もともと自己資金からの使用額を500万円に抑えているため、自己資金全てを投資した場合よりも500万円余裕が出るのです。余った自己資金は諸経費や税金対策、投資規模の拡大にも活用できるためお得になります。

つまり、レバレッジを上手く活用できれば、自己資金抑えつつ投資規模の大きい不動産から効率よく収益を得られるのです。

団体信用生命保険の存在

レバレッジを活用すると得られるメリット2つ目として挙げられるのは、保険効果が高いという点です。具体的には団体信用生命保険の存在が大きく、これが賃貸経営のメリットとなります。

そもそも団体信用生命保険とは、賃貸経営にかかっているローンを返済している最中にその不動産の所有者が亡命、または意識不明などの高度な障害に陥った場合に発動し、生命保険会社が残債をまとめて支払ってくれるという制度です。

実際に、投資効率で用いた例を参考に、団体信用生命保険を契約していた場合としていなかった場合のリスクの違いを見てみましょう。

自己資金1000万円で借入なしの不動産所有者が、返済途中に亡くなってしまった場合、家族に相続されるのは、購入した不動産です。

一方、自己資金500万円で2500万円を借入し、3000万円の物件を購入した不動産所有者が無くなってしまった場合、団体信用生命保険が適用され、まず借入れていた2500万円が0円になります。また、相続人には自己資金の残り500万円と、返済義務がなくなった3,000万円の物件を残せるのです。

また他にも、以下のようなメリットがあります。

  • 所有者が亡くなっても、対象の不動産からの家賃収入が得られる
  • 金融機関がローン利用者をまとめて申し込むため、1人当たりの掛け金が安い
  • 加入時の年齢に関係なく保険料が一律

以上のように、不動産投資におけるレバレッジには、団体信用生命保険という保険効果の高い存在があるのです。

金利上昇には注意が必要!

メリットを理解すると同時に気をつけておきたいのは、「金利上昇のリスク」です。

融資を使って自己資金をレバレッジしていく上で、金利はかなり大切な要素となってきます。例えば、2500万円を借入し、金利融資期間30年で借入した場合を考えてみましょう。

低金利の1.5%で借りた場合には、毎月の返済額は約9万円ですが、もしも金利が3%まで上がると毎月の返済額は約11万円まで跳ね上がってしまいます。つまり、たった金利が少し上がっただけで毎月の返済額は大きく上昇してしまうのです。

レバレッジを効かせた賃貸経営を行う場合は、固定金利期間の長さと金利上昇リスクをしっかりと確認・認識したうえで、返済計画を立てるようにすることが必要不可欠です。

マイホーム購入にレバレッジを活用させた場合のリスク

崩れる不動産

マイホームを購入する場合、契約するローンは「住宅ローン」が主流です。

多くの人が住宅ローンを組むため、いまやなんの疑いもなくレバレッジを効かせてローンを組んでしまいがちですが、しっかりとリスクも把握しておいた方が良いでしょう。

ここでも実際の購入時を想定した例を用いて解説します。

まずは自己資金のみ(レバレッジ1倍、住宅ローン契約無し)でマイホームを購入した場合です。例えば自己資金1000万円で、同額のマイホームを購入したとします。その場合、負担額は1000万です。

もしこの購入直後に天災などのリスクが生じてしまい、不動産価値が4分の1になった場合、売却金額が250万円となります。負担額1000万円に対して売却金額は250万円なので、マイナス750万円の損失として計上されてしまうのです。

では、レバレッジを効かせて住宅ローンを組み、自己資金2000万円と借入金6000万円をたして8000万円の不動産をマイホームとして購入した場合、以下のようになります。

項目 金額
不動産購入額 8000万円
自己資金投資額 2000万円
住宅ローン借入金(レバレッジ4倍) 6000万円

ここで同じように天災が起きてしまい、不動産価値が4分の1になってしまった場合、売却金額などはどうなるでしょうか。

項目 金額
不動産売却価格 2000万円
自己資金投資額(購入時) 2000万円
住宅ローン借入金 6000万円
完済するために必要な補填資金 4000万円

もしこの時点でマイホームを売却しないといけなくなった場合、6000万円の借入金から不動産売却額2000万円を引いても残り4000万円が必要となるのです。

つまり総じての負担額は自己資金で投じた2000万円と、完済するためにひつような補填資金4000万円をあわせたマイナス6000万円となってしまいます。

レバレッジの特徴として効かせる倍率が大きいほどリスクとリターンがでかくなるという点があります。賃貸経営においても同様なリスクがつきものです。

ただ、マイホーム購入の住宅ローン返済原資は基本的に名義人の給与収入に頼る事を考えると、家賃収入が返済原資になるアパートローンの方がリスクが小さいと言えるかもしれません。

不動産を購入する際は、必ず借入のリスクとリターンのバランスを考えて契約するようにしましょう。

リスクや収益の仕組みをしっかり理解したうえで、アパート・マンション経営を行おう

老後の資金2000万円問題が取りだたされてから、個人で資産を増やす人が増えてきました。

不動産投資もその1つで、高額な収益を生むことができるというメリットを第一に、挑戦する人が増えているのが現状です。

しかし、不動産売却・賃貸経営、どちらの不動産投資にしてもしっかりと知識を得てリスクと収益の仕組みや、使える保険の内容などを理解せずに行うことは損失を大きくしてしまう要因になってしまいます。

特にリスクとリターンの振れ幅が大きい不動産関係に関しては、なおのこと慎重になる必要があるでしょう。

この記事では、アパート・マンション経営を行う上で知っておくべき借入やレバレッジ、リスクや収益の開設をしてきました。これから不動産投資を始めようと考えている方は、ここに書かれている内容を把握したうえで事業を展開していきましょう。

将来のためにも、投資への理解は深めておいて損はないはずです。


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