土地活用の基礎知識

土地を活用する前に知っておきたい解体費/造成費/立退料の相場

悩む大家さん

もし大きな土地を所有している場合、さらに所有している土地にアパートなどの建物が建っている場合、さらにその土地を活用しようと思えばどのくらいの費用がかかるかを把握しておく必要があります。

更地の場合には土地の造成費が、アパートやマンションの建替えには解体費や立退料がかかることでしょう。もちろん土地を上手に活用すれば定期的な収入が入ってきますが、その前にどのくらいの支出があるかも計算しておくべきでしょう。

では土地活用の際にかかる解体費や造成費、立退料の相場について見ていきましょう。

解体費用の相場

解体現場

もし、現在アパートやマンションなどの建物を所有していて建替えなどを検討しているのであれば、まずはその建物を取り壊す必要があります。土地の活用にあたっては解体費用もかなりの出費になることが多いので、まずは解体費がどのくらいかかるのかを計算しておかなければならないでしょう。

解体費の相場は取り壊す建物がどのような材料で建てられているかによって大きく変わります。さらに周辺環境や構造、どのくらいの人員が必要になるかなどの要素が関係してきます。では解体費の相場と傾向を見てみましょう。

木造は安く、鉄筋コンクリート造りは高い

容易に想像できることですが、壊しやすい木造住宅やアパートは解体費用が安くなります。一方で鉄筋コンクリート造の頑丈な建物は一般的に解体費の相場も高くなるでしょう。

基本的に解体費は坪あたりの価格で表示されます。木造の建物の解体費は1坪あたり4万〜5万円、軽量鉄骨造で6万〜7万円、鉄筋コンクリート造では7万〜8万円程度が相場となります。

1坪はおよそ3.3平方メートルなので簡単に解体費の相場が計算できます。たとえば木造3階建てのマンションを取り壊そうとする場合、延床面積が300平方メートルであれば、約100坪となります。したがって解体費の相場は、100×4=400万円程度ということになるでしょう。

解体費が高額になるケースもある

解体費は坪あたりの金額で決められているので、相場の変動はほとんどありません。しかし解体費の特徴は、施工条件によって解体費が非常に高額になるケースがあるという点です。地上2階建ての木造アパートの解体だったとしても、周辺環境によって解体費の合計は大きく異なることがあります。

たとえばアパートの敷地が広く重機が入って作業しやすい環境であれば解体費は安くなります。当然重機が行き来しやすい幅の広い道路があったり、周りにあまり民家がないといったポイントもあります。

一方で敷地が狭い、隣家と近接している、敷地内に電線が通っていて重機で自由に解体作業ができないといった条件では解体費用が跳ね上がる可能性があります。特に手作業が多い場合には人件費や手間賃が多くなります。

重機が入れなければ手作業での解体になります。それに加えて、現在では産業廃棄物の処理に厳しい基準が設けられている関係で、解体作業をしながら分別作業もしなければなりません。そのため機械で解体作業を行う部分と、手作業で徐々に解体していく部分とに分けて作業が行われているのです。

具体的にいうと、建具、畳、屋根材、クロスなどは手作業で丁寧に分別し、骨組みになったら一気に重機で取り壊します。こうした複雑な工程のため周辺環境によって解体費が大きく変わることがあるのです。

また車道と敷地の間に歩道があって重機が入れないような場合には、歩道も一度壊して、解体作業終了後に直すといった手法を取る場合もあります。作業に付随する工事が増えれば、それだけ解体費用が上がっていくことになるでしょう。

解体費を押し上げる別の要素

アスベスト

周辺環境に加えて、解体費が高額になる要素が別にあります。

たとえば地下に建物がある場合です。地下に構造物があると解体費用は一気に高くなります。一概にはいえませんが、地下階がある場合には解体費用は地上部分と同じほどかかると考えておいたほうがよいでしょう。

加えてどんな解体業者に作業を依頼するかも重要なポイントです。重機を保有していて自分たちで解体作業が行える業者であれば比較的見積もりが安くなります。一方でゼネコンなど元請けでは解体費が高くなる傾向があります。

さらに同じ解体業者でも繁忙期である3月や12月は解体費用が高騰する恐れがあります。

また解体費用を引き上げる別の要素があります。それが「ガードマンの配置」です。解体する建物の場所が入り組んでいたり、道幅が狭かったり、あるいは通学路が近かったりすると、安全を確保するためにより多くのガードマンを配置する必要があります。ガードマンの人件費が増えれば、自然と解体費も上がっていきます。

そして「アスベスト」も重要なポイントのひとつです。1975年以前に建てられた建物は、断熱材としてアスベストが使われていました。しかしアスベストに発がん性があることが分かり、現在では使用が禁止されています。解体時にはアスベストが飛散して作業員に深刻な健康被害をもたらす恐れがあるため、クリーンルームの設置などの適切な処理が求められます。その結果解体費が大幅にアップしてしまうのです。

解体費を安く抑える方法

解体費が坪あたりの価格であったり、周辺環境に左右されたりすることを考えると、解体費を安く抑えることはできないように思えます。しかしちょっとした工夫で解体費を安くすることができるのです。

たとえば相見積もりを取ることは非常に重要です。複数の業者から見積もりを取ることでどこが相場に近い価格で作業してくれるか、オプションをつけた状態でもっとも安いのはどこかなどを見極めることができます。

さらにゴミも重要な問題です。実は家庭から出るゴミは「一般廃棄物」であり、産業廃棄物を取り扱う解体業者には取り扱えません。

粗大ごみや家庭ごみは事前に処理しておくとゴミ処理の費用を抑えられます。さらに可能であれば敷地内の木をすべて伐採しておくことができます。加えて雑草も処理しておきましょう。これらの点に対して少し気を付けるだけで数十万円から百数十万円も解体費を節約することができます。

造成費の相場

造成現場

これから宅地として活用したいという土地を持っているものの、建物を建てるのには今のところ適していないということがあり得ます。そんなときには造成が必要になりますが、どのくらいの費用がかかるのか気になるところです。

というのも、住宅やアパート、店舗などを建てるのであれば建築費用がかかりますが、これに加えて造成費がかかるとすれば計画の練り直しが必要になるかもしれません。いざ工事を始めようと思ったら資金が足りないということにならないように、造成費の相場についても考えておくべきでしょう。

では造成費の相場と、どうすれば安く抑えられるかについて見ていきましょう。

造成費が必要なケースとは?

土地の造成費が必要なケースはいくつか考えられます。

もともと四角形やそれに近い形の土地であれば問題ありませんが、あまりに変な形をしている場合には四角形に整備しながらの造成が必要になります。

さらに土地のなかに高低差や斜面がある場合にも造成しなければなりません。たとえば山の上の方にある土地であれば、高低差を無くすために高いところにある土を取り除いて低いところに持ってくることがあります。これは切り土や盛り土と呼ばれる造成方法です。

田んぼや畑は一般にほかの土地よりも低いため、盛り土をして道路と高さを合わせることがあります。さらに田んぼなどもともと軟弱な地盤の所に盛り土をすると、地盤沈下を起こすことがあります。そのため転圧したり、柔らかい土を取り除いてから盛り土するなどの工夫が必要になります。

造成費の相場は決められている

意外なことに、造成費に関しては国税庁から地域ごとに決められています。

北海道全体を管轄している札幌国税局エリア、東北地方を管轄する仙台国税局エリア、北関東の3県と埼玉県、長野県、新潟県を管轄する関東信越国税局エリア、東京国税局エリアなど、全国に12のエリアがあります。

ここでは一例として東京国税局エリアを取り上げましょう。東京国税局は東京都に加え、千葉県、神奈川県、山梨県を管轄しています。造成費の相場は坪あたりではなく、平方メートルあたりで表示されているので注意が必要です。

傾斜地の造成に関しては、傾斜度が大きくなればなるほど金額が大きくなります。たとえば傾斜度が3度を超えて5度以下の場合、造成費は1平方メートルあたり1万7,200円です。傾斜度が5度を超えて10度以下の場合には2万1,200円、10度を超えて15度以下では3万2,100円となっています。

もし所有している土地が平地の場合、整地や土盛り、土留めなどが必要になるかもしれません。それぞれの費用は整地のみの場合1平方メートルあたり700円、土盛りは1立方メートルあたり6,200円、土留めは1平方メートルあたり6万4,900円となっています。

整地するときに木の伐採などが含まれていると1平方メートルあたり900円、地盤改良は1,700円の費用がさらにかかるでしょう。

ただしこれは国内でも造成費が高い東京都の例なので、地方の土地の場合にはもう少し造成費が安くなることが予想されます。

造成費を安く抑える方法はある?

造成費は国税庁がしっかりエリアごとに決めてしまっているので、造成費を安く抑える方法はないように思えるかもしれません。しかしちょっとした心がけで造成費を節約することができます。

その方法の1つは造成工事を行う業者を自分で選定することです。

建物を建築するときに建築業者に造成も頼みたくなることでしょう。しかし建築会社は造成を別の業者に丸投げすることが多く、手数料が発生します。多少手間がかかりますが、造成工事業者登録をしている会社のなかから自分で業者を選定するほうが造成費の合計は安くなります。

さらに工期の長さも造成費に影響を与えます。そのため雨の多い梅雨の時期や、環境が悪くなる冬の時期を避けるとよいかもしれません。加えて、自分でできることは前もって済ませておくことも重要です。

たとえば敷地内にある樹木を切っておくと造成費の節約になります。木の伐採は整地などとは別に料金が取られるので、敷地内をきれいにしておくことが造成費を削減するひとつの手です。雑草やゴミの処理を済ませておくことも数万円から数十万円の経費削減になるかもしれません。

立退料の相場

立退料

もし現在古いアパートやマンションを所有しており、建て替えを検討しているのであれば、現在の入居者に退居してもらう必要が生じます。しかし入居者も手軽に引越せるわけではないので、大家として立退料を支払うことになるかもしれません。

これから建物の解体、造成、新築といった多くの支出があることを考えると、できるだけ立退料を抑えたいところですが、あまりに少ない立退料では入居者も納得してくれないでしょう。

では立退料の相場はいくらくらいなのでしょうか。立ち退きを要請するときの注意点などと合わせて考えてみましょう。

立退料の決まりはない

あまり知られていませんが、立退料の相場や計算方法は決められていません。さらにいえば、立退料を絶対に支払わなければならないという決まりもありません。

しかし、一般的には建替えなど立退きの原因が賃借人にある場合には立退料を支払ったほうがスムーズに退居してもらえるため、立退料を支払うことになります。

ただし明確な相場が決まっていない以上は当人同士の話し合いで金額を決めるしかありません。立退料を支払わずに退居してもらった例もあれば、かなり高額な立退料を支払ったケースもあります。実際には引越し費用と新たな入居先の敷金・礼金の合計とそれに加えていくらかといったところが落としどころになります。

もしくは現在の賃料の6ヶ月分から10ヶ月分くらいを支払うケースも多く見受けられます。賃料の6ヶ月分から10ヶ月分を立退料として支払えば、引越し費用や新居の敷金や礼金も支払えることが多いので、おおよその相場といえるかもしれません。

立退料が高くなるケース

賃借人の都合で入居者に退居を要請する場合、立退料を節約することは簡単ではありません。しかし立退料が高くなるケースはあります。

それが一刻も早く建物を取り壊したいときです。たとえば都市開発計画があって路線価や地価が上がった場合などは、すぐにでも売却したいと思うかもしれません。一般的な立退料の相場では入居者が納得しないかもしれません。現在の入居者に急いで立ち退いてほしい場合には立退料を高くして気持ちよく退居してもらう必要があるでしょう。

立ち退きまでのスケジュール管理をしっかりと行う

当然のことですが、入居者からすればいきなり立ち退きを迫られると困ってしまいます。あまりに急な退居要請になってしまうと立退料が高額になったり、最悪の場合裁判になってしまったりするかもしれません。

そうしたトラブルを防ぐためには、立ち退きまでのスケジュール管理をしっかり行うことが重要です。

退去までの時間を十分に取ることがスムーズに立ち退いてもらうポイントなのです。

実はアパートなどを立て替えたいという理由は、著しい老朽化を除けば立ち退きを要請する「正当事由」として認められないことが多いです。そのため立退料を支払うことになるのですが、正当事由があってもなくても、立退きの要請は少なくとも6ヶ月前までに行っておくべきです。新居に関しては賃借人から提案することもできれば、入居者が自分で探すこともできます。

その後立退料の交渉に入ります。一般的には1ヶ月程度で交渉が終わりますが、合意が得られない場合には長期化することもあるので、やはり前もって話し合いの場を設ける必要があるでしょう。

引越しの費用、新居の敷金・礼金などが把握できてから交渉に入るのがベストです。トラブルを防ぐために、いつどのように立退料を支払うかについて書面にしておくようにします。立退料の決定や支払いまで慎重に考慮することが重要なのです。

土地活用の前には十分前もって費用の計算を

今持っている土地を活用したり、建物を建て替えたりしたいと思っている方は、ここに挙げたような費用についてかなり慎重に検討する必要があります。

もし建物がある場合には解体費がかかりますし、すでに入居者がいる場合には立退料を支払わなければなりません。どちらも数百万円単位の費用がかかることでしょう。ローンの利用も含めてどのように支払うかを検討できます。

さらに土地の形状や状態によっては造成が必要になります。斜面を盛り土や切り土にするのもかなりの費用がかかるケースがあります。

実際に土地を活用してから得られる利益と、その前の出費とを比較して、どのような活用方法がもっとも効果的なのかを判断しなければならないのです。


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