生産緑地

生産緑地の利用方法は?2022年までに考えなければいけないコト

生産緑地

生産緑地というとあまり聞きなじみのない言葉かもしれませんが、都市計画上は非常に重要な言葉です。そして2022年は、1992年に生産緑地が指定されてから30年目の節目にあたります。そこで生産緑地を所有している方は、いろいろと考えるべきことが出てくることになります。

では生産緑地の意味と活用方法、さらに2022年問題について考えてみましょう。

生産緑地とは

生産緑地

まず生産緑地という分類は1991年3月に生産緑地法が改正され、1992年から適用されたことによって制定されたものです。生産緑地は「市街化区域内の農地などのうち、農林漁業との調和を図りつつ、良好な都市環境の形成に資することを目的として市町村が指定した農地」のことです。

市街化区域内では登記簿上農地であっても、宅地並評価を受けて宅地並課税を受けることが少なくありません。そのため、農地でありながら固定資産税や都市計画税が宅地並に高くなってしまうことがありえます。

しかし生産緑地に指定されると、営農を行うなどの制約を受けることを条件に、30年間は宅地と比較して非常に安い農地評価・農地課税を受けることができるようになります。

生産緑地が生まれた背景

生産緑地という分類は昔からあったわけではありません。生産緑地法が最初に制定されたのは1972年です。その頃の日本は高度経済成長と人口の爆発的増加により、緑地や農地が宅地への転用が増えていました。

緑地や農地が宅地となり住宅が建設されると、地盤保持能力や保水機能が著しく低下し、大雨や地震の発生時に被害が深刻化することが問題視されるようになります。そのため生産緑地法が制定され、農地の宅地転用を抑止しようとしたのですが、結果的にはそれほど大きな効果は得られませんでした。

そこで1992年に生産緑地法を改正し、市街化区域の農地をそのまま農地として保全する「生産緑地」と、積極的に宅地転用を進める「宅地化農地」に分けて一定の効果を得ることができたのです。

生産緑地のほとんどは大都市圏に集中

市街化区域の農地と聞くと、地方に多く存在しそうなイメージがあるかもしれませんが、実はそうではありません。生産緑地という制度そのものは首都圏、中京圏、近畿圏の三大都市圏の市街化区域を念頭に作られたものだからです。

生産緑地は500平方メートル以上の面積があり、農林業の継続が可能であるという条件があるものの、全国の約25%が東京都内にあります。さらに東京都や埼玉県、神奈川県、千葉県、愛知県、大阪府の生産緑地の合計が全体の8割以上に上ります。

つまり宅地としても活用できる可能性の高い場所に生産緑地が多くあるということになるのです。一方で地方には生産緑地が少なく、まったく生産緑地がないという自治体も北海道を含め30道県あります。

生産緑地のネックはその制約の多さ

生産緑地には固定資産税や都市計画税が安くなるという大きなメリットがある一方で、所有者に対する制約が多いというデメリットもあります。

まず生産緑地の所有者は該当する土地を農地などとして管理しなければなりません。さらに生産緑地である旨を何らかの方法で掲示することが求められています。生産緑地が数多くある東京都内では「生産緑地地区」といった看板をよく目にすることがあります。そのように生産緑地であることを明示して、ほかの用途で使用されるのを防いでいるのです。

さらに生産緑地地区内では原則として建築物や工作物の造成も、土地に手を加えることもできません。生産緑地をどのように管理しているのかを確認するために立ち入り検査が行われることもあります。

さらに相続のことを考えると、所有者本人が営農を継続しなければなりません。したがって生産緑地の所有者は自分で営農をして、生産緑地を農地として管理し続けなければならないのです。

生産緑地の2022年問題とは?

価格の下落

生産緑地について語るうえで外せないのが「2022年問題」です。生産緑地は市街化区域内の農地のなかで営農などの条件をクリアした農地に対して、30年間の期限付きで固定資産税や都市計画税を宅地並みに課税しないという措置でした。

1992年に生産緑地が指定され始めたため、最初期に生産緑地になった農地は2022年に指定が解除されることとなります。そこで懸念されているのが2022年問題なのです。では具体的にどのような問題が起こり得るのか見ていきましょう。

宅地価格の下落

2022年にもっとも懸念されるのが宅地価格の下落です。30年が経過し生産緑地の指定が解除されると、その所有者は市町村にその農地の買取を申し出ることができます。市町村はその土地を買い取ることもできれば、ほかの農業従事者が購入できるよう斡旋することもできます。

現在の地方自治体の財政状況から見て、東京ドーム約2,968個分にも相当する農地をすべて買い取ることは到底不可能です。そのためほとんどのケースで生産緑地は市町村に買取られず、ほかの農業従事者に購入の機会が与えられると予想されます。

しかし農業従事者は数が減少し続けており、しかも65歳以上の割合が6割を占める現状では、ほかの農業従事者も生産緑地を多く購入することは難しいでしょう。そうなると、最終的には農地として管理する必要はなくなり、宅地に転用することができるようになるのです。その結果、特に都市部において宅地が大量に市場へ供給され、宅地の価格が下落する恐れがあります。

さらに生産緑地は500平方メートル以上の面積が必要であったため、マンションを建てるのにも適した土地です。戸建て住宅だけでなく、マンションなどの価格にも下落が及ぶかもしれません。住宅市場は非常に大きいため、これからの動向に注視が必要です。

生産緑地指定解除の条件

生産緑地を所有している方の場合、指定後30年経過すると生産緑地としての指定が解除され買取の申し出ができるようになります。しかし生産緑地が解除される別の条件もあります。

それは主たる農業従事者が病気などにより営農ができなくなった時と、主たる農業従事者が死亡し相続人などが営農しない時です。主たる農業従事者が正当な理由で営農ができなくなった場合、指定後30年が経過していなくても納税猶予額は免除されます

しかし逆にいうとこの3つの要因以外では生産緑地の指定を解除することができないということも覚えておきましょう。

買取の申し出以外の選択肢はある?

生産緑地の所有者は30年経過後、指定が解除されてから市町村にその農地の買取りを申し出ることができます。しかしそれ以外に生産緑地を活用する方法はあるのでしょうか。

1つは営農を継続し、国が指定する特定生産緑地にするという方法です。これにより引き続き税金を安く抑えることができます。

2つ目は生産緑地の指定を解除後、売却する方法です。市町村が買い取らず、ほかの農業従事者も購入しなかった場合には所有者が土地を売却することができます。土地を売却すれば多額の収入があるだけでなく、その後の固定資産税などを支払う必要がなくなります。

3つ目は生産緑地の指定解除後、アパートやマンションなどを建設して税金対策も兼ねながら家賃収入を得ることで土地を有効利用する方法です。土地の想定売却益を中期間で回収しながら、次世代まで継続的な収入を生み出すことが出来ます。

特定生産緑地のメリット

畑で握手する男性

生産緑地の指定が2022年に終了した場合、所有者には国が指定する特定生産緑地にするという選択肢が生まれます。特定生産緑地とは前述の2022年問題を懸念した国が2017年に生産緑地法を改正して導入された制度です。

もし生産緑地だった農地が特定生産緑地に指定されれば、引き続き税制の優遇が受けられます。2018年には土地農地賃借法が制定され、生産緑地を他人に貸すこともできるようになりました。

特定生産緑地に指定して他人に貸し出すという活用方法が考えられるようになったのです。したがって特定生産緑地では、自分で営農を続ける、農業と農産物売買を行う、農地として賃貸するというさまざまな選択肢が考えられます。

特定生産緑地に指定されれば、2022年が過ぎても10年間の期限延長が可能になります。さらに10年が過ぎても、所有者の同意を得ればさらに10年延長することもできます。

特定生産緑地のデメリット

特定生産緑地に指定されるとメリットも多くありますが、当然デメリットもあります。

その1つが営農の継続です。農業従事者の多くが高齢化するなか、もう農業はやめようと考える方は少なくありません。また農業従事者が亡くなっても相続人などが農業はやらないということもあるでしょう。さらに特定生産緑地を賃貸することはできても、売却・譲渡はできません。土地を活用する自由度は少なくなってしまうというのがデメリットです。

さらに生産緑地の指定から30年が経過すると特定生産緑地の指定が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

2018年から2021年にかけて、各自治体において特定生産緑地に指定するかどうかを決める確認や意見聴取が行われています。

もし今所有している生産緑地を特定生産緑地に指定することを考えている方がいれば、できるだけ早く市町村役場で流れを確認しておくようにしましょう。

生産緑地の指定解除後売却するメリット・デメリット

生産緑地の指定が解除されれば、農地を地目変更して売却することができるようになります。生産緑地の多くの大都市圏にあるため、宅地にすれば多くの買い手が見つかることでしょう。

生産緑地でなくなると宅地並みの評価になり宅地並みに課税されることになります。そのため早めに売却して税金をできるだけ少なくしたいと考える方は少なくありません。

ただし注意が必要です。というのは、生産緑地の所有者が死亡した場合、相続人に対して相続税の猶予が認められていることがあるからです。もし生産緑地だった土地を売却するとなると、相続時までさかのぼって課税されることがあります。

つまり土地を売却したためにより多くの納税が求められる可能性があるのです。相続人が死亡することで猶予されていた相続税は免除されます。

相続人が現在営農しており、将来的に生産緑地の売却を考えているのであれば、特定生産緑地の指定を受けて相続人の死後売却したほうがよいでしょう。

生産緑地の指定解除後、土地を活用するメリット・デメリット

生産緑地の指定が2022年に解除される際、農地のまま、あるいは宅地に地目変更して土地利用をすることも可能になります。その場合のメリットは、家賃収入などの定期的な収入が得られる可能性が高いということです。

2018年4月には田園住居地域という新たな用途地域が作られました。田園住居地域とは、第一種低層住居専用地域に似ていますが、農業の利便の増進を図る目的で創設されたものです。

したがって第一種低層住居専用地域のように、アパートや老人ホームといった低層の建物、しかも住居用に使われる建物が建てられるとともに、農業関連の建物も建てることが可能になります。たとえば農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供する建物、店舗や飲食店などです。

もし用途地域が住居系地域であったり、田園住居地域に指定されていればアパートやマンションを建てて家賃収入を得ることができるかもしれません。場合によっては営農していた時よりも高収入になる可能性もあります。売却と活用のどちらがよりメリットがあるのかを熟考する必要がありそうです。

その一方で、経営がうまくいかなければ借入の返済が遅くなってしまう恐れがあります。マンションを建てても立地などの関係で集客ができないこともあるでしょう。周辺環境についてもしっかりと調査したうえで活用方法を決めるべきなのです。

生産緑地と相続税・贈与税

相続税・贈与税

生産緑地を考えるうえで相続は切っても切り離せない要素です。農業従事者の多くは高齢になっているため、2022年までに亡くなってしまうケースも少なくありません。そうしたケースでは相続人に生産緑地が相続されることになるでしょう。

では生産緑地の相続と、相続税や贈与税の納税猶予について考えましょう。

生産緑地の相続と相続税猶予

生産緑地の所有者が相続について考える際、もっとも重要なのは相続税のことでしょう。相続や遺贈によって相続人などが生産緑地を取得し、しかもそこで営農を継続する場合、相続税の一定額の納税猶予が申請可能になります。

通常の評価額から農業投資価格を差し引いたものが納税猶予額となります。この場合農業投資価格とは、その農地で半永久的に営農をすることを条件にした場合の評価額のことです。つまり、農業投資価格が小さければ小さいほど猶予額が大きくなります。

生産緑地では、宅地評価額の数十分の一から数百分の一となることが多いため、納税猶予額が非常に大きくなります。ここまではあくまで「猶予」ですが、場合によってはこの猶予は打ち切られることがあります。

まず生産緑地である農地を譲渡や賃貸、転用した場合です。次に、3年ごとに提出が求められている継続届出書の提出を怠った場合、そして相続税が免除になる前に相続人が営農を中止した場合です。

猶予が打ち切られた場合、相続時までさかのぼって課税されるので注意が必要です。一方で相続税の猶予が「免除」になるケースもあります。

それは、生産緑地を相続した相続人が亡くなった場合です。相続人が亡くなった場合には相続税が免除となるので、もし宅地転用したい場合にはその時期を見極める必要があるでしょう。

生産緑地と贈与税

相続税と同様に贈与税も、納税が猶予されるケースがあります。

いくつか条件がありますが、まず贈与者が贈与する日まで3年以上継続して農業に従事していなければなりません。一方で受贈者は18歳以上で贈与者の推定相続人の一人であり、贈与者と同様3年以上継続して農業に従事しており、贈与を受けた後速やかに営農を行わなければなりません。

こちらも3年ごとに継続届出書を提出することで引き続き猶予が受けられます。贈与税に関しても、贈与者の死亡、もしくは贈与者よりも先に受贈者が死亡した場合には贈与税が免除になります。

生産緑地は売却と活用のメリットを考えて結論を

生産緑地の税制優遇が終わる2022年までに、生産緑地の所有者は決定を下さなければなりません。

農地として利用し続けるか・売却するか・宅地として活用するか、大きく分けて三つの活用方法がありますが、どの方法にもメリット・デメリットがあります。

大都市圏では宅地の需要も引き続き高まっていくことが予想されているので、宅地としての活用・売却にも魅力があります。特定生産緑地としての活用も選択肢が広がりつつあります。

将来どのような需要があるのか、生産緑地の資産価値が高まる要因が何かあるかなどをしっかり考慮して決定する必要があります。目先の利益だけを求めるのではなく、相続税・贈与税の猶予や免除など、相続人のことなどもよく考えて賢い決定をするようにしましょう。


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