土地活用の基礎知識

今注目の空き家をシェアハウスとして低リスクで活用する方法

食事をする男女達

現在、不動産投資の物件として空き家が注目されています。日本の人口は減る一方であり、持ち家を持たない世帯や不動産を相続する相手がいない世帯などが増えてきました。そういった現象によって加速度的に増え続けているのが空き家です。

しかし既に建物が立っているため、新しく建設する費用も必要ありません。そのような点が、不動産投資の材料として空き家が注目されている理由です。そんな空き家ですが、どのような形で活用するのが好ましいのでしょうか。実は、現在流行のシェアハウスとして空き家は注目されているのです。

この記事では空き家をシェアハウスとして活用する方法についてご紹介いたします。

そもそもシェアハウスって何?

シェアハウス

そもそもですが、シェアハウスとはどのような形態の住宅のことを指すのでしょうか。最近話題なので、言葉だけは聞いたことがある人も多いでしょう。ですが、ルームシェアとの区別がついていない人は意外と多いです。

不動産運営をする際、その住宅にどのような特徴があるかを抑えておくことは大切なので、きちんと理解しておきましょう。

複数人で暮らす家

シェアハウスとは、複数人が一つに家に集まって暮らす形態の賃貸住宅です。それぞれの居室ごとに家賃が発生します。よく混同されがちなルームシェアと異なる点としては、ルームシェアは物件全体に対して発生する家賃をルームメイトで分割して支払うという方式なのですが、シェアハウスは居室ごとに分割します。

そのためルームシェアは入居者が新しい住人を決めることができるのに対し、シェアハウスは大家が全て決めることになります。

イメージとしては、ルームシェアは家族や友人など比較的親しい間柄で入居することが多いですが、シェアハウスは様々な人と共同生活をすることになります。

どんなシェアハウスがあるのか

シェアハウスと言っても多種多様です。色んな形態のシェアハウスが生まれて、人気を博しています。

もちろん、住居としての役割を果たしているのは当然なのですが、色んな人と出会う可能性のあるシェアハウスは、自分の可能性を広げる場所ともなり得ます。

コンセプトハウスという形態のシェアハウスがあり、それは同じ目的を持ったもの同士が、お互いを刺激し合えるというシェアハウスならではの利点があり、人気です。

シェアハウス経営のメリット

家賃

このように、人気の高いシェアハウスですが、経営者の立場だとどのようなメリットがあるのでしょうか。

収入が多い

不動産投資の主な収入源は家賃です。この家賃ですが、一つの物件を賃貸として提供するよりも、シェアハウスのように部屋ごとの家賃を設けて提供した方が貸す人数が増える為、総家賃は高くなるのです。つまり、一般的な不動産投資と比較して費用対効果が高いという利点があるのです。

退去によるリスクの少なさ

一般的な戸建不動産投資であれば、誰かが退去した瞬間に収入はなくなります。それどころか、管理費などを払うことが難しくなってくるので、最悪の場合不動産を手放すという結果にも繋がりかねません。

ですが、シェアハウスであれば、誰か一人が退去しても他の住人がいる限り一定の家賃収入は得ることができます。もちろん、減少はしてしまうのですがゼロになることはほとんどありません。これは退去によるリスクが少ないと言えるでしょう。

ニーズが多い

シェアハウスは単に住居として利用する人ばかりではなく、先ほども紹介したコミュニティに参加することを目的にしている場合があります。その他にも、出張や出向先の一時的な滞在先としても優秀なため、幅広いニーズがあり入居者を確保しやすいです。

シェアハウス経営のデメリット

トラブル

メリットばかりのように思えるシェアハウスですが、もちろんデメリットもあります。ですが、ほとんどが解決可能な問題であるため、不動産投資を行う前に解決策を考えておきましょう。

入居者同士のトラブル

同じ空間に他人同士が生活するわけですから、トラブルは避けられません。問題を起こすような人は退去にしてしまえばよいのですが、双方に問題がある場合もあります。人間関係の問題解決は快適な生活を提供する上で欠かせません。定期借家契約を利用すると、そのトラブルを最小限に抑えることが可能なので活用しましょう。

ターゲットが狭い

シェアハウスの入居を希望する人は基本的に単身者です。また、高齢の方が利用するケースは少なく、若い層や外国人がターゲットの中心となります。うまく入居者を確保するのであれば、シェアハウスとして利用する空き家を若者が多い町や学校の近くなどで探すようにしましょう。高齢者が多い田舎でシェアハウスを運営しても、収入を見込むのは難しいかもしれません。

管理が難しい

住人の数だけクレームや不満は増えます。その都度、大家に連絡がくるようでは手間もかかりますし、何より大変です。

もちろん、入居している方の人間性によっては、コミュニティとなって問題を解決してくれるかもしれません。しかし、そこまで強固なコミュニティが生まれるのには時間がかかるため、まずはプロに相談するようにしましょう。

シェアハウスとして活用するために必要な条件

個室

シェアハウスについてのメリット、デメリットがわかったところで運営をする前にシェアハウスにとって必要な条件を確認しておかなくてはいけません。

空き家ならどれでもいいというわけではなく、これらの条件を満たしている必要があるため、物件探しの参考にしましょう。

個室は必須

まず、個人の生活スペースとなる個室は必要不可欠です。どれくらいの入居者を募集するのかにもよりますが、3〜5部屋くらいは最低でも欲しいでしょう。また、入居したいと思わせるような個室でなくてはいけません。

清潔にしておくのはもちろんですが、エアコン、ベッド、机、椅子、クローゼット、インターネット回線くらいは最低限必要です。これらに加えて、テレビや冷蔵庫なども備え付けのものがあると喜ばれやすいでしょう。

どのようなシェアハウスに住みたいかというアンケート調査によると、家具などの持ち込みなしでそのまま住むことのできる家が理想とされています。短期的な契約が多いのもシェアハウスの特徴なので、いちいち家具を持ち込んでいては手間もかかりますし面倒です。

備え付けの家具はある程度用意しておきましょう。個室の広さは4畳から8畳程度あれば問題ないです。共有スペースも生活場所として使用することができるので、あまり広さは気にされません。

個室には鍵をつけよう

シェアハウスならではの特徴ですが、個室には鍵をつけることがセキュリティ面では必須になります。同じ家に住んでいるとはいえ、入居者は赤の他人です。盗難などのトラブルが発生してしまっては、シェアハウスとしての価値を大きく損ねる結果に繋がりかねないので気を付けましょう。

できることであれば、電子タイプのカードキーにしましょう。一般的な鍵では、ピッキングをして侵入することが可能です。シリンダータイプの鍵もセキュリティー面では安全性が高いとはいえません。

予算的に厳しいかもしれませんが、なるべくカードキーの導入を検討するようにしましょう。それがシェアハウスのアピールポイントにも繋がります。

共有部分はシェアハウスの顔

シェアハウスを探すときに用いられるのは、インターネットが一般的ですがそこに映し出される写真は共有部分がほとんどです。家族とは異なり、他人同士が利用する設備であることを加味しないと、入居者がストレスに感じてすぐに退去してしまいます。

まずはリビングダイニングですが、ソファ、テレビ、テーブル、椅子、エアコンはほぼ必須です。シェアハウスを利用する年齢層が低いことも加味して、無線ルーターなども用意しておきましょう。

キッチンに備え付ける冷蔵庫、炊飯器、電子レンジ、ガスコンロなどの電化製品ですが、これは満室になったことを加味して数を調整するようにしましょう。10人も20人も住むような大型のシェアハウスに、冷蔵庫一つだけでは流石に不十分です。目安としては5人あたりに1つ用意するのが好ましいでしょう。

衛生面でも気になるお風呂ですが、最大の難点は一回の利用に時間がかかるという点です。男女共用のシェアハウスもあるため、脱衣所に鍵をつけた方が良いのはいうまでもありません。お風呂を待っている時間と言うのは意外とストレスに感じてしまうため、シャワールームだけでも増設してあげるようにしましょう。シャワールームさえあれば、お風呂待ちのストレスは一気に軽減されます。

トイレは複数用意するべき設備です。お風呂と異なり、トイレは生理現象であるため我慢することができません。トイレを頻繁に我慢しなくてはならないような物件なら、ストレスが重なって入居者はすぐに退去してしまいます。また、女性を入居させる予定のあるシェアハウスならば、トイレの音が外から漏れないようにしましょう。

そういった気遣いがされているシェアハウスでないと、女性は毛嫌いして住もうとすら思ってくれません。

他にも洗面所や洗濯機、掃除機などは複数あることが望ましい設備です。また、個人の郵便物を勝手にチェックされないようポストには簡単な施錠ができるようにしておきましょう。

どうやってシェアハウス経営を始めるか?

空き家探し

シェアハウスに必要な条件を抑えたらいよいよ実行です。どのような手順で経営を始めればいいのでしょうか。

立地選び

まず、シェアハウス経営を行う立地を選びましょう。空き家を利用するため、ある程度空き家が多そうな場所を中心に探す必要があります。また、先ほども説明しましたが、シェアハウスの利用者は若者が多いため、大都市などの若者が多いエリアを中心に選ぶようにしましょう。大変そうに思えますが、空き家の数は多いので意外と簡単に見つかります。

しかし、立地はシェアハウス経営を成功させるために重要なポイントなので妥協せず、しっかりと吟味して選ぶようにしましょう。

物件購入

空き家が見つかったら、その空き家を購入します。リフォームをするかは、予算次第なので一概にはいえませんが、あまりにも老朽化が激しい空き家ならばほぼ必須と言えるでしょう。それが嫌ならリフォームの必要のない空き家を探すしかありません。

ですが、レベルの違いはあれどある程度はリフォームする必要があることがほとんどなので、それを加味した予算立案をしましょう。建物が完成したら、家具や家電を運び込み、生活の準備を整えて行きます。

家賃設定

そしてシェアハウスで収入を得るために重要な家賃を設定します。あまり入居者はいませんし、安すぎても収入になりません。相場を調べたければ、その場所の近くにあるマンションを参考にしましょう。シェアハウスよりマンションが安ければ、多くの人はマンションに住むことになるので、マンションより家賃が安くなるように調整しましょう。

管理方法を決める

シェアハウスでの生活は共同生活になります。そのため、入居者に共同生活を送る上でのルールを周知させなくてはいけません。ゴミの分別やゴミ出し、洗濯機などの利用、騒音トラブルなどありとあらゆるケースを考えてルールを定めておきましょう。

ルールで明文化して定めておかないと、入居者がそれを逸脱した行為を行ったとき、ペナルティを与えることができません。当たり前ですが、説明しなくてもわかるだろう、は通用しないので注意しましょう。自分が常識と感じることでも、入居者にとっては全くの常識外だったりすることもあります。相手の立場になってルールは定めるようにしましょう。

また、この物件に合わせたルールづくりを難しいと感じる方もいるでしょう。そんな時は管理会社に委託してしまうのも一つの手です。管理会社に委託すれば、これらの必要なルールを定めてくれる他、ルールが定まったあとの管理も委託することができます。自分で管理する自信のない方にとってはおすすめですが、管理会社に委託するための費用は別途必要になるので気を付けましょう。

シェアハウスで成功するためには

シェアハウスで成功するためのコツは、まずコンセプトを練り込むことです。やはりシェアハウスは、コミュニティを作るという側面が強いので、例えニッチなジャンルであったとしても、一定の需要はあります。インテーネットなどを活用してどのジャンルのコンセプトハウスにすれば、一定の需要が得られるかを吟味しましょう。

今現在、人気のコンセプトハウスとしては、エンジニアや起業家、芸術、建築関係などがあげられます。これだと幅が広すぎるので、そこからさらに絞ってもいいでしょう。例えば、芸術関係から絞って、漫画家志望、イラストレーター志望、などのコミュニティハウスを作れば一部の層の需要を確実に掴むことができます。

おすすめなのは、家で仕事をすることが多い芸術関係です。一人で仕事が完結してしまうアマチュアの状態だと、コミュニティを形成するのは困難であるため、コンセプトハウスの需要は高いです。シェアハウスのコンセプトに悩んだら参考にしてみてください。

また、一般的な不動産投資にもいえることですが、やはり立地は最重要項目です。どんなに条件が良くても立地が悪ければ、すぐに候補から外されてしまいます。立地は後から変更することができない項目でもあるので、物件を選ぶ際によく考えるようにしましょう。

できることであれば、購入しようと思った物件近くのマンションやシェアハウスの入居状況などを確認するとよいです。あまり奮っていないようであれば、自分のシェアハウスに人が流れてくる可能性は低いと考え、諦めた方がいいでしょう。

空き家はシェアハウスにぴったり

シェアハウスに空き家を利用する最大のメリットは、すでに建物が立っているという点です。新たに建築のために費用を使う必要がないので、全ての予算をリフォームに任せることができます。

シェアハウスで不動産投資を行っていきたいと考えている方は、空き家に注目して始める前に必要なコストをできる限り下げるようにしてみてください。そうすれば不動産投資にかかるリスクを可能な限り下げることが可能です。


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