駐車場経営

あなたの土地は駐車場に向いている?土地活用における駐車場のすべて

駐車場経営

リスクが低く、安定した収入を得やすいといわれる駐車場経営は、数ある土地活用の方法の中でも人気が高いものです。しかし、事前にしっかり準備をしておかなければ赤字になってしまう可能性もあります。ここでは、駐車場経営に乗り出す前に確認しておきたいこと、また駐車場経営を成功させるために必要なポイントなどをご紹介いたします。

駐車場経営を行う4つのメリット

駐車

駐車場経営を行うにあたり、メリットとデメリットは事前に確認しておくべきです。まずは駐車場を経営するメリットを4つご紹介いたします。

1. どんな土地でも運用しやすい!商業施設近くや駐車場が少ない土地におすすめ

土地活用の中でも駐車場は、比較的どのような土地でも運用しやすいというメリットがあります。近くに商業施設や駅がある、繁華街があるような土地はもちろん、周辺に駐車場が少ない土地であればより収入を得やすくなります。

車が出入りしやすい広さがあることが前提として必要ですが、駐車場の入口などをきちんと設計すれば大丈夫です。狭い土地でも活用しやすく、10坪から15坪程度の土地があれば2台から3台の車を停めるスペースを確保することができます。

2. ほかの土地活用に転用しやすい

駐車場経営なら、その土地をほかの方法で運用したくなったときにも転用しやすいというメリットがあります。駐車場経営から撤退したい、土地を転用する必要が出てきたときに、アパート経営などと違って速やかに転用することが可能です。

コインパーキングの場合は管理会社との解約をすればすぐに転用できます。月極駐車場の場合でも、契約解除を行えば1ヵ月程度での撤退が可能です。立体駐車場として土地を運用していた場合は賃貸住宅と同じ扱いになる可能性もありますので、立体駐車場として活用する前に専門家に相談し、転用する際の条件を確認する必要があります。

3. 初期費用を抑えて始められる

土地活用の中にはアパート経営、オフィス経営などの方法もあります。それらと比較すると、駐車場経営は土地をアスファルト舗装し、車止めや専用の収受機などを設置するだけなので、かなり初期費用を抑えて始められます。

ある程度資金を持っていれば、銀行などから借金をする必要もありません。駐車場の経営をサポートしてくれる管理会社もあり、このような会社と契約した場合、初期費用はゼロからでも駐車場経営を始められます。

4. 準備期間が短くすぐに始められる

駐車場経営は、準備期間が短いという点も大きなメリットのひとつです。土地をアパートやオフィスとして運用する場合は、間取りや構造などから考える必要があり、施工会社を決める、建設に立ち会うなど、準備期間だけでも1年以上かかることはよくあります。

しかし駐車場であれば、その土地に既に建っている建物を取り壊して更地にし、ある程度の設備を整えるだけでOKです。建物が建っていない場合はさらに速やかに、駐車場として経営することができます。早ければ、半月程度の準備期間で経営を開始できます。

駐車場経営の2つのデメリット

駐車場経営にはメリットが多く、土地活用にお悩みの方に人気です。しかし、事前にきちんとデメリットも確認しておく必要があるでしょう。駐車場経営のデメリットとして挙げられるものを2つご紹介いたします。

1. 収益はそのほかの土地活用よりも低い

駐車場経営では、そのほかの土地活用と比較すると収益は低くなります。アパートやオフィスを経営した場合はその部屋の数、階数によって収益は多くなりますが、駐車場経営の場合は1フロア分の収益しかありません。

初期費用を抑えて経営に踏み切ることができる分、長い目で見ると土地によってはアパートやオフィスとして活用したほうが高い収益を得られる可能性もありますので、慎重に考えるようにしましょう。

2. 土地活用の節税効果は無い

税金の面から見ると、駐車場経営は節税効果が無く、これは大きなデメリットとなります。マンション経営、オフィス経営などの場合は土地が住宅用地扱いとなり、固定資産税、都市計画税などの優遇措置を受けることができます。

しかし、駐車場は住宅用地としては認められないため、満額の税金を支払わなければなりません。駐車場を相続する場合も、賃貸物件としての土地であれば相続性が減額されますが、駐車場の場合は対象外となるため満額の相続税を支払わなければなりません。税金面では駐車場経営は損になるケースが多いため、一時的な運用方法として考えている方も多いです。

駐車場経営に向いているケース

空き地

駐車場経営には向き・不向きがあります。ここでは実際にどのようなケースに駐車場経営が向いているのかをご紹介します。

初期費用を抑えて土地活用を始めたい場合

駐車場経営は、土地活用の中でも比較的初期費用を抑えて始められる経営方法です。業者に委託すれば初期費用ゼロで始められますし、月極駐車場なら土地を更地にするだけでもOKです。初期費用の自己資金がない、借金をするのには抵抗があるという場合は、お金をかけずに始められる駐車場経営方法をチェックしてみましょう。

建物を建てられない土地を有効活用したい場合

所有している土地が小さすぎてアパートなどを建てられない、また建物が建てられない土地を所有しているという場合は、その土地を持て余すことになってしまいます。そんな場合に駐車場経営を行えば、狭い土地、制約がある土地でも有効活用できます。狭い土地でも、数台の駐車スペースを確保できれば、十分に収入源にすることが可能です。

土地や建物の空きスペースを有効活用したい場合

自宅、アパートなどをすでに土地内に建てているものの空いたスペースをより有効活用したいという場合、また倉庫などにしていたものの結局使わないという場合に駐車場経営は有効です。道路に面しており、車が入るスペースさえあれば駐車場として貸し出すことができますので、駐車場経営を検討してみましょう。

駐車場の経営方法にはさまざまなパターンがある!

月極駐車場

ひと口に駐車場といっても、その経営方法はさまざまであり、それぞれの特徴を理解しておく必要があります。どれが自分にあっているのか、それぞれの特徴から確認していきましょう。

住宅地などにおすすめの月極駐車場

月極駐車場は、その駐車場に車を停めたい人と契約をして毎月一定の料金を支払ってもらうという方法の駐車場です。長く契約してもらえるケースが多く、安定した収入を期待することができます。その土地の近くに住んでいる人が利用することが多いため、一般的には住宅地に土地を所有している方におすすめです。

反対に繁華街や人通りの少ない土地では月極駐車場を利用したいというユーザーが少ないため、月極駐車場にしてしまうと収入を得にくくなってしまいます。月極駐車場には、その管理を不動産業者に委託する管理委託方式とコインパーキングの業者が駐車場経営を代理で行う一括借上方式の2種類があります。

管理委託方式が一般的ですが、それぞれどのように違うのか、メリット、デメリットをチェックしてみましょう。

業者に管理を任せられるが管理費用が必要な管理委託方式

管理委託方式では、料金の設定や駐車場の区画割り、クレームの対応、清掃など、月極駐車場のあらゆる管理を不動産業者が行ってくれます。そのため、土地の所有者が行うことはほとんどありません。

また、月単位での収入が見込めるため、契約者がきちんといれば安定した収入を得られます。コインパーキングのように車止め、精算機などを設置する必要がなく、初期費用を抑え、さらに多くの駐車スペースを確保することができます。

管理委託方式では不動産業者がすべての業務を行ってくれますが、その分管理費用を支払う必要があり、自分ですべてを管理するよりも出費が大きくなる点がデメリットです。月極駐車場として毎月安定した収入があれば管理費用を支払っても収益が出ますが、うまく契約者を集めることができなければ赤字が続いてしまいます。

リスクは低いが管理委託より収入が低くなる場合もある一括借上方式

一括借上方式では、コインパーキングなどの業者が駐車区画割り、料金設定などを行ってくれます。土地の所有者はその計画に合わせて駐車場を整備して、業者にその駐車場を貸します。

土地を貸しているので、所有者は駐車場の利用者の有無に関係なく毎月業者から収入を得ることができます。管理委託方式と同じく、難しい設定などは業者が行ってくれるので、駐車場経営初心者の方でも安心です。

ただ、一括借上方式は、どの土地でも行えるというわけではありません。業者が対応しているエリアでなければ一括借上をお願いできず、管理委託か、自分ですべて行う必要があります。

また、一括借上で業者から支払われる料金はかなり少なく、管理委託よりも収入が低くなる可能性もあります。リスクは低い方式ですが、より高い収入を得たい場合には管理委託も検討するようにしてみましょう。

繁華街や商業施設などに近い土地におすすめのコインパーキング

コインパーキング

コインパーキングは時間制で、駐車した時間によって料金を支払うシステムです。近年はコインパーキングの需要が高まっており、いつでもどこでも、どの車でも気軽に駐車できることがユーザー側にとってのメリットです。

そのため、繁華街や商業施設などが近くにある土地では、コインパーキングのほうが有利です。月極の場合は契約者しか駐車することができませんが、コインパーキングなら誰でも駐車できるため、人の出入りが多ければそれだけ収入を見込めます。

コインパーキングには土地賃貸方式、自己経営方式があります。それぞれについてチェックしていきましょう。

稼働率に関係なく収入を得る土地賃貸方式

土地賃貸方式は、その土地をそのままコインパーキング業者に貸すだけですので、一切の準備が必要ありません。初期費用すら必要ないので、費用を抑えたいという方には最もおすすめです。また、土地の賃貸料を毎月支払ってもらえるため、稼働率に関係なく収入を得続けることができます。

ただ、土地賃貸方式、ひいてはコインパーキングは、時間貸しの需要があるエリアでしか利益を生み出すことができません。エリアによっては、コインパーキング業者から借りてもらえない場合もあります。稼働率が良くても悪くても収入は同じであるため、稼働率の高いエリアで駐車場を経営しても高い利益を生み出すことはできません。

稼働率によって収入が増減する自己経営方式

自己経営方式とは、駐車場の整備や設備の導入などをすべて土地の所有者が行う方式です。集客や管理、運営はコインパーキング業者に委託することが可能です。初期費用がかかりますが、賃貸ではないので稼働率が高ければその分収入がアップしていきます。土地、駐車場の設備などはすべて自分の所有物であるため、業者からの制約もなく、比較的自由に駐車場を経営することができます。

ただし、自己経営方式は稼働率が高いエリアでのみ有効です。稼働率が悪ければ収入を得られず、またシーズンなどによって収入が不安定になりがちです。初期費用がかかるため、ある程度準備資金がある方、借金しても構わないという方でなければ難しい方式でもあります。車止め、精算機、また駐車スペースの区画割りなどによっては駐車可能台数が少なくなってしまうので、しっかり考えて設置する必要があるでしょう。

駐車場経営を成功させるための3つのポイント

相談

駐車場経営は土地の需要なども大切ですが、事前にきちんとポイントを把握しておくことも大切です。駐車場経営を成功させるために必要なポイントを3つご紹介いたします。

1. 土地の立地から駐車場の経営方法を考える

駐車場経営ではその立地、経営方法をしっかり考えることが大切です。繁華街にある土地なのか、住宅街にある土地なのかによって、月極駐車場かコインパーキングかどちらを選んだほうがよいのかが変わります。不動産業者、コインパーキング業者に相談したり、周辺の駐車場状況をチェックしたりして、より需要のある方法を採用しましょう。

2. 収益予想を慎重に考える

駐車場経営による収益予想は慎重に行うようにしましょう。常に満車が続くわけではなく、月極の場合もすぐに契約者が決まるとは限りません。最低ラインの収益を計算し、年間コストや業者に支払う委託料、初期費用など差し引かれるお金も計算し、無理のない経営を行えるようにしてください。

3. 周辺の駐車場の数・相場などを考える

近くに駐車場はどれくらいあるのか、料金相場はどれくらいなのかなどをチェックしておくことも大切です。最初に安すぎる料金を設定すると、最初はうまくいったとしても、次に別の場所で安い駐車場ができたときにユーザーが減ってしまいます。相場は変動しますので、常にチェックして最適な価格を提示できるようにしておきましょう。

駐車場を経営して土地を有効活用しましょう

土地活用の中でも人気の駐車場経営についてご紹介いたしました。駐車場は、どんな土地でも同じように利益が出るわけではなく、その周辺の環境や駐車場の経営方式によっても利益が変動します。自分が所有している土地は駐車場経営に向いているのか、またどのような方法が向いているのか、より最適な利用方法を考えていきましょう。


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