土地活用の基礎知識

空き家放置の問題とは?内容と対策方法をおさらい

空き家

用途がなくなり放置されている空き家が社会問題となっています。

「面倒くさいからそのまま所有しておこう」

そんなふうに空き家を放置すれば、知らぬ間に近隣住民に危害を及ぼし、衛生面や景観の問題から精神的苦痛を与えてしまうかもしれません。

そればかりか、資産価値の下落や、支払い続けなければならない固定資産税など、経済的な損失も免れません。

こちらでは、空き家を放置したらどんな問題が生じるかを解説し、対策方法もご紹介します。空き家を所有されている方、これから空き家になるかもしれない家をどうしようか迷っている方は必見です。

増え続ける「空き家」の定義

空き家の対策に悩む男性

空き家とは、居住・使用されていないことが常態である建物およびその敷地を指します。

総務省の調査によると、平成30年の空き家率は13.6%と過去最高となりました。[注1]約7.4軒に1軒が空き家ということですから、いかに身近な問題となっているのかお分かりいただけるかと思います。

空き家は下記の4つに分類されます。

  • 賃貸用の住宅
  • 売却用の住宅
  • 二次的住宅(セカンドハウス)
  • そのほかの住宅

空き家の中でも特に問題となるのが「そのほかの住宅」です。荒廃した庭や老朽化した建物を想像してみてください。買い手もつかず深刻な問題に発展するリスクがあるのがこのタイプの空き家です。

空き家が増える原因

空き家が増えている背景には下記の原因が挙げられます。

  • 少子高齢化により親が居住していた家が空き家となる
  • 過疎化地域では中古住宅の借り手がつかない
  • 空き家を取り壊そうにも多額の解体費用がかかる
  • 更地より固定資産税が低くなるため建物を残している

原因はどれも納得のいくものばかりですが、だからといって空き家をそのまま放置するのはおすすめできません。空き家を放置することで、いかに怖ろしいリクスがあるか、空き家問題とは何かをみていきましょう。

空き家放置で生じる11の問題

雑草の繁茂

空き家を放置した場合に生じる問題を大別すると下記の2つが考えられます。

  • 空き家が周辺に与える問題
  • 空き家が所有者に与える経済的問題

さらに、この2つの問題には、それぞれ以下のような細かい問題点が多数あります。

総務省の調査も参考に、具体的内容を表にまとめます。[注2]

空き家が周辺に与える問題 空き家が所有者に与える経済的問題
安全の問題
・建物倒壊の危険
・落雪の危険
・不審火や自然発火の危険
資産価値が下落する問題
防犯の問題
・不審者の侵入や滞在
固定資産税を支払い続ける問題
・特定空き家に指定されると優遇措置が受けられない
環境衛生上の問題
・ゴミの放置
・庭木や雑草の繁茂
強制解体の費用負担
景観の問題
・著しく破損した空き家

特に、空き家が周辺に与える問題をそのままにしておくと、知らぬ間に近隣住民に危害や精神的苦痛を及ぼし、ご近所トラブルの種を育ててしまうかもしれません。

  • 庭木や雑草の繁茂
  • 景観の悪化
  • ゴミの不法投棄
  • 害虫・害獣の繁殖
  • 落雪
  • 不審火
  • 不審者の侵入

上記はどれも管理されない空き家で想定されるトラブルです。

それでは、所有者の受ける経済的問題から周辺に与える問題までを、詳しくみていきましょう。

1. 空き家を放置している間に資産価値が下落する

所有する空き家の手入れをせずに放置していた場合、建物の老朽化による資産価値の低下がおきます。さらに放置が続けば、周辺の環境への悪影響もあり、地域の評価や地価まで低下させかねません。

また、空き家が発生するということは不便な地域であることも多く、そのような地域では過疎化が進んでいます。過疎化が進む地域では、当然ですが不動産の価値は下落していきます。

「買い手を探して売却するのも面倒だな。どうせたいしたお金にもならないし」

「使い道のない家だけれど、育った場所で思い出もあるから売らずに持っていよう」

そんな風に考えて空き家を放置すれば、いつの間にか資産価値が低下し、値段もつかずに売れないなんて状態になることも。

売ることもできず固定資産税だけは支払い続けなければいけない空き家は負の資産とも言えます。そんな負の資産を子世帯に相続させることになってしまいます。査定サイトで相場を把握し、今の価格で納得できるのであれば速やかに売却するという手もありますよ。

2.特定空き家に指定されると固定資産税や都市計画税の特例措置の対象外となる

空き家であっても不動産を所有していれば必ず「固定資産税」や、地域によっては「都市計画税」もかかります。税額がいくらになるかは、自治体の課税基準によって決まり、所有者に納税通知が届きます。

この2つの税金ですが、住宅の敷地として使われていると特例措置で減額されます。そのため、今までは更地より税金が安くなるという理由で空き家を潰さずにそのまま残す人も多くいました。

【固定資産税・都市計画税の特例】

対象 固定資産税 都市計画税
戸数✕200㎡までの
小規模住宅用地
1/6に軽減される 1/3に軽減される
戸数✕200㎡を超える
一般住宅用地
1/3に軽減される 2/3に軽減される

ところが、平成27年度からは、空き家対策特別措置法の制定により、適正な管理がされていない特定空き家は、上記の特例措置の対象外となってしまったのです。

たとえば、200㎡までの小規模住宅地として固定資産税が1/6に軽減されていた住宅地でも、特定空き家になってしまうと、この軽減措置が適用されなくなります。つまり、それまでの6倍の固定資産税を払うことになってしまうのです。

この特定空き家にあてはまるのは次のような空き家です。[注3]

特定空き家の定義
1.倒壊などの危険がある状態 建物が傾いている
建物が著しく損傷
2.衛生上有害となるおそれがある状態 汚物の流出
排水の流出
ゴミの不法投棄や放置
ねずみや虫の発生
3.適切な管理が行われず景観を損なう状態 多数の窓ガラスの破損
落書き
4.周辺の生活環境の保全に不適切である状態 庭木が道路にはみ出す
害獣の繁殖
シロアリ発生による周辺への悪影響
不審者が侵入できる状態

特定空き家と認定されてしまうと、固定資産税などの特例措置から除外されます。くれぐれも所有する空き家が特定空き家とならないよう注意しましょう。

3. 費用は所有者負担で行政に強制解体される

空き家の解体

自治体からの建物老朽化対策の再三にわたる働きかけを無視した場合には、行政代執行により強制解体されることもあります。しかも解体費用は所有者負担で請求されるため要注意です。

たとえば、平成29年、山口県周南市では、管理不全の住宅に対し、建物の一部の除去と補修の行政代執行を実施しました。建物の劣化による外壁や屋根瓦の落下のおそれがあり、安全対策が必要だったためです。

このときの費用約220万円は、所有者に請求されています。[注4]

このように空き家を放置して、著しく保安上危険だったり、衛生上有害だったりすれば、行政が強制解体することもあります。しかも費用は所有者に請求されるのですから、そんなことになる前に空き家対策をしておきたいものです。

4. 老朽化や災害による倒壊の危険

管理されずに放置された空き家は、どんどん荒廃し、腐食も進んで、ついには倒壊の可能性が出てきます。日本の住宅は、たいてい木造建築です。木造の家は換気や適切な管理を怠ると、どんどん脆弱になり、壊れやすい状態へと変化します。

具体的には下記のような部分が劣化していきます。

【空き家放置による老朽化の具体例】

  • キッチンやお風呂場など、水回りの腐食・サビ
  • 水道管の劣化による水漏れ
  • 雨漏り
  • 壁の損傷
  • カビの増殖
  • 木造部分の腐食

あまりに老朽化が進めば、前述したような特定空き家に指定され、税金面の優遇措置は受けられなくなり、さらには解体を促されることも考えられます。

また、たとえ建物全体が倒壊しなくても、屋根瓦が落ちたり、外壁や塀の一部が落下するリスクもあります。

建物が倒壊すれば、他人を巻き込んで怪我人を出す恐れはもちろん、周辺の住宅への被害も発生するかもしれません。

そうなれば、損害賠償しなければいけない事態にもなります。

空き家が劣化する問題は深刻です。心当たりのある方はすぐにでも空き家の様子を確認しましょう。

空き家の老朽化をできるだけ遅らせるための対策

放置された木造家屋は老朽化のスピードが速まります。

このスピードを少しでも遅らせるためには下記の対策をしておきましょう。

  • 定期的に通って換気する

空き家では長期間ドアや窓が閉め切りになります。これでは空気が澱んで湿気がたまり、劣化の原因に。さらにカビが繁殖し、さまざまな部分が腐食してしまいます。

遠方で足を運ぶのが大変な方でも、できたら1ヵ月に1度は空き家を訪れて窓を開け、換気を行いましょう。

5.豪雪地帯の空き家の積雪・落雪による危険

雪国の空き家では積雪によるトラブルも起こり得ます。屋根や塀の上に積もった雪が雪崩のように崩れ落ちたら大変危険です。また、大雪のため、空き家が倒壊することも考えられます。その際に近隣住人を巻き込んだり、隣家の持ち物を壊してしまう危険も。

そんな落雪や、積雪による建物倒壊のおそれから、豪雪地帯では行政代執行による建物除去も行われています。遠方で空き家の雪掻きが不十分になってしまうようなら、早めに売却などの対策をしましょう。

6. 空き家の不審火・自然発火によるトラブル

空き家が狙われる放火事件も全国で起きています。誰も住んでいない家は侵入しやすく、放火犯にも狙われやすいためです。

  • ドアや窓の鍵をかけていない
  • 門扉がないor開けっ放し
  • 人どおりが少ない場所にある

上記のような空き家は侵入が簡単と思われて狙われてしまいます。また、ネズミや猫が配線をかじって火災が起きてしまうこともあります。管理されない空き家のリスクは計り知れません。

7. 不審者の侵入による犯罪のリスク

侵入者

誰も寄り付かなくなっている空き家には不審者が侵入して泊まり込んでしまうリスクもあります。それだけならまだしも、監禁や殺人に使用されてしまったら取り返しがつきません。

下記のような空き家を所有される方はすぐに対策するのをおすすめします。

  • 施錠していない
  • 庭木や雑草が生い茂っていて外から建物内が見えづらい
  • 人の気配がなく一目見て空き家とわかる

8. ゴミの不法投棄で衛生面が悪化

空き家にはゴミが不法投棄されることもあります。1〜2ヵ月に1度でも手入れがされていればゴミが大量にたまることはありませんが、完全に放置した状態ではゴミの問題は深刻です。

  • ゴミをポイ捨てされてゴミ捨て場のようになってしまう
  • 不要になった大型家電が放置される
  • ゴミが原因の異臭が発生する

耐えられなくなった近隣住民からの苦情があり、行政から知らされて驚く、なんてこともあるんですよ。

9. 庭木や雑草の繁茂によって近隣に与える悪影響

空き家を放置して庭の手入れをしない状態が続くと、庭木や雑草が想像以上に生い茂ってきます。生い茂った植物が隣家の境界を超えてしまうと、隣家に大変な迷惑と精神的苦痛を与える事態に。

さらに、生い茂った枝が車道にはみだして事故の原因になれば、所有者が賠償責任を負わなければいけません。また、伸び放題の庭木や雑草には害虫が発生して近隣に害を与える可能性もあります。

そうならないため、空き家を所有するなら定期的な庭のメンテナンスは必須です。

10. 害虫、害獣の繁殖

前述のゴミ問題や雑草問題にも関連しますが、ゴミの山には当然ハエなどの虫が発生します。繁茂した庭の植物には毛虫も発生。さらにスズメバチなどが巣を作ってしまったら大変です。

また、空き家に犬猫が侵入して棲み着くこともあります。もしも子猫が生まれたらその数はどんどん増え、糞尿による悪臭や、鳴き声によるトラブルが発生します。

そうなれば周辺住民に多大な迷惑をかけてしまいます。

11. 著しく劣化した空き家が景観を悪化させる

荒廃した空き家はどうしても街の景観を悪化させてしまいます。窓ガラスが割れ、屋根や外壁が劣化して、お化け屋敷のような状態になってしまう場合もあります。

その外観の異様さからおかしな噂が立ち、人から避けられるようになることも。そこまでの状態になってしまうと、近隣の地価を下げてしまう恐れもあります。あまりに荒廃した空き家に対しては、近隣住人の気持ちも穏やかではありません。

ほったらかしにしない!空き家対策

リフォーム工事

空き家を放置することで生じる問題をご説明しました。想像以上の問題に驚いた方もいるのではないでしょうか。そこで、空き家を所有することで生じる問題を未然に防ぐための対策をみていきましょう。

空き家対策1. リフォームして賃貸物件にする

所有している空き家が駅近であったり周辺環境に恵まれている場合には、賃貸物件にするという方法もあります。もしも経年劣化が著しい物件でも、リフォームすれば借り手もつき、家賃収入を得ることも可能です。

家賃収入があれば、リフォーム代を補填したり、固定資産税の支払いに当てることもできますよ。

空き家対策2. 更地にして土地活用する

リフォームに多額の費用がかかるようなら、いっそのこと解体して更地にするのもよいでしょう。賃貸需要がのぞめるロケーションであれば、新たにアパートや駐車場経営をしても土地活用できますね。

賃貸需要が見込めない地域であれば、太陽光発電や貸地にすることもできます。所有する空き家のロケーションに応じた土地活用を考えてみましょう。

空き家対策3. 売却を検討する

空き家を所有しておくなら定期的な管理が必ず必要です。

  • 定期的に通って換気・掃除・庭の手入れをする
  • 故障箇所や破損箇所の修理をする
  • 台風や地震の後は様子を確認

上記のような管理が面倒であれば、早々に売却を検討しましょう。老朽化や資産価値の低下で売ることもできなくなってしまう前に、早めに動くことをおすすめします。

リスクが大きい空き家放置はやめて売却や活用を検討しよう

ご紹介したように、空き家放置には

  • 経済面
  • 安全面
  • 衛生面
  • 景観面

のリスクがあります。

放ったらかしで所有していたら、気が付かない間にトラブルの種を育てているのかもしれません。そんなことにならないように、空き家がある土地を活用する策を講じるか、売却してみましょう。

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[注1]総務省:平成30年住宅・土地統計調査/2空き家[pdf]
[注2]総務省:「空き家の適正管理に関する調査」の結果[pdf]
[注3][注3]国土交通省:「特定空家などに対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)【概要】[pdf] [注4]>国土交通省:地方公共団体の空き家対策の取組事例2[pdf]


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