賃貸併用住宅

今注目されている賃貸併用住宅とは?賃貸併用住宅のプラン例を公開!

賃貸併用住宅

今注目の住宅スタイル、賃貸併用住宅は、居住用住宅と不動産投資物件の2つの特徴をあわせ持つ物件で、新たな住宅の形として大変画期的なものです。

今回の記事では、賃貸併用住宅とは何か、賃貸併用住宅のメリット・デメリット、プラン例について解説します。これからマイホームの購入を検討している方や、不動産投資に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物の中に所有者の住居スペースと他者に貸し出すための賃貸スペースを設置した住宅です。賃貸併用住宅は、自分の持ち家としての機能を持ちながら、不動産投資も行えるとあって、最近注目を集めています。

「横割り」と「縦割り」の2種類の分け方がある

賃貸併用住宅における居住スペースと賃貸スペースは、横割り、もしくは縦割りで仕切られるのが一般的です。

横割りは、階層で居住スペースと賃貸スペースを仕切ります。たとえば、2階建ての物件の場合、1階部分を賃貸スペースとして入居希望者に開放し、2階部分は物件オーナーの居住スペースとして使用するといった分け方が横割りです。もちろん、1階部分をオーナーの居住スペース、2階部分を賃貸物件としても構いません。

一方、縦割りでは、物件オーナーの居住スペースと賃貸スペースを縦に分割します。具体的には、2階建て物件の場合、1階と2階の一部を物件オーナーの居住スペースにし、残りを賃貸物件として入居希望者に貸し出します。

なお、横割りと縦割りのどちらか一方に明確に区分できないケースもあります。例えば、3階建て物件で、1階部分すべてと2階部分の一部を賃貸スペースに、2階部分の残りと3階部分の全て物件オーナーの居住スペースとした場合、縦割り、もしくは横割りで居住スペースと賃貸スペースを分けることができません。

賃貸併用住宅のメリット

家賃収入

賃貸併用住宅には以下の3つのメリットがあります。ここでは、各メリットについて詳しく解説していきます。

  • 家賃収入を住宅ローンの支払いに充てることができる
  • 金利の低い住宅ローンで不動産投資が行える
  • 家庭環境の変化に対応しやすい

家賃収入を住宅ローンの支払いにまわせる

賃貸併用住宅では、家賃収入を得られ、住宅ローンの返済を家賃収入だけで賄うことが可能です。一般的な持ち家では、住宅ローンの負担を考えて立地や間取りを妥協することもありますが、賃貸併用住宅を上手く活用すれば、自分の理想の物件を入手することも夢ではありません。

では、5,000万円の物件を購入するケースを考えてみましょう。物件を購入する際は、35年の住宅ローンで全額支払うものとし、金利は1%の固定金利とします。このとき、月々の返済額は約14万、年間約170万円ほどを返済することになります。

2つの部屋をそれぞれ家賃10万で貸し出すと、満室であれば年間200万円の家賃収入を得ます。すると、家賃収入が住宅ローンの支払い額を上回り、住宅ローンの支払いに悩まされることがなくなります。

実際には、固定資産税や賃貸物件の管理費もかかりますが、それらを差し引いても黒字にすることは可能です。

このように、家賃収入を継続して得ることができれば、住宅ローンが家計を圧迫することはなくなり、上手く運用すればワンランク上の理想の家が手に入ります。これが賃貸併用住宅の最大のメリットです。

金利の低い住宅ローンで不動産投資が行える

賃貸併用物件であれば、住宅ローンを利用して物件を購入できます。住宅ローンは、税金面で優遇されており、金利も低く設定されているため、消費者に優しいローンです。

通常、不動産投資を行う場合は、アパートローンなどを利用して物件を購入しますが、賃貸併用物件では、金利の低い住宅ローンが借りられるので、普通の物件よりもローン返済の負担が小さいです。

また、住宅ローンは、アパートローンなどに比べ審査が通りやすく、不動産投資のハードルの一つである融資を難なく受けられます。

このように、賃貸併用住宅は、不動産投資を行ううえでもメリットがあります。

家庭環境の変化に対応しやすい

家族構成の変化

入居者数の増減など家庭環境に変化が生じても、賃貸併用住宅ならば速やかに対処することが可能です。

家は長年利用し続けるものなので、結婚や離婚、子供の帰省などにより、入居期間中に世帯人数が変化することも珍しくありません。家を建てた当時の想定以上に世帯人数が増えると、お部屋が足りなくなりますが、賃貸併用住宅であれば、賃貸スペースを削って入居スペースを拡大させることで対処できます。

一方、普通の住居の場合、居住スペースを増やすには増築を検討しなければならず、急な出費に悩まされることになります。

このように、賃貸併用住宅は、ライフスタイルの変化に応じて、柔軟に居住スペースを変化させることができるので、長年愛される物件になるでしょう。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅には欠点・デメリットも存在します。たとえば、以下の5つのデメリットがよく挙げられます。各項目については、下部で解説していきます。

  • 物件が高額で借入額が大きくなる
  • 入居者との距離が近く、ストレスを受けやすい
  • 不動産投資の収益率が悪い
  • 市場価値が低く、安値で取引される
  • 新たな融資が受けにくくなる

物件が高額で借入額が大きくなる

賃貸併用住宅では、入居希望者に貸し出す部屋も設置する必要があるため、普通のお家を建てるよりも高額になります。都心部の場合だと、土地代と建物代込みで1億円近くになることも珍しくなく、世帯年収が低い方や貯金の少ない方が手を出すのは難しいでしょう。

住宅ローンは、一般に年収の8倍程度までなら借り入れることが可能です。つまり、1億円の物件を購入する場合は、年収が1,250万円以上であることが求められます。世帯年収が1,000万円を超える家庭は全体の12%前後であるので、賃貸併用住宅を購入できる方は限られます。

賃貸併用住宅の場合、家賃収入が見込めるため、年収の8倍の額を超える借入ができるケースもあります。しかし、多額のローンを組むと、後々返済で苦しむことになりかねないので、最大でも年収の10倍程度に抑えておくべきでしょう。

また、年収の条件をクリアしたとしても、頭金が支払えないという場合もあります。頭金は、物件価格の1割程度、1億円の物件であれば1,000万円用意する必要があります。

このように、賃貸併用住宅は、物件価格が高額になるため、事前に準備すべき頭金の額と、求められる世帯年収の条件が高く、誰でも手が出せるような代物ではありません。

入居者との距離が近く、ストレスを受けやすい

居住者

賃貸併用住宅では、入居者との距離が近く、お互いにストレスを感じやすい傾向があります。物件オーナーは家族世帯である一方、入居者は単身世帯である場合が多く、双方のライフスタイルは大きく異なります。この点が、互いにストレスを受けやすい要因の1つです。

また、上述の通り賃貸併用住宅は高額になるため、費用を抑えるために木造で建てられることが多いです。そのため、隣の居住者の生活音や話し声が通りやすく、騒音でストレスを感じることもあります。入居者同士がストレスを感じている状態だと、後々にご近所トラブルにまで発展することもよくあり、物件オーナーはトラブル解決のために奔走することになるでしょう。

このような入居者同士のトラブルは、すべて管理会社に任せてしまうという方法も考えられます。しかし、賃貸併用住宅では、物件オーナーの居住スペースのすぐ隣に賃貸スペースがあるため、入居者と顔を合わせる機会も多く、トラブルに巻き込まれることもよくあります。

賃貸併用住宅では、赤の他人がすぐ近くで居住することになるので、周りへの気配りが常に求められます。

周囲への配慮が億劫に感じる人には、あまりおすすめできません。

不動産投資の収益率が低い

賃貸併用住宅は、家の一部を物件オーナーの居住スペースとして利用しているため、まるまる1棟を賃貸住宅として貸し出す場合よりも不動産投資の収益率が低いです。

具体例を用いて説明しましょう。6つのお部屋のある物件を1億円で購入し、一部屋10万円で貸し出す場合を考えます。

このとき、まるまる1棟を入居希望者に貸し出して、すべてのお部屋が入居者で埋まると、月々60万円、年間720万円の家賃収益が入ってきます。よって、利回りは7.2%となります。

一方、3部屋は物件オーナーの居住スペース、残り3部屋を賃貸物件として利用した場合、空室がなければ月々30万円、年間360万円の家賃収入が得られます。家賃収益が半分になったので、当然利回りもまるまる1棟貸し出した場合の半分の3.6%に減少します。

このように、不動産投資という観点で見ると、賃貸併用住宅は収益率が悪いです。不動産投資で収益性を第一に考えるのであれば、まるまる1棟を賃貸物件として貸し出すべきでしょう。

市場価値が低く安値で取引される

引っ越しや経済的な事情により物件を手放すこともあります。しかし、賃貸併用住宅は、普通の物件に比べ買い手が見つけづらく、売却に苦労するところが難点です。

賃貸併用住宅の売却が難しい理由は、不動産投資に取り組む方や、マイホームの購入を検討している方に賃貸併用住宅が魅力的に映らないところにあります。

不動産投資は、基本的に毎月の家賃収入で不労所得を得るために行うものであり、購入金額に対する家賃収入の割合、いわゆる利回りがよい物件がよい投資先だとみなされます。しかし、記事上部で述べたように、賃貸併用住宅の利回りは、通常の物件に比べ悪く、不動産投資家にとっては魅力的な物件とはいえません。

一方、マイホームの購入を考えている一般の消費者は、不動産投資に興味はなく、家賃収入で稼ごうとは考えていません。そのため、部屋の一部を貸し出すことを想定して造られた賃貸併用住宅は、マイホーム購入希望者のニーズを少しずれており、魅力的に映りません。

このように、賃貸併用住宅は、不動産投資家とマイホーム購入希望者にとって魅力的な物件とはいえず、買い手が少ないがために、安値で取引されるといったこともしばしばあるのです。

新たな融資が受けにくくなる

融資を断られる

賃貸併用住宅を購入することで、融資が受けにくくなる可能性があります。その結果、新たな物件に投資することができなくなります。これは、不動産投資家にとっては大きなデメリットとなるでしょう。

賃貸併用住宅を購入することで融資の審査が通りにくくなる理由は、住宅ローンと賃貸併用住宅の利回りの低さが関係しています。

賃貸併用物件は、都心部であれば1億円近くする場合も珍しくなく、多くの方は住宅ローンを組んで購入することになるでしょう。しかし、自身が居住するための物件は、銀行側から資産価値を低く見積られるため、新たに投資物件を購入する際に融資が受けられない可能性が高まります。

また、上述でも解説したように、賃貸併用住宅は利回りが低く、投資物件としての評価は低いです。銀行側からすれば、利回りの低い物件に投資している人と見られるため、当然、融資の審査に通りにくくなります。

このように、賃貸併用住宅の購入により銀行からの融資が通りにくくなり、不動産投資に大きな影響を与えることがあります。

賃貸併用住宅のプラン例

ここでは、「2階建て」「3階建て」「5階建て」の賃貸併用住宅のプラン例をご紹介します。具体的なプラン例を知れば、賃貸併用住宅で暮らすことで毎日の生活がどのように変化するのかを感じ取ることができます。ぜひご覧ください。

2階建て

2階建ての住宅の場合、1階、もしくは2階部分を物件オーナーの居住スペースにし、残りを貸し出す横割りプランと、建物を縦に2つに分割し、片側を物件オーナーの居住スペース、残りを入居希望者に貸し出す縦割りプランのいずれかの方法で居住スペースと賃貸物件を分けます。

横割りプランで1階を物件オーナーの居住スペースとした場合、階段を上り下りする必要がないため、建物への出入りが楽です。そのため、足腰の悪い高齢者のいる世帯が住みやすいプランといえるでしょう。また、1階であれば庭を設置できるので、ガーデニングを楽しみたい方にも最適です。ただし、2階の賃貸物件の住人の足音などの生活音に悩まされることも多々あります。

対して、横割りプランで2階部分を居住スペースとした場合は、階段の上り下りで苦労することになりますが、1階に比べ日当たりはよく、室内は過ごしやすい環境です。また、賃貸物件にお住まいの方々の生活音が気になることも少ないでしょう。

縦割りプランの場合は、1階と2階を居住スペースとして活用できるので、階段の上り下りがなくとも入室可能、日当たりがよいという各階のメリットをあわせ持ちます。また、横割りの場合のように賃貸スペースの住人の足音に悩まされることもありません。デメリットには、居住スペース内に1階と2階をつなぐ階段を設置する必要があるため、その分生活スペースが小さくなることが挙げられます。

3階建て

洗濯物

3階建て住宅の場合は、横割りや縦割りに加え、1階と2階の一部を賃貸スペース、2階の残りと3階部分を物件オーナーの居住スペースにするといった分け方も考えられます。このような分け方は、横割りと縦割りを掛け合わせたようなものと見なせます。そのため、メリット・デメリットに関しても横割りや縦割りの場合と似通っています。

最上階を居住スペースとする場合は、賃貸にお住まいの生活音に悩まされることが少なく、日当たりも良好です。また、2階部分に関しても縦に分割されているため、足音が気になることはありません。ただし、高齢者や足の不自由な方が家族の中にいる場合、階段の上り下りが負担になります。

5階建て

5階建ての賃貸併用住宅の場合、親世帯と子世帯の居住スペースが異なる、2世帯住宅のような分割が可能です。

例えば、1階はエントランス、2,3階を賃貸スペース、4階を親世帯の居住スペース、5階を子供世帯の居住スペースと分ければ、2世帯で暮らせる賃貸併用住宅となります。親の介護や経済的な理由で2世帯で同居する必要がある方に最適なプランでしょう。

賃貸併用物件の購入は慎重に

賃貸併用住宅の概要やメリット・デメリット、プラン例についてご紹介しました。賃貸併用物件では、上手く運用すれば住宅ローンの返済をすべて家賃収入で賄うことが可能です。そのため、住宅ローンの家計への負担が減り、ワンランク上の理想のマイホームが入手できます。

しかし、不動産投資という観点では、決して利回りがよくないので、よい投資先とはいえません。また、賃貸物件との距離が近く、ご近所トラブルなどに巻き込まれる可能性があるというデメリットも存在します。

このように、賃貸併用住宅はよい面もあれば悪い面もあります。購入後に失敗したと後悔しないためにも、これら2つの面をしっかり理解したうえで、購入を検討してください。本記事を参考にして頂けたら幸いです。


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