土地活用の基礎知識

思いもよらない収益が!?狭い土地の利用法11選と注意点

空き地

土地を相続したり、購入した土地に家を建てて使っていたが、引っ越しのため使わなくなってしまったりした場合などに、狭い土地が手に入るケースもあるでしょう。

不動産経営などに活用できる程度の広さがあれば良いのですが、「アパートやマンションを建てるには広さが足りないかも」、「そもそも物件を建てるにはお金もかかるし・・・」と頭を抱えてしまう人も多いようです。

狭い土地でも不労所得を得るために活用することは可能なのでしょうか。また何坪あれば不動産経営が出来るのでしょうか。今回は、狭い土地を活用する方法と注意点についてご紹介します。

「狭い土地」を活用する前に知っておきたい評価や種類

結論から言うと、狭い土地に法的な定義はありませんが、狭い土地というと、一般的には狭小地や過小宅地などを指します。狭小地は、何㎡を狭小地(または過小宅地)に定めるかというような具体的な決まっていません。

一方、過小宅地は、土地区画整理法施行令で100m²=約30坪が原則とされています。土地活用の知識を持っている方でないと何が出来るのか分からず、有効活用が難しく感じられるでしょう。

土地は奥行きの長さや間口の広さが評価される

土地の価値を知るためには、その土地が評価される際に着目されるポイントについて知っておきたいところです。

土地を評価する場合、「奥行きの長さ」「間口の広さ」「がけの有無」「不整形地」などの項目がチェックされます。

まず、奥行きの長さは長すぎても短すぎても評価が下がります。奥行きが8m以下の場合や、24m以上の場合は評価が下がりやすい傾向にあります。

間口は、狭いと土地の評価が下がりやすい傾向にあります。土地を、どのように活用する場合であっても、設備が設置しにくかったり、使い勝手が悪かったりすることが影響しています。

土地の上や下に2mを超える崖があると、崖地条例で建築可能な敷地面積が減ってしまい、評価が下がってしまいます。

大雨のような災害にあったときには、二次災害に発展してしまう可能性もあるため土地を活用することが難しくなってしまうためです。

また、三角形や台形で地面の高低差が多いなども、評価額が下がる傾向にあります。

狭い土地の種類を見極めよう

狭い土地は、その形状や立地によって、どのように活用できるかが変わります。まず、形状に着目してみましょう。狭い土地の形は大きく分けて

  • 正方形
  • 長方形
  • 三角形
  • 旗竿地

などに分けられます。

正方形は活用しやすい

正方形の狭い土地は、他の形状の土地と同様の坪数であっても狭く感じやすい土地であるといえるでしょう。しかし、正方形型の狭い土地は、活用がしやすいともいわれています。

長方形は正方形よりも広く感じる

長方形の土地は、正方形の土地よりも広く感じやすく、建物や駐車場などを作りやすい土地の形であるといわれています。

間口が広い土地であれば、車線を引き、駐車場として活用しやすいです。ただしあまりにも間口が狭い土地の場合には注意が必要です。

三角形は角を活用しにくい

三角形の土地は不整形地の代表ともいわれています。三角形の狭い土地は、角を活用しにくいことが特徴です。過度の部分に花を植えたり、看板を設置したりしてうまく活用することが重要といえるでしょう。

旗竿地は日当たりが悪くなることも

旗竿地とは、狭い通路のような土地から始まり、奥にいくと開けていくような形状をした土地を指します。開けた部分を「旗」、通路の部分を「竿」に見立て、旗竿地と呼ばれるようになりました。

竿の部分の周囲は、隣人の所持している土地になるため、別の建物が建っている場合は日当たりも悪く、道路から土地が見えづらくなるケースもあるでしょう。また公道に面している部分(接道)が2メートル以上ないと原則建物が建てられない等の制限もあります。

狭小地におすすめ!活用方法11選

 

「狭くて使えるのかわからないけど…収益に繋がるビジネスを始めたい」という人もいるのではないでしょうか。

狭小地でも、整備を行いきちんとした設備を整えることで、さまざまな用途に活用できます。その活用方法についてご紹介しましょう。

自動販売機を設置する

自動販売機

狭小地に自動販売機を設置することで、売り上げの2割を収益として受け取ることができます。自動販売機を設置する場合、ある程度間口が広く利用者は増えません。

また、同じ土地の広さでも、三角形や台形などの形をしていると、自動販売機がきちんと並べられないケースもあるため注意が必要です。正方形または長方形の土地に、自動販売機を設置するのが望ましいでしょう。

狭小地に自動販売機を設置するメリットとして、「初期費用がかからない」、「ランニングコストも少ない」ことが挙げられます。

自動販売機は、購入して設置するものではなく、月5,000円程度の支払いで業者から借りることができます。

自動販売機の設置や点検、交換、売り上げの回収なども行うため、メンテナンスはほとんど必要ありません。初期費用も掛からず、ランニングコストも月5,000円程度であるため、「始めやすく続けやすいビジネス」といえるでしょう。

大きな収益があげにくい

しかし一方でデメリットもあります。それは、販売する商品の単価が少なすぎることです。

自動販売機で販売する飲料やフードなどは、100円~300円程度のものが多いため、大きな収益を得にくいです。ローリスク、ローリターンの投資といえるでしょう。

また、自動販売機が密集しているエリアだと、思うように収入が伸びない場合もあります。

月の収入が数千円から数万円になってしまうケースもあるため、あらかじめ周辺に自動販売機が設置されていないか調査をしておく必要があります。

また自動販売機周辺に空き缶などのゴミをポイ捨てされてしまう事もあるので注意が必要です。

広告を設置して収益を得る!

商業施設や、商品販売に関する看板などを狭小地に設置し、収益を得る方法もあります。

国道沿いのような交通量の多い道に面した土地などが、広告を設置する土地に向いています。広告を設置する場合、周辺の環境や地域性によって、収入額が変動します。

そのため、より人通りが多く人目に付きやすい場所に広告を設置した方が安定して収入を得やすいのです。

広告を設置して収益を得るメリットとして、「初期費用やランニングコストがほとんどかからない」、「不整地でも運用しやすい」などが挙げられます。

広告を設置する際には、初期費用も掛からず、毎月支払う料金もないため、ノーリスクで収益を得ることができます。

また、土地の形が三角形だったり、旗竿地だったりする場合は、土地を上手に活用することが難しいこともあります。

しかし、広告を設置して収益を得る場合は、土地の形はあまり関係ないです。この方法であれば持て余してしまっている小さな土地でも、人目に付きやすい土地であれば活用できます。

利益は数千円から数万円程度

デメリットとして挙げられるのは、数千円から数万円程度の利益しか望めない点です。

周辺の環境や地域性によって収入は変動しますが、高い収入を得ることには繋がりにくい上に、広告を設置したいタイミングで広告主が見つからない場合もあります。

広告募集のタイミングでは収入がない状態になってしまいます。

駐車場として活用する

駐車場

駐車場を作るなら、車を数台止められるような土地さえあれば収益に繋げられます。車を一台設置できる広さがあれば駐車場として土地を活用することも可能です。

土地を駐車場として活用する方法には、大きく分けて3つのパターンがあり

  • コインパーキングとして活用する
  • 月極駐車場として活用する
  • 特定の人に駐車場スペースとして土地を貸し出し

が挙げられます。

狭小地を駐車場として活用するメリットとして、「高度な設備がなくても土地活用をスタートできる」、「比較的収入を得やすい」、「社用車や持ち家を持っている人と契約ができれば、長期的に安定した収入を得ることができる」などが挙げられます。

駐車場経営は、高度な設備がなくてもスタートできる土地活用法の中でも収益を得やすい方法といえます。安定的に収益を得やすい活用法ともいえるため、数ある土地活用法の中でも人気が高いです。

都市部では駐車場利用者が少ない傾向に

一方で、「地域によっては駐車場に向いていない環境もある」というデメリットもあります。

都市部などは、車離れが進んでいるため、場所によっては管理費や税負担などの費用に対して収益が少なくなってしまうこともあるため注意が必要です。

反対に地方でも各家に駐車場が何台もあるところでは、改めて駐車場を借りる必要も無くなってしまいます。

また固定資産税・都市計画税は更地と同じだけかかってしまい、立地の良い場所では駐車場収入で税金分を補えない可能性もあるので考慮する必要があります。

スペースが少なくてもできる!駐輪場経営

自動車が入らないくらいの狭いスペースでも、駐輪場経営なら始めることができます。駐車場と同様に、月極契約や時間料金から収入を得ることもできます。

駐輪場経営を行うメリットとして、「車が入らない狭いスペースでも始められる」、「収入が安定しやすい」、「立地条件の良い土地なら駐輪場経営の業者と提携し一括借上契約を結ぶことも可能」などが挙げられます。

個人で運営するにはトラブル対応しなければならない

デメリットとして挙げられるのは、運営や管理を個人で行う場合はトラブルの対応を求められることです。駐輪場を経営すると、違法駐輪や放置自転車に対するトラブル対応を求められるケースもあります。

コンテナハウスを設置してみる

コンテナハウスを設置することで、船舶や鉄道で荷物の搬送に使われるコンテナを貸し出します。コンテナは多くが鉄鋼で作られており、丈夫であるため簡易倉庫として活用されるケースが多いのです。

コンテナハウスを設置する際には、あらかじめ面積を計算しておくことが必要です。複数個のコンテナを繋げることで規模の拡縮も可能です。建築費用を抑えられ、少ない初期費用でも設置ができます。

内装や外装などは、住む人のニーズに合わせて設置できるため、利用者の人の目線に立って工夫をすることが大切です。

トランクルームやガレージを経営する

トランクルームやガレージ経営は、収納庫としてスペースを貸し出す代わりに賃料を得るビジネスです。

トランクルームやガレージは、特に都市での重要が高いです。都市部では、居住スペースが狭く、大型の家具やスポーツ用品、思い出の品などを補完するスペースが確保しにくいです。そのため、トランクルームやガレージを求めている人が多くいます。

トランクルームやガレージを運営するメリットは、マンションやアパートの経営よりも少ない初期費用で経営がスタートできる点です。期待できる利回りが高いため、ローリスクハイリターンの土地活用が望めます。

しかし、地方や郊外など居住スペースが十分に確保されている土地では不向きの土地活用法であるともいえます。

また、住宅街の中では設置ができない場合があったり、人目に付く場所等を求められるので設置条件が厳しい傾向があります。

小規模店舗を運営するようにテナントとして貸し出す

空き店舗

狭小地でも、お店を経営することは可能です。狭小地でお店を経営する際には、バーや立ち飲み居酒屋、菓子を販売する店など、気軽に立ち寄って商品を購入しやすいように工夫することが大切といえます。テナントとして貸し出せば、賢く土地を活用することも可能です。

アパートや戸建てよりも、初期費用投資が少ないために、始めやすいといえます。なお、狭い土地に店舗を建てる場合は、1つの土地には1つの物件が基本であることを念頭においておきましょう。

一方でテナントの入れ替わりが激しい可能性があることやテナントが抜けた後の期間が長い場合等は収入がゼロになってしまうので注意が必要です。

戸建て賃貸を経営する

戸建て賃貸であれば、比較的狭い土地で10坪程から経営を始めることができるため、狭小地を活用したいという人から注目を集めています。

この時、ファミリーの利用を考えて駐車場や駐輪場を作るなど入居者のニーズに沿っていると、収益を得やすくなります。

何より戸建賃貸という事で郊外の立地でもファミリー層の入居が見込みやすい事や都心部でもアパート・マンションに比べ供給数が少ない為入居が決まりやすいです。

また上記で述べた通り、通常の賃貸住宅との差別化になることや単身向けよりもファミリー向けの方が長期で入居する傾向が高いので安定収入にも繋がります。

デメリットとしては当然、駐車場等の活用に比べて投資金額が増えるのでリターンも増える半面リスクが増える傾向になります。

アパート・賃貸併用住宅を経営する

駐車場と並んで土地活用の王道である賃貸住宅、アパート等を建てる際には広い土地が必要だと思っている方も多いと思いますが、場所次第で30坪程から収支があって建てられる事が多いようです。

勿論ローン等で借入をする場合がほとんどなのでリスクについても考えなければなりませんが、安定収入や所得税・相続税・固定資産税・都市計画税といった税金対策という面では一番ポピュラーな活用法になります。

また賃貸併用住宅であれば、自宅を兼ねながら住宅ローンの支払いを賃料収入で補って経営していくことが出来たり、転勤や将来の住み替え後等にも自宅部分の貸し出しが出来るので最近検討される方が増えてきています。

アパートの欠点としては戸建賃貸に比べてより建築費が増える半面、世帯数が増える事からリターンが増える傾向になります。ただし、世帯数が増えることで収入がゼロかイチかでなく世帯数で分散する事でリスクヘッジも出来るとも言えます。

また賃貸併用住宅の欠点としては同じ敷地内に知らない人が住むという不安が生活スタイルの違いが生じるかもしれないという点です。

コインランドリーを経営する

コインランドリー

コインランドリーの経営は、設備を導入し、コインランドリーの利用者から収益を得る土地活用の方法です。

比較的狭い土地でも導入しやすく、土地活用の方法としては人気が高いといえます。コインランドリーを経営するメリットは、施設に管理人がいなくても経営が行えるという点です。

周辺環境をリサーチしないと集客がない場合も

衣服を盗まれたり設備にいたずらをされたりなど、トラブルに繋がりやすいともいえるため、防犯カメラを設置するなどし対策を練る必要があります。

コインランドリーの経営を始める際には、周辺環境のリサーチが必要です。周囲に住宅地がない場合は、集客を見込めないこともあります。

シェアハウスを経営する

シェアハウスは、1つの建物の中に複数の居室が用意された施設のことを指します。キッチンや浴室、トイレなどは共同になっているケースが多いです。

戸建て賃貸よりも家賃収入が増えやすいという特徴があり、注目を集める土地活用の方法といえます。

基本的に収益化のメカニズムは賃貸経営と違いはありません。しかし、より少ないスペースで経営が可能であるため、「賃貸経営をしたいけど、持っている土地が狭い」という人にもおすすめです。

一方で会社によっては無理な融資等を進める可能性もあるので冷静な判断や他社に相談する事、会社の目利きが必要になってくる場合もあります。

狭い土地を活用するときの注意点

資金計画

狭い土地を効率よく活用したい場合は、「土地活用のプランが自分の住んでいる地域にあっているのかどうか、事前に見定めること」が大切です。

狭い土地でも、土地を活用する方法はたくさんあります。土地活用を始める時には、選択肢が多いことから、自分が興味のあることに手を出してしまいがちです。

しかし、土地の特色にあった活用ができていないと効率よく利益を得ることはできません。

初期費用と収益のバランスを見ながら、経営を始めることも大切です。収益化のプランをイメージしていないと、損をしてしまう場合もあるでしょう。

例えば、人通りがまったくない狭小地に広告を設置しても、効率よく収益を得ることはできませんし、郊外にシェアハウスを建てたとしても、入居者が増えないケースもあるでしょう。

土地活用をする際には、十分に情報収集をした上で始めることが大切です。

土地を活用する際には、プロに相談することも重要です。不動産の経営を始める際には不動産業者に、駐輪場や駐車場経営の業者に相談すると良いでしょう。

狭い土地でも効率よく活用はできる!

狭小地でも効率よく土地を活用することで、収益を得ることはできます。

狭い土地を活用する方法としては、広告の設置や駐車場経営、駐輪場経営、コンテナハウス、賃貸住宅など様々な方法があるため、自分の土地の特徴にあった活用方法を考えることがポイントといえます。

狭い土地をうまく活用して、効率よく収入を増やしましょう。


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