アパート経営

投資家の方も必見!?土地なしからのアパート経営の始め方

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株にFX、仮想通貨など、投資の方法にはさまざまなものがあります。そして、ミドルリスクミドルリターンの投資方法として、注目されているのが「不動産経営」です。なかでもアパート経営は、金額面としては大きいですが不動産投資の中でも実例が多く挑戦しやすい分野として知られています。

しかし、投資をしたことがない人にとって、不動産の購入はハードルが高いことも事実です。なかには、土地も持っていないという人もいるのではないでしょうか。

今回は、「不動産どころか土地も持っていないけれど、アパート経営を始めるにはどうしたらいいの?」と悩む人のために、土地なしからでもできるアパート経営の始め方についてご紹介します。

不動産経営の基本!メリットとデメリット

不動産経営によって、不労所得を得るとなると「ハードルが高いと感じる人」もいるのではないでしょうか。しかし、数ある投資ビジネスの中でも、不動産経営はミドルリスクミドルリターンであり、始めやすいといえます。

不動産経営のメリットとして、

  • 不動産という実物資産ができる
  • 相続や贈与税対策として有効
  • 融資を受けられるため少ない自己資金でも経営が始められる
  • 生命保険の代わりにもなりやすい

などが挙げられます。

不動産は、実物資産であり、財産として相続をすることも可能です。現金を相続する場合よりも、相続税や贈与税が削減できるなど、節税効果もあります。また、建物自体に価値がなくなってしまっても土地にも価値があるため、完全に価値がなくなってしまうということがありません。

不動産経営を始めるとなると、多額の費用が必要になるのではと考える人もいますが、アパートローンや住宅ローンなどを活用できるため、一般的なサラリーマンの人でも始めることが出来ます。

不動産は家賃滞納や金利上昇による返済増加の可能性がある

不動産のデメリットは、入居した人が家賃を滞納することで十分な利益を得られなくなったり、変動型ローンの場合、金利が上昇してしまい返済金額が増えてしまったりするケースもあります。

また、相続をした後、その土地や不動産の価値が急激に低下してしまうことも考えられます。アパートの経営を行うことが難しくなった場合、管理のための費用が掛かりやすくなるケースもあります。

土地なしからでもアパートの経営は始められる!

不動産選び

不動産経営に対し「地主さんがするもの」、「高所得者が手を出す投資」というイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。

「土地も持っていない所から、不動産経営を始めるなんて難しそう」と考える人も多いですが、結論からいうと土地なしからでも不動産経営を始めることは可能です。

中でも、アパートの経営は挑戦しやすく、サラリーマンからも注目を集めています。

土地なしでもアパートの経営が始められる仕組み

土地を所有していない場合、購入予定である土地とアパートを担保に、金融機関から融資を受けて経営をスタートできます。

そのため、土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合は、土地とアパートの持つ資産価値の高さが重要です。

資産価値とは、不動産そのものが持つ価値を指します。一方で、資産を利用することによって生まれる利益に着目し評価した価値を、利用価値といいます。

土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合、ローンの返済期間については毎月の収入はお小遣いからお給料程度になります。家賃収入によって大きな利益を得るのは、土地とアパートのローンを返済し終えてからになります。

これは、その間の家賃収入の多くがローン返済に充てられることになるためです。ローンの返済が終了した後は、家賃収入がすべて自分の財産にできます。

土地なしからアパートの経営は戦略的に建てやすい

ここからは、もともと土地を持っている人がアパートの経営を始める場合と、土地を持っていない人がアパートの経営を始める場合の差を比較し、土地なしからアパート経営をする場合のメリットについてご紹介します。

まず、土地を持っていない状態からアパートの経営を始める1つ目のメリットとして挙げられるのが、「アパートの立地にこだることができる」点です。

土地を持っている状態からアパート経営を行う場合、すでに持っている土地や不動産を活用して経営を始めることになります。

中には所持しているアパートと土地の、交通の便が悪かったり、多くの人が住みたいと思えるアパートでなかったりする場合もあるでしょう。

そうすると、家賃の設定金額を下げたり、アパートを改築したりするなどの工夫が必要です。

余計に費用が掛かってしまうことにも繋がり、利益の取り分が少なくなってしまう場合もあるため、立地や環境のよいアパートを所持しているということは、不動産経営を円滑に行ううえで重要なポイントです。

土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合、立地にこだわって不動産を選べるために、利益を生み出しやすい土地を選べるメリットがあります。

土地を持っていない状態からアパートの経営を始める2つ目のメリットは、「建てるアパートをイメージしたうえで土地を選べる」という点です。

家族向けの2LDKの部屋が多くあるアパートにしたいのか、単身者用にワンルームの部屋が多いアパートにするのかによって、購入する土地の広さや立地を変える必要があります。

土地を購入する際に、「どのようなアパートを経営したいのか」、「ターゲットはどのような層なのか」をイメージしながら選ぶことができるため、よりターゲットに刺さりやすいアパート経営を始めやすいといえます。

一方で時間と費用が掛かりやすいというデメリットも

土地を持っていない状態からアパート経営を始めるデメリットとして「時間と費用がかかる」という点が挙げられます。

ターゲットや戦略を練った後、土地を選ぶことは大切ですが、ターゲットを絞り、それにふさわしい土地を吟味することは簡単ではありません。

土地を選ぶためには、相応の知識も必要になってくるため、もともと土地を所有していた人よりも経営を始めるまでの時間は長くなりやすいといえます。

ただ上記の点については最近では建築会社やハウスメーカー等が土地の上に賃貸住宅を建てた状態で投資用物件として販売もしていますので、立地と利回りがある程度担保された物件を探すのには良いかもしれません。

また、土地を購入した後にアパートを建てるとなると、初期費用もかさみやすいです。初期費用を節約したい場合は、すでにある不動産を購入した後にリフォームをするなどの方法もあるため、検討してみるのも1つの方法といえます。

また、アパートの経営はマンションの経営よりも入居者の入れ替えが多くなりやすいです。アパート管理の経営を行う場合、管理会社に管理を委託することもできますが、部屋数が多いとコストや手間もかかりやすいです。

ワンルームマンションの経営を行う場合、建物自体の管理をすべて任せることができ、不要の手続きも必要なくなります。

 

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不動産経営に向いている人の2つの特徴

資金

「アパート経営によって不労所得を得る」というと、ハードルが高く感じる人もいるでしょう。

しかし、「サラリーマン大家さん」がいるように、一般的な会社員でも不動産経営を始めることはできます。それでは、不動産経営に向いている人とはどのような特徴があるのでしょうか。

年収が600万円以上ある

金融機関で融資を受ける場合、審査があります。審査に落ちてしまうと、土地を購入することができなくなってしまうため、審査対象になる「年収条件」をある程度クリアしている必要があるのです。

金融機関が積極的に融資を行ってくれる人の1つの基準として600万円以上の年収があることが含まれます。年収は高ければ高いほど金融機関から積極的に融資を受けることができ、不動産経営はスムーズに行いやすくなるでしょう。

なお、500万円以上の年収があれば、信用金庫からの融資を受けることもできます。信用金庫は、地域に密着した銀行であるため、個人や小さな会社にも積極的に融資を行ってくれやすいです。ただし金利は高めになります。

十分な資産が用意できる場合もアパート経営を始めやすい

年収が500万円に満たない場合であっても、十分な資産を準備できる人であればアパート経営も始めやすいです。金融資産が1,000万円以上あれば、融資が受けやすくなります。

注意したいのが、土地がない状態からアパートの経営を始める場合、土地の購入費の他にもアパートを建設するための費用もかかります。

初めに土地の購入とアパートの建築費にいくらかかるのかを見積もっておき、具体的に購入と建設を進めていく必要があります。

土地を購入しアパートを建築する!具体的なステップ

土地を購入し、物件を建築した後アパートの経営を始めるためには、どのようなステップを踏む必要があるのでしょうか。そのプロセスに着目してみましょう。

初期費用はいくら必要?まずは見積もりを

まず、頭金について考えておかなくてはいけません。アパート経営を始めるときには、最低でも物件価格の1割~2割程度の資金を用意しておく必要があります。

仮に、3,000万円の土地に4,000万円の物件を建てるのであれば、必要になる合計金額は7,000万円です。この場合は、最低でも700万円を用意しておきたい所です。

頭金の他にも、不動産業者に手渡す仲介手数料や登記費用などが必要になります。

この諸費用に関しては、ローンに組み込むことができないため、現金での支払いが必要です。物件の1割程度の費用を用意しておきましょう。4,000万円の物件を購入する場合は、400万円が必要になります。

土地は周辺ニーズを考えて選ぶ

土地を購入する前には、どのような土地にどのような物件を建てるのか考えておく必要があります。土地を選ぶときには、どのような層をターゲットにするのかを踏まえたうえで慎重に吟味することも必要です。

まず、都市部にアパートを建てたいという人は、駅から5分~10分のエリアを選ぶのがよいでしょう。駅に近い土地というのは、郊外の土地に比べると割高です。

最小限の費用で最大限の利益を得たいという人は、単身者用のアパートにするのも方法といえます。駅に近いと交通の便のよさから毎日通勤が必要な人が入居しやすくなり、回転率も上がるため、利益を生み出しやすくなります。

地方の土地を購入する場合は、「駐車場のスペースが確保できるかどうか」についても考えておきましょう。

地方の土地は、ファミリー層からの人気が高まりやすいです。買い物にいったり、家族で出かけたりする際には、車を活用したいと考える人も多いため、駐車場を作っておくと入居率も高まります。

地域に詳しい不動産業者のアドバイスを聞こう!

不動産会社は、アパート経営のために土地を買う際に貴重なアドバイスをくれます。というのも、地域密着型の不動産会社は、大手不動産会社よりもその土地の特徴や住んでいる人の傾向などに詳しい場合が多いのです。

自分と話が合いそうな営業担当の人を見つけた際には、積極的に質問をしてみるのもおすすめです。不動産業者は、最初から一社に絞るのではなく、何件かはしごしたうえで決めましょう。

不動産投資で活用すべきローン

住宅ローン

土地を持っていない状態からアパート経営を始める場合、ローンを組むことが必要です。活用すべきローンとして、不動産投資のローン、住宅活用のローン、プロパーローンなどが挙げられます。

不動産投資ローンは土地や建物が担保

不動産投資のローンを活用する場合は、土地や建物を担保に借り入れをすることになります。審査の対象は、

  • 頭金はいくら程度支払えるのか
  • その他資産はあるか
  • 購入する土地や建物の担保力
  • 将来的な収益性

などが含まれます。

これらについて総合的に判断し、借入額や期間が決定するのです。住宅ローンの審査よりも厳しめであるため、入念に準備をしておくことが重要といえます。

また、アパート経営を始める際には「フルローンにしたい」と考える人もいるでしょう。フルローンとは、不動産購入に必要な物件の購入額を金融機関からの融資のみで調達できるローンのことを指します。

すぐに自己資金を用意できない人にとっては、魅力的にとらえられますが、フルローンにするためには高い水準で審査をパスすることが必要です。

審査の対象に、「購入する土地や建物の担保力」が含まれているため、売買価格よりも積算価格が高い物件を購入して資産価値を増やす方法もあります。

これは資産価値を高めた後、新たにローンを組むことで、フルローンを実現するという方法です。

しかし、投資者の実質的な金融資産や純資産額を重視される場合が多いため、購入予定である土地・物件の価格の7~9割をローンで調達し、残りを自己資金で用意するケースが一般的です。

住宅ローンも活用ができる

住宅ローンでアパート経営を始めることも可能です。住宅ローンで借り入れを行う場合、アパートローンよりも融資が受けやすく、低金利であることが特徴といえます。

しかし、住宅ローンで融資を受けるには条件があります。それは、別の住宅ローンを利用していないこと、その不動産に自分も住む必要があることです。

住宅ローンは、「自分が住む住宅を建てるときに活用できるローン」です。自分がアパートに住まない場合は、ローンを活用できません。

アパートローンが物件の収益性や資産性も考慮したうえで、審査が行われるのに対し、住宅ローンは物件の価値が考慮されません。

本人に支払い能力があるのか否かで判断されます。よって、給料が高く安定しているか否かが審査対象に含まれやすいという特徴があります。

なお、融資の上限額は年収の8倍程度に設定される場合が多く、年収が600万円であれば4,800万円程度の融資を受けることが可能になります。

プロパーローンを活用してみる

プロパーローンとは、企業の運転資金や設備投資のためのお金を借り入れることができるローンのことです。

このプロパーローンは、不動産を購入する際にも活用できます。金利は比較的低いという特徴がありますが、審査にかかる期間は長めになるため、早めに申告をしておくことがおすすめです。

プロパーローンは、自分の住宅を購入するためのローンとしては活用できず、物件に自分が住む場合は活用できなくなります。

 

ローン・融資についてはこちらの記事も是非ご覧下さい。

アパートローン・不動産投資ローンは賃貸経営の必須知識

土地なしから始めるアパート経営を成功させるために!自己資金を確保

土地を持っていない状態から始めるアパート経営を成功させるためには、ある程度の自己資金を確保したうえで、きちんと戦略を練っておくことが必要です。

土地なしからアパートを建築する場合は、費用も高額になりやすいため、思うように収益を得られなかったときの損失も大きくなりやすいです。

信頼できる建築会社や不動産会社を見定め、プランをしっかり練ったうえで経営をスタートしましょう。

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