アパート経営

アパート経営を成功させたい人のための基礎知識

アパート

総務省統計局のデータによると、日本の人口は減り続けており、50年後の2060年には、約4000万人も減って8674万人になると言われています。

総務省統計局データ 引用先:http://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.htm

つまり日本は今後、若い人が減り、年寄りが増えていく社会になるのです。

一方でマンションやアパートが急に減るわけではないことから、空室率が数十年後には40%超えが当たり前の社会になると予測できます。

こういった背景を考えると統計的にアパートの経営は難しい時代になっているのが現状です。

では少子高齢化時代には賃貸経営で成功できないのでしょうか?

いえ、そんな事はありません。

成功の秘訣は「自分で情報を収集し」「自分で考え」「自分で判断」ができるかどうかなのです。

今回は、お持ちの土地でアパートを建築して賃貸経営を成功させるために必要な基本的な考え方から情報収集の仕方、立地の考え方や経営のメリット・デメリットなど、第1章~第5章に分けて順に説明していきます。

少し長くなりますが、最後まで読んでいただけると嬉しいです。

第一章:アパートの経営に失敗・成功する人の特徴

まずは2つのアパートを実際に賃貸経営してる人の事例を紹介いたします。

下記表をみて考えてほしい。

賃貸経営が成功しているのは新築を建てたA氏と、中古アパートを購入したB氏どちらでしょうか?

B氏が中古アパートの購入、つまり土地付き物件の購入なので、A氏も所有している土地に新築したのではなく、土地調達から行ったものとして見てください。

  A氏 B氏
中古・新築 新築アパート 中古アパート
初期費用 9500万円 3200万円
立地 東京23区内 地方の某有名大学近く
企画から管理 自ら積極的に調査・検討 すべて業者に依頼

 

正解はA氏です。

A氏は初期費用が9500万円もかかっており、ローンが大変そうに思うかもしれませんが、新築アパートを自ら調査・企画し、立地に適した物件を相談しながら自分で考え、アパートを”経営”しているのです。

その結果が新築であり、人口が増えている東京都内で安定したアパートの経営を行っています。

一方、B氏は、有名大学が近い事もあり、当初順調に家賃収入を得ていましたが、少子化の影響を受けて頼みの綱の「有名大学」が移転・統合のためなくなり、学生も同時にいなくなってしまったのです。

B氏の失敗理由は自分で調査せず、こういった「学生だのみのリスク」を考えず業者に言われるがままにアパートの経営を始めた事です。

A氏とB氏の成功と失敗をわけたのは、「自ら情報を集め調査し、企画し、判断した」という行動の差になります。

度重なる調査と、事業企画を自ら考え新築に判断したA氏に比べ、B氏はすべて「業者まかせ」だったのです。

ただ、調査するのも素人が一人でやるには、正直大変だと思います。

プロの目線からアドバイスを聞くことも重要です。

我々土地活用の窓口は専門のスタッフが電話無料相談を承っておりますので、お気軽に相談いただければと思います。

フリーダイアル: 0120990141

スタッフにはファイナンシャルプランナー2級や宅地建物取引士、実際過去にアパートの経営を企画、建築を経験している方が集まっていますので、なんでもご相談いただければと思います。

話は戻りますが、下記が賃貸経営に失敗する人の特徴です。

賃貸経営を失敗する人の例

(1)アパートの運用は専門外だからと人まかせにする。
(2)聞いた事のない言葉や、難しい事を理解しようとしない。
(3)人の言う事の根拠も確かめず信用してしまう。
(4)複数のプロから情報を集めない。一社の業者のみと付き合う。
(5)インターネットから情報を集めない。

そして、これらの特徴の人は、今から紹介する事例のような内容になっています。

下記はYahoo知恵袋からわかりやすい失敗事例の記事を引用してきたものです。

アパートの経営に失敗する人の事例

ある失敗事例をご紹介します。

時系列に沿って番号をふっているので、順に読んでみてください。

  1. 土地が遊んでいるので何か有効利用をしようと考え始めます。
  2. 大手ハウスメーカーがアパートのプラン見積もりの話をもってきます。
  3. 建築費、年間収入、入居率などのシミュレーションをします(満室で7~9%)。
    ※最良の想定での話が進みがちで最悪の場合のことがあまり話し合われないようです。
  4. アパート完成後、見事に予定家賃で満室入居となります。
  5. 数年後、近くに新しいアパートができます。設備は最新で建築コストも安く、家賃も安めに設定してあります。
  6. その家賃が地域の相場となってしまいます。一方で自分のアパートは古くて高い家賃です。
  7. 退室する人が出始めます。
  8. 新しくこの地域に来る人は新しくて安い物件に集まります。
  9. 空き部屋がでると連鎖反応で次々空室になります。
  10. 予定利回りを維持するのが不可能なので家賃を下げて募集します。
  11. 従来からの入居者との家賃差に矛盾が出ます。

引用:Yahoo知恵袋

一見すると、失敗の原因は5.に見えるが、1.2.3.のフェーズでこの方が「情報を集め」「立地を分析し」「自分で判断」をもって自ら経営にのぞめば違った結果にできたかもしれません。

経営の失敗についての記事:土地活用でアパートの経営に失敗する7つの理由

アパートの経営に成功する人の特徴

では賃貸経営を成功させている人の特徴はどうでしょうか?

(1)アパート事業を「経営している」という意識を持つ
(2)専門の言葉や知識でも自ら調べ、問題点の原因を探る意識を持つ
(3)複数のプロから意見をもらい、その上で自分の頭で整理して結論を出す
(4)20年間の資金計画シミュレーションをする
(5)インターネットや本、セミナーからも積極的な情報収集をする

以上の特徴を持っている人は、経営者として成功する人です。

これを見て「私には無理だ」「会社を経営するわけではないのに大げさだ」と思われるかもしれません。

残念ながら日本はすでに成長期ではなく、人口も減っていく少子高齢化社会です。

もはや運でアパートの経営が成功する時代は終わっており、さらに業者まかせにしておいては、何事もうまくいかない時代なのです。

ただ、経営をする人たちがみんなここまで準備しているわけではありません。

だからこそ、これをするかしないかで他のオーナーと大きな差をつけることができ、成功率が大きく上がっていくのです。

最初に十分な手間さえかければ、長期間にわたる安定収入を得られるということです。

経営者意識を持つというのは「調査し、自分の頭で考え、決断する」という事。

だからあなたにも必ずできます。

まずは【自分で主体的に情報を集め、分析し、判断する。思考の習慣を持つ】ところから始めましょう。

重要:「少子高齢化時代は、運や人まかせで賃貸経営は成功しない。」

第二章:賃貸経営成功のための情報収集術

①インターネットで情報収集

分析

まずはインターネットで「アパート経営」に関するホームページやブログ記事を徹底的にチェックしましょう。

そのあとは「立地」「資金計画」「管理会社の選定」など深掘りしていきます。

そして当然ですがわからない言葉があれば、すべてインターネットで調べてみてください。

調べるときには、土地調達を含めた賃貸経営(不動産投資)の記事なのか、所有する土地の有効活用としての経営についての情報なのか、区別が必要です。

土地をすでに持っていて、アパートの経営を検討の場合は「土地活用 アパート 賃貸経営」と検索してもいいですし、土地活用の窓口に気軽にお問い合わせしていただいてもいいでしょう。

通話料無料で、土地活用やアパートの経営のことなど、なんでも相談することが可能です。

 

チェックすべきインターネットの情報

✔企業が作成しているアパート建築、運営関連記事
ハウスメーカーや建築会社、不動産コンサルタント会社が書いている記事だからといって、必ずしも宣伝のための偏った内容というわけではありません。

特に大手企業は恣意的な情報を載せてしまっては評判を下げることになってしまうので、正確かつ一般的な情報を掲載しています。

アパートの経営に関する基本的な情報は、むしろ企業が公式に出している記事のほうが信頼できる情報を得られるでしょう。

✔ブログ記事
企業ホームページだけでは当たり障りのない一般的な情報までしか得られません。

一歩踏み込んだ生の情報を得るには、実際の賃貸経営の経験者や土地活用の専門家が個人で書いているブログを読むといいでしょう。

日々起こるトラブルや、住民とのやりとりなどリアルな体験が書かれているので非常に参考になります。

✔2ch(にちゃんねる)
ネガティブで下劣な表現が多いが、その分本物の情報も数多くかかれています。

情報量が多いので、役に立ちそうな情報のみを選んで確認しましょう。

✔YouTube
YouTubeの検索窓から検索してみれば、セミナー形式やテレビ番組の一部の動画が出てきます。

こちらもチェックしてみましょう。

ただし、もったいつけて時間の無駄な動画もあるので時間がもったいないのでよく選んで視聴してください。

ここで注意があります。

次の項は「②アパートの経営に関する書籍を買う」ですが、必ず①を終了してからにしてください。

超初心者向けの本の内容などは、インターネットでカバーできます。

だからまずは無料のインターネット情報をとことん集めてから書籍購入のステップに進んでください。

②アパートの経営に関する書籍を買う

インターネットで調査し尽したら、書籍を購入しましょう。

超初心者向けの本は必要ありません。

インターネットでは調べられなかった知識や考え方、切り口が違う本を選ぶとよいでしょう。

筆者のおすすめは下記の本です。

「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾

上記の本も含めて、3冊以上をナナメ読みし、よさそうなもの1〜2冊を精読してみましょう。

土地活用の窓口が発行している無料冊子も下記からダウンロードが可能になっていますので、参考にして見ましょう。

業界関係者だけが知っている 絶対に失敗しない土地活用

また本の中で疑問に思ったところや、わからない言葉などはすぐにインターネットで調べてみるのです。

物事はインプットだけでは知識として吸収しづらいので、疑問を持って調査することで知識として体系的に覚えていきましょう。

③アパートやマンションの経営セミナーに参加する

「①インターネットで情報収集」と「②アパートに関する経営の書籍を買う」まで終わったらあなたの知識はすでにある程度は成熟しているとは思います。

次は実際にプロのセミナーに参加してみましょう。

セミナーに参加するメリット

セミナーの最大のメリットは、質問ができることです。

あなたはある程度、アパートの賃貸経営に関する知識をもっていますが、疑問点やわからない点が新たに出てくるはずです。

セミナー講師に質問してみましょう。

そして質問することで、アパートの経営の知識をより覚える事ができます。

セミナーの注意点

当然ながらこういったセミナーはハウスメーカーや建築会社、不動産コンサルタント会社が行っている勧誘のためのセミナーです。

どんなによい話を聞くことができたとしても、ここで簡単に勧誘に応じることなく、しっかりと自分が納得できるまで検討をしましょう。

パートナーにする業者は、あなたが複数の業者やプロに会って、選別して選ばないといけません。

④プロの業者の話を聞いてみる

①~③まで経験したあなたはもう、経営に関しては業者と話し合えるだけの知識があるはずです。

ここまで知識を吸収したのならば、次はパートナーの業者探しの段階です。

賃貸経営は「資金計画」「事業計画」「収支計画」から建物の施工・リニューアル、入居者募集まで多岐にわたります。

はじめてアパートの建築、経営する方には一人で全てを行うのは難しいです。

だから優れたプロの業者をパートナーにする必要があります。

あなたに人脈がないのなら、優れた業者を探す方法はたった一つしかありません。

それは複数の業者と話すことです。

もしあなたが一つの業者としか話していないのなら、その業者がいいのか悪いのかの判断軸がないのではないですか?

しかし複数の業者と会えば比較することができるので、よい業者、親身になってくれる担当者の判別がつきます。

当サイトでは土地活用の無料相談を行っており、複数の会社をご紹介しているのでよろしければお問い合わせしてください。

業者といえど人間だから相性もでてくるので、複数社の話をきいてみるといいでしょう。

そうすれば「一番のプロは誰で」「親身になってくれるのは誰か?」がわかるからです。

また当然あなたとの相性もあります。

また初めてあった時の印象が、うさん臭さを感じたり、商売っ気がありすぎる会社、そもそも担当者が若すぎる会社は避けておいた方が無難です。

重要:「①インターネット → ②書籍 → ③セミナー → ④パートナー業者探し」という流れで、無料の情報から有料の情報へ、リアルの情報へとステップを踏んで情報収集する事。

第三章:自分の土地の立地条件をチェックする

複数のパートナー業者と付き合いが始まったのなら、案件の紹介を受けるはずです。

あなたの土地に建てるアパートの事業計画を提案されるでしょう。

でも重要なのは立地です。

経営の成功は立地で90%以上決まると言っても過言ではありません。

単に駅から近いから長期的に安定しているということではないのです。

なぜなら立地とはそこに住む入居者の属性によるからです。

立地とは単に駅からの利便性や住環境によるのではなく、そこに住む人の属性こそが立地条件なのです。

あなたの土地が、次のアパートを建てることに向いている4つの立地条件のいずれかにあてはまるかどうかを見てみてください。

アパート建築に向いている4つの立地条件

①大学生・専門学生の向いている立地の条件

  • 大学や専門学校がアパートの近くにあるか?
  • その大学や専門学校は有名な学校か?(学生が集まっているか?)
  • コンビニエンスストアがアパートの近くにあるか?
  • ツタヤなどのレンタルショップがあるか?

②若いサラリーマンやOLに向いている立地の条件

  • 都心の近くの駅か?
  • コンビニエンスストアが近いか?
  • 遅くまでやっている居酒屋や飲食店があるか?

③若い夫婦に向いている立地の条件

  • スーパーや商店街などの商業地があるか?
  • 市役所や銀行などは近いか?

④子供のいる家族の立地の条件

  • 大きな公園などがあるか?
  • 小学校や保育園などが近くにあるか?
  • 道が広く閑静な雰囲気か?

①~④をチェックして該当すると思われるものがあるなら最後に下記をチェックしてみてください。

人口は増えているか?

人口が増えていれば、アパートを建築して経営をすることに、これほど安心な材料はないでしょう。

こういった情報は業者に聞かなくても実は「今すぐ」「あなたが」調べる事ができるので、下記のサイトをチェックしてみてください。

参考:都道府県市区町村のランキングデータ

市区町村の単位で過去5年間の人口を調べることができます。

こういった情報も業者まかせにはせず自分で調べてみるのもポイントです。

もし①~④のどの条件にもあてはまらない場合は、本当にその土地でアパートを建築するかどうかは冷静に判断したほうがよいでしょう。

他にも土地の活用方法はある。

少子高齢化時代に、賃貸需要をささえる①~④の条件がないのなら、アパートの建築はしないほうがいいと言えるでしょう。

重要:「立地の入居者属性に合わないなら、その立地でのアパートの建築は避けよう。」

第四章:中古アパートと新築アパートどちらがいいのか?

第三章で、立地に対する考え方を理解していただけたと思いますが、では今度は中古アパートと新築アパートのどちらがいいのか、です。

所有している土地でアパートの建築を行うなら新築しかないですが、アパートの経営に向かない土地であれば、売却してその資金を元手に中古アパートを購入するという手段もあります。

結論から言います。

初めてのアパートの経営をするのでは「新築アパート」の方が成功する可能性は高いのです。

理由を説明する前に、いったん新築と中古のメリットとデメリットを整理してみましょう。

  メリット デメリット
中古アパート ・初期費用が安い。
・最初から入居者がいる。
・古い
・修繕費がかかる。
新築アパート ・入居者が集まりやすい。
・立地に合わせたアパートを作れる。
・メンテナンス費がしばらくかからない。
・初期費用が高い。
・一から作るので手間がかかる

そもそも中古アパートはなぜ売りに出されたのか考える必要があります。

収益のでる優良アパートを彼らは手放すでしょうか?

また、アパートを企画する時は、長期的に空室を作らないため徹底的に立地にあわせた施工をする必要があり、その観点からもゼロから企画できる新築アパートが優勢です。

空室を作らないためといってもデザインにすぐれたマンションを作ればいいというわけではありません。

デザインが独特すぎると修繕費のコストが増えるからです。

例えば、若者向けは、最近はお風呂にお湯をためて入る習慣のない若者が増えている。

そのためユニットバスにしてその分を収納スペースに充てる工夫など、立地の入居者属性にあわせた施工を一からできる。

ただし、最近は風呂トイレは別々は当たり前になっているので、しっかりとしたマーケティングをした上で決めたほうがいいでしょう。

アパートを経営していく上での最大のポイントは、長期間にわたって空室を作らないことになります。

新築はローンが大変ですが、空室を作ってしまっては本末転倒になってしまいます。

さらに、銀行の評価が高く融資を受けやすい点も新築アパートが有利な理由になります。

重要:「初めてのアパートの経営は新築アパートの方が費用がかかるが成功確率は高い※立地による」

第五章:アパートを経営する上でのメリット・デメリット

比較検討

ここまで読んでくれた方は、経営をするためにとるべき行動や、立地の条件などについてご理解いただけたと思います。

ただこの記事を読んでいる方の中には、

「私の土地はアパートの建築に向いていないのでは?」
「アパートの経営はやっぱり難しいのか?」

と思いはじめる方も出てくるでしょう。

第5章では賃貸経営する上でのメリット・デメリットを確認してもらい、「なんでアパートの経営をするのか?」を一考していただきたいです。

賃貸経営のメリット

年金がわりの家賃収入

毎月の家賃による現金収入が入ってきます。

日本の年金制度が今後も継続されるのか不安を感じ、その対策として経営する人は増えてきています。

少額の自己資金ではじめる事ができる投資

アパート建築自体にかかる金額は高額ですが、銀行からの借り入れを利用することで、少額の自己資金(建築費の5%〜10%)を元手にレバレッジを効かせた投資ができるのも賃貸経営のメリットです。

家賃収入をローンの返済にあてる事で、利益を得る事が出来ます。

ただし経営はいい事ばかりつづくわけではないし、トラブルも多いので、もしサラリーマンなら本業に影響をきたさないよう注意してください。

ローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

税金対策

賃貸アパートの場合は

・固定資産税
・相続税・贈与税
・確定申告

により大幅な節税が可能です。

特にアパートの経営は相続税や贈与税の節税効果が高いといわれています。

また給与所得と不動産所得を足して1000万円を超えてきた場合は法人化も検討したほうがよいでしょう。

以前は2000万円以上と言われてきたが、時代の流れが「個人増税」「法人減税」という流れであり、実行税率も個人より法人が節税効果が増してきています。

固定資産税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

賃貸経営のデメリット

アパートの空室のリスク

賃貸経営のデメリットでもっとも大きなものが空室のリスクです。

当初の投資計画に空室のリスクを適度にいれて計算しないと、あとでそのギャップは大きくなります。

空室は「立地」と「設定家賃」の兼ね合いから発生するので、まったく計算できない要素ではありません。

空室を恐れて設定家賃を安くすると、それはそれで当初の投資計画からずれが発生することになります。

初期のシミュレーションでは、空室リスクを入れて計画することが大切だから忘れないようにしてください。

空室対策についての記事:アパート・マンションの空室率を下げるために知っておきたい空室対策

アパートの老朽化

若い人をターゲットにした立地のアパートなら、老朽化は空室を招きます。

しかしリフォームする事である程度の老朽化のリスクを防ぐことができます。

当然ですがリフォームには修繕費がかかるので、事業計画に入れておくべき必須項目となります。

ここで気を付けて欲しいのが、もしアパートがデザイナーズ物件だと、修繕費が高くついたり、劣化が早くなることがありえるということです。

デザイナーズ物件はおしゃれで 若い人が入居してくれるかもしれませんが、奇抜なデザインのアパートだと修繕にコストがかかるデメリットがあるのです。

デザイナーズ物件を否定しているのではありません。

修繕費のリスクを知っておくことが大切である、ということです。

地価下落

地価自体が下落すると物件の価値も下がります。

所有している土地の最近の傾向や人口の増減をもとに、長期的に下落しないエリアなのかどうかを見極める必要があります。

変動金利の上昇

固定金利を選択できる住宅ローン(自宅を建てるときに利用できるローン)とは異なり、アパートローンは通常は変動金利となります。

金利上昇のリスクに気を付ける必要があります。

上昇しても致命的にはならないような事業計画をあらかじめ立てておきましょう。

最後に

いかがでしょうか?

この記事でアパートの賃貸経営の全ては当然語りきれませんが、「アパートの経営」で成功するための考え方は、少しご理解いただけたと思います。

お持ちの土地ではアパートの経営が厳しいと感じた人もあきらめる必要はありません。

なぜなら土地活用には

「マンション経営」
「駐車場経営」
「戸建賃貸経営」
「トランクルーム」
「太陽光発電」
「高齢者施設」

「売却」

など様々な方法があるからです。

もしアパートの経営以外にも投資方法は様々な立地にあわせた土地活用方法が必ずあります。

土地活用でご自身の土地がどのような活用が向いているのか、無料診断を当サービスも行っているので、よろしければ土地活用無料診断をご利用ください。

土地の活用なんでもお悩み相談所

通話料無料・全国対応: 0120-990-141 


あなたの街の最適な土地活用プラン
クイック診断してみよう!!(無料)


  • 1
  • 2
  • 3

    重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。

  • 4

    SMSにて土地活用プランの控えを送信しています。入力後1秒でお手元に届きますので正しくご入力ください。加盟業者からお電話が来ることはありませんのでご安心ください。

  • 5

    ご入力は任意ですが、業界裏事情満載の小冊子を無料でお送りしておりますので、ご入力いただく事をオススメします。

親切・丁寧にご対応いたします
無料で一括査定!!

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

親切・丁寧にご対応いたします只今スタッフ待機中

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

「アパート建てるのにいくらかかるか知りたい」「業者に聞いても言ってることが違って何が正しいのかわからない」など、なんでも結構です。全て無料でご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。ご相談方法は、下記よりメール、または電話にて受け付けております。

お電話から相談する

お気軽にお電話ください

0120-990-141

0120-990-141

【営業時間】24時間対応中!

メールで相談する

24時間オンライン受付中

メールで相談する

「土地活用の窓口」は、土地活用に関する相談を承る無料のサービス機関です。
中立的な立場でご回答させていただいております。


コメントを残す

*

相談無料。このボタンからお電話であなたのお悩みをご相談ください。