アパート経営

アパート経営の減価償却費の計算方法は?

計算方法

アパートを建築または購入して不動産経営を始めた場合、物件を取得した翌年の確定申告で減価償却を行う必要があります。

これまで確定申告になじみがなかった人にとっては聞き慣れない単語であり、「面倒で複雑」というイメージがありますが、減価償却を行うと特に税制面で大きなメリットがあります。

そもそも個人でアパート経営を行っている場合、減価償却は必ず行わなければならない強制消却ですので、アパート経営のオーナーになったら初年度の確定申告までに減価償却費の基礎知識や計算方法を学んでおきましょう。

税金対策に効果大!減価償却費の概要とメリット

均等

減価償却とは、アパートなどの建物や附属設備のような固定資産の取得費を、耐用年数分だけ分割計上する方法のことです。

一般的な消耗品の場合、収益に貢献したのはその年のみとみなされるため、経費として計上できるのは取得した年に限られます。

一方、アパートは取得した年だけでなく、その後も長期にわたって収益を生み出す資産です。

期間損益の計算では、ある期間に発生した費用は、同じ期間の収益獲得に貢献した分だけ認識・測定するという会計原則が存在します。

そのため、アパート取得費は収益を生み出す期間=資産として価値のある期間(耐用年数)に合わせて費用が分配され、毎年経費として計上することが可能です。

この分配された費用を「減価償却費」といい、アパート経営における必要経費として、不動産所得を計算する際に家賃収入から差し引くことができます。

確定申告では不動産所得に一定の税率をかけて所得税を算出するため、不動産所得を少なくできる減価償却は効果的な税金対策となります。

今から取得するアパートは定額法のみ!減価償却の種類

減価償却の種類は一般的な減価償却の他に、一括減価償却と少額減価償却資産の特例という2つの方法があります。

減価償却の方法は「定額法」と「定率法」がある

一般的な減価償却の方法はさらに「定額法」と「定率法」の2つに分かれています。

定額法とは、資産の取得額に一定の償却率をかけて減価償却費を導き出す計算方法です。

償却率は建物の耐用年数ごとに区分されており、耐用年数表と減価償却率表を照らし合わせて確認します。

一方の定率法は、定額法の償却率×2で求めた償却率を未償却残高に掛け、減価償却費を計算する方法です。

年数に関係なく毎年一定の減価償却費を計上する定額法に対し、定率法は未償却残高と減価償却費が比例関係にあるため、前半ほど多くの経費を計上できます。

かつては定額法と定率法のどちらを選ぶかはオーナーが自由に選択できましたが、平成28年4月1日以降に取得した建物に関しては定額法しか利用できなくなったので注意しましょう。

3つのポイントをチェックすれば初心者でも簡単!減価償却費の計算方法

図面

減価償却費を計算するのに必要な情報は全部で3つあります。

まず1つ目はアパートの購入価格で、これは売買契約書などを確認すれば簡単に調べられます。

2つ目は建物の耐用年数で、これは国税庁HPの確定申告書等作成コーナーに記載されている耐用年数表で確認できます。

耐用年数は建物の構造や用途によって細かく区分されているので、自分が保有している建物の構造に合わせて耐用年数をチェックしましょう。

今回は用途を住居用アパートに限定したうえで、耐用年数を構造別にまとめました。[注1]

建物の構造 耐用年数
木造・合成樹脂造 22年
木骨モルタル造 20年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 47年
れんが造・石造・ブロック造 38年
金属造 骨格材の肉厚が
4mm超:34年
3mm超4mm以下:27年
3mm以下:19年

なお、アパートに以下のような附属設備がついている場合は、建物とは別に減価償却することになります。

用途をアパートに限定した場合の附属設備の耐用年数は以下の通りです。

電気設備(照明設備を含む) 蓄電池電源設備:6年
その他:15年
給排水・衛生設備、ガス設備 15年

この耐用年数をもとにして調べるのが3つ目の償却率です。

国税庁HPで公開されている減価償却資産の償却率表に、耐用年数ごとの償却率が記載されています。

以上3つの情報を調べたら、以下の計算式によってアパートの減価償却費を求めることができます。

  • 減価償却費=建物の取得価格×償却率

一例として、新築の木造アパートを3,000万円で購入したとします。

耐用年数表を見ると、住宅用木造アパートの耐用年数は22年。

減価償却資産の償却率表では、耐用年数22年の資産の定額法償却率は0.046なので、このアパートの減価償却費は3,000万円×0.046=138万円となります。

[注1]国税庁 確定申告書等作成コーナー:耐用年数(建物/建物附属設備)

中古物件の耐用年数は使用可能期間によって見積もられる

ここまで新築物件を購入した場合の減価償却費の計算方法を説明してきましたが、中古物件を購入した場合は計算方法がやや複雑になります。

一番の違いは耐用年数で、中古物件の場合は法定耐用年数ではなく、取得した中古物件の状態によって耐用年数を見積もります。

見積もりの方法は2パターンあり、1つは中古物件を取得した時点で法定耐用年数のすべてを経過していたケースです。

この場合、法定耐用年数の20%に相当する年数を耐用年数として適用することになります。

たとえば住居用木造アパートの場合、法定耐用年数は22年ですが、築23年を経過していた物件に関しては22年×20%=4.4年となります。

ただ、1年未満の端数は切り捨てになるため、実際には耐用年数4年の建物として減価償却を行うことになります。

耐用年数4年の定額法償却率は0.250なので、仮に築23年の中古木造アパートを1,000万円で購入した場合、減価償却費は1,000万円×0.250=250万円となります。

なお、年数が2年に満たない場合で端数が発生した場合は、一律2年が適用されます。

一方、物件を取得した時点で法定耐用年数の一部しか経過していなかった場合は、法定耐用年数から経過した年数を差し引いたうえで、経過年数の20%に相当する年数を加えたものが耐用年数として適用されます。

たとえば築5年の住居用木造アパートの場合、法定耐用年数22年から5年を差し引いた年数(17年)に、5年×20%=1年を足した18年が耐用年数とみなされます。

もし築5年の木造アパートを2,000万円で購入した場合、耐用年数18年の定額法償却率は0.056なので、2,000万円×0.056=112万円が減価償却費となります。

仕組みがわかれば、減価償却費は簡単に計算できる!

サラリーマンなどの給与所得者は医療費控除などでしか確定申告を利用しないため、減価償却となじみがある人はほとんどいません。

しかし、減価償却費の計算は取得価格や耐用年数、償却率を知っていれば初めての人でも簡単に行うことが可能です。

耐用年数や償却率は国税庁のHPを調べればすぐに確認できますし、計算式そのものもシンプルなので戸惑うことはないでしょう。

もしわからないことがあれば、税務署に尋ねれば計算方法などをくわしく教えてもらえます。


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