アパート経営

アパート経営の経費は?はじめての人でもわかりやすく教えます

計算

アパート経営を始めるにあたって、しっかり把握しておきたいのが必要経費です。

必要経費とはその名の通り、アパート経営に必要となる経費の事で、年に1回のみ支払う項目もあれば、年間通して定期的に支払わなければならない項目もあります。

どのくらいの必要経費がかかるかはアパートの規模や築年数、経営状況などによって異なりますが、アパート経営に関わる重要な項目ですので、何にどのくらいの費用がかかるのか正確に把握しておきましょう。

ここではアパート経営にかかる必要経費の基礎知識についてわかりやすくまとめました。

経営計画や確定申告に必須!アパート経営の必要経費を知る重要性

アパート経営において必要経費を把握しておいた方が良い理由は、大きくわけて2つあります。

1. 物件購入や経営計画に必要な利回り計算の要となる

物件の購入時やアパート経営計画を立てる際、必ず行わなければならないのが利回りの計算です。

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がありますが、このうち表面利回りは単純に年間家賃収入を物件購入価格で割って計算します。

しかし、この計算式ではアパート経営にかかる支出が考慮されていないため、実際の利回りとはかけ離れた数値になってしまいます。

アパートの必要経費については後述しますが、その額は決して小さな物ではないため、必要経費を無視して利回りを計算すると、いざ経営をスタートさせた時、思わぬ出費に苦しめられる事になります。

そのため、アパート経営で利回り計算する時は、年間家賃収入から年間必要経費を差し引き、かつ物件購入価格に購入時にかかった諸経費を足してから計算する「実質利回り計算式」を採用するのが主流となっています。

実質利回りではあらかじめ支出も計算に入れているので、より現実の利回りに近くなり、物件の選定やアパート経営計画を立てる際の確固たる基盤として活用する事ができます。

2. 確定申告時の所得税計算に必要

アパート経営で不動産所得を得た場合、翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告を行い、納めるべき所得税を申告・確定する必要があります。

所得税は不動産所得に一定の税率をかけて算出しますが、不動産所得=総家賃収入ではなく、必要経費や各種控除額はあらかじめ差し引いて計算します。

つまり必要経費が多ければ多いほど所得税が少なくなり、節税効果を見込む事ができます。

必要経費の計算は自分で行わなければならないので、計上漏れがないよう、必要経費の項目や内容はしっかり把握しておく事が大切です。

修繕費から各種税金まで!アパート経営の必要経費18項目を紹介

確定申告でアパート経営の必要経費として認められる項目は多岐にわたります。

経費計上可能な項目をより多く知っておくことで、より効果的な節税対策ができるので、しっかりと把握しておきましょう。

1. 修繕費は建物や設備の故障に対する費用

破れたクロス

建物や設備に不具合や故障が見つかった際、それを修理するためにかかった費用の事です。

住人が入退去した時にクロスやフローリングを張替えた場合の費用も修繕費に該当します。

築年数が経過するほど修繕費は増えていくため、中古物件を購入した時は多めに予算を組んでおく必要があります。

2. 管理委託料

アパートの共用部分の清掃や家賃の回収、クレーム処理などを請け負う管理会社に支払う費用です。

具体的な費用は管理会社やプランによって異なりますが、家賃収入に対して5%前後が目安とされています。

特にサラリーマンが副業としてアパート経営を行っている場合、物件管理は管理会社にほぼ一任する形になるので、やや費用は割高になります。

3. 水道光熱費

専有部分の水道光熱費は入居者が個別に負担しますが、廊下やエントランスといった共用部分の電気代や、アパート敷地内の植栽への水やりにかかる水道代などはオーナーが支払う事になります。

4. 損害保険料

アパートに火災保険や地震保険などの損害保険を掛けている場合、その保険料は必要経費として計上できます。

5. 不動産会社に支払う仲介手数料

アパート経営を始める際や、退去者が出た時は不動産仲介業者に依頼して入居者を募集する事になります。

無事入居者が決まった場合は不動産会社に仲介手数料を支払いますが、アパート経営に必要な経費として計上できます。

6. 不動産会社に支払う広告宣伝費

不動産広告

入居者募集にあたり、不動産会社が賃貸情報誌やフリーペーパーなどに有料広告を掲載した場合、その都度広告費を支払う事になります。

こちらも仲介手数料同様、空室を埋めるために必要な経費として認められます。

7. 消耗品費

アパート経営の帳簿をつけるために購入した文具や、住民向けの掲示物をパソコンで作成する際に使用したプリンタやインク、印刷用紙などは消耗品費として計上できます。

なお、パソコンに関しては10万円未満の物であれば消耗品費として一括計上する事が可能です。

10万円を超えるパソコンに関しては消耗品費ではなく減価償却物となり、後述する減価償却費として計上されます。

8. 減価償却費

建物や附属設備など、時間の経過と共に価値が減っていく資産(減価償却物)の取得にかかった費用を分割計上する事を減価償却と言います。

建物や附属設備の取得費用はそれぞれの法定耐用年数に応じて分割され、毎年の費用として償却していく事ができます。

物件購入費はアパート経営にかかる経費の中で最も大きな費用なので、減価償却を活用すれば毎年の税金を安く抑えることが可能です。

9. 交通費

自宅とアパートの往復や、管理会社との打ち合わせ場所に行くためにかかった交通費も必要経費としてみなされます。

ここでいう交通費とは、電車やバスといった公共交通機関の利用料金の他に、マイカーのガソリン代も含まれますが、商用車ではなく自家用車を使っている場合、私用で使った場合とわけて計上する必要があります。

10. 通信費

管理会社や不動産会社に電話をしたり、書類などを郵送したりした場合にかかる通信費も経費となります。

こちらも交通費同様、私用と区別して計上するのが基本です。

11. 接待交際費

飲食店などで管理会社と打ち合わせを行った際にかかった飲食代は、相手の分はもちろん、自分の分も接待交際費として計上できます。

12. 新聞図書費

アパート経営の事を学ぶための書籍の購入や、不動産業界に関連する新聞などを購読した場合の費用は経費から捻出できます。

13. 地代家賃

他者から借りた土地や物件でアパート経営を行っている場合、貸し主に地代や家賃を支払う必要がありますが、これもアパート経営の経費に含まれます。

14. アパートローンの保証料

アパートとお金

保証会社を利用してアパートローンを組んだ場合、保証会社に支払う保証料は必要経費の対象となります。

15. アパートローンの利子

アパートローンの返済分のうち、元本部分については減価償却費として計上するので経費にできませんが、利子については経費として計上できます。

16. 青色事業専従者への給与

青色申告を行う場合、生計を共にする親族(扶養親族は除く)に支払う給与や賞与は必要経費となります。

17. 従業員への給料賃金

青色事業専従者の他に従業員を雇っている場合は、その給料を必要経費として計上できます。

18. 固定資産税などの租税

土地・建物の固定資産税および都市計画税や、物件取得の際にかかった登録免許税、不当産取得税、印紙税などの税金は必要経費とみなされます。

アパート経営の必要経費はきちんと把握し、経営計画や節税対策に役立てよう

アパート経営で失敗しないためには、収入よりも支出に目を向ける事が大切です。

いざ経営を始めてから資金繰りに困ることのないよう、あらかじめ必要経費を算出し、家賃収入とのバランスを考えて物件の選定や経営計画の立案を行う事をおすすめします。

必要経費をしっかり計上すれば所得税を安く抑える事ができるので一石二鳥です。


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