アパート経営

アパート経営の確定申告|はじめての確定申告は何が必要?

不動産と確定申告

アパート経営が初めてで、かつこれまでサラリーマン(給与所得者)だった方は確定申告とあまりなじみがないため、何を用意すればいいのか、どんなことをするのか、そもそも確定申告を行う必要があるのかなど、いろいろな疑問を抱えています。

そこで今回は、賃貸アパートのオーナーになって初めて確定申告を迎える方のために、確定申告の基礎知識についてわかりやすくまとめました。

確定申告とは納付すべき所得税額を申告・確定する手続き

確定申告とは、課税期間中の収入や支出、扶養親族などの状況から所得を計算し、税務署に申告して納める所得税額を確定する手続きのことです。

課税期間はその年の1月1日~12月31日までの1年間で、翌年の2月16日~3月15日までの間に申告手続きを行う決まりになっています。

この期間内に申告手続きを行わなかった場合、本来の納税額に無申告加算税が追徴課税されることがあるので、確定申告の義務がある人は早めに申告手続きを済ませる必要があります。

不動産所得があるなら必須!確定申告が必要なパターン

確定申告が必要となるパターンは複数ありますが、主な事例を以下にまとめました。

  1. 配当所得があった場合
  2. 不動産所得があった場合
  3. 事業所得があった場合
  4. 給与所得があった場合(条件による)
  5. 退職所得があった場合
  6. 譲渡所得があった場合
  7. 山林所得があった場合
  8. 一時所得があった場合
  9. 雑所得があった場合

このうち、アパート経営が当てはまるのは2のケースで、不動産所得があった場合は確定申告を行う必要があります。

なお、4のケースですが、これは給与所得が2,000万円以上ある場合や、不動産所得がある場合に該当します。

つまり本業がサラリーマンで、副業としてアパート経営を行っている場合も確定申告が必要となるので注意が必要です。

ただし、不動産所得が20万円未満だった場合、確定申告は不要となります。

確定申告書やマイナンバーカードなど、アパート経営の確定申告に必要な書類

年末調整

アパート経営の確定申告を行う場合、必ず用意しなければならない書類と、状況によって用意するそのほかの書類の2種類があります。

確定申告書はBを使う

確定申告書にはAとBの2種類がありますが、不動産所得を申告する場合はBの用紙を使用します。

第一表と第二表は全員提出しますが、所得金額が赤字となる見通しの場合は損失申告用の第四表も添付します。

第一表には収入金額、経費を差し引いた所得金額、所得から差し引かれる金額(所得控除)、復興特別所得税額などの税金の計算、そして後述する青色申告特別控除額などを記載するそのほかの欄があります。

一方の第二表には所得の内訳や事業専従者に関する事項のほか、所得控除に関するくわしい内容を記載する欄が設けられています。

確定申告書は税務署で入手できるほか、国税庁HPの確定申告書等作成コーナーで作成した物をプリントアウトして提出することも可能です。

マイナンバー関連の書類

2017年分より、確定申告書へのマイナンバー記載が義務づけられることになりました。

さらにマイナンバーが本人の物であるかどうか確認するための書類として、マイナンバーカードのコピーを添付します。

マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーの番号を確認できる書類(マイナンバーの通知カード)と、身分証明書(運転免許証など)のコピーをセットにして添付する必要があります。

以上2つは確定申告で必ず提出しますが、以下は申告内容に応じて用意が必要です。

給与所得の源泉徴収票

サラリーマンなど給与所得がある人がアパート経営の確定申告を行う場合は、給与所得の源泉徴収票の原本を添付します。

もし年度の途中で退職し、賃貸アパートのオーナー一本に絞ったとしても、給与所得があった年度の源泉徴収票は必要なので注意しましょう。

各種控除証明書

確定申告では、所得税から差し引けるさまざまな控除が存在します。

代表的な物としては「生命保険料控除」や「医療費控除」「住宅ローン控除」などがありますが、これらの控除を申告するには控除証明書が必要です。

控除証明書は生命保険会社や金融機関などから秋~年末にかけて郵送されてくるので、確定申告までなくさないよう大事に保管しておきましょう。

どちらを選ぶかで提出書類が異なる!青色申告と白色申告の違い

青色申告

アパート経営のように不動産所得がある場合、先ほど紹介した各種書類に加え、青色申告決算書または収支内訳書の添付が必要となります。

前者は青色申告を行う場合、後者は白色申告を行う場合の書類なので、どちらを提出するかは選んだ申告方法によって異なります。

節税対策に役立つ!青色申告の概要と必要な書類

青色申告とは、複式簿記で帳簿を記帳し、賃借対照表を作成・提出したうえで申告する方法のことです。

正規の簿記の原則によって記帳を行っている場合は65万円、簡易簿記による記帳の場合は10万円の特別控除を受けられるため、税金対策に役立ちます。

また、青色申告者なら家族の給与を経費として計上したり、赤字を繰り越したりすることも可能となり、手間がかかるぶん受けられる恩恵は大きくなります。

青色申告に必要な青色申告決算書は、損益計算書1枚とその内訳を記載する書類2枚、賃借対照表1枚の合計4枚で構成されています。

損益計算書には売上や必要経費を記載する欄があり、ほか3枚の明細を見ながら埋めていきます。

内訳書には月別の売上や給与賃金の内訳といった項目のほか、減価償却費の計算を記載する欄があります。

簡易簿記の場合は損益決算書とその内訳書2枚を提出すればOKですが、最大65万円の特別控除を受けるには、複式簿記による帳簿をもとに賃借対照表を作成・提出する必要があります。

賃借対照表では資産の部と負債・資本の部の2項目があり、それぞれの勘定科目を期首・期末ごとに記入していきます。

いずれも残高のみ記入すればよいので、普段からきちんと帳簿を記載している場合は問題なく作成できるでしょう。

簡単手続きでOK!白色申告の概要と必要書類

白色申告は複式簿記が必要な青色申告とは異なり、単式簿記による簡易帳簿でも申告できるシンプルな方法です。

帳簿の記帳や保存は義務づけられているものの、日々の取引を一括記載できるため、事務の簡略化が可能です。

その代わり青色申告のような特別控除や家族給与の経費計上、赤字繰り越しなどが適用されないので注意が必要です。

白色申告に必要となる収支内訳書は2枚のみで構成されており、2枚目に記載する売上金額の明細や仕入金額の明細、減価償却費の計算、地代家賃の内訳などをもとに1枚目の欄を埋めて提出します。

アパートの確定申告に必要なものは、申告内容や申告方式によって異なる

アパート経営による不動産所得がある場合は、たとえサラリーマンでも確定申告を行わなければなりません。

確定申告には確定申告書やマイナンバー関連書類のほか、状況に応じて給与所得の源泉徴収票や各種控除証明書を添付する必要があります。

また、青色申告を行う場合は、損益通算書やその明細のほか、賃借対照表の作成・提出が必要です。

収支内訳書のみを提出する白色申告に比べるとやや手間がかかりますが、そのぶん最大65万円の特別控除を受けられたり、家族に支払う給与を必要経費として計上できたりとメリットが多いので、初年度から青色申告に挑戦してみることをおすすめします。


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