賃貸経営

賃貸経営のリスクは空き室・入居者・建物の老朽化・自然災害・金利の上昇

老朽化

賃貸経営のリスクを大きくわけると、

  • 空き室が多いと家賃収入を手にできないリスク
  • 問題を起こす入居者を迎え入れてしまうリスク
  • 建物の老朽化に伴う諸問題のリスク
  • 自然災害による建物の倒壊リスク
  • ローン金利の上昇による返済リスク

の5つに分類できます。賃貸経営をする以上、これらのリスクを100%避ける方法はありません。万が一問題が起きても適切に対処し、被害を少しでも小さくできるように、不動産経営のリスクを知っておきましょう。

今回は、賃貸経営におけるリスクとリスク回避の対処法について解説していきます。

賃貸経営のリスクその1:家賃収入に直結する空き室リスク

空き部屋

最初は、所有している物件の空き室を埋められず、家賃収入を得られないというリスクです。

賃貸経営では空き室が多いとその分収入も少なくなる

アパートでもマンションでも、賃貸経営は「入居者を集めて部屋を埋め、毎月家賃を支払ってもらう」ことによって利益を出しています。

衣食住のうち、住居の維持にかかる費用は交遊費や交際費と比べて節約するのが難しいため、うまくいけば毎月安定した収入を得られるでしょう。そのためには、手持ち物件の部屋を常に満室か、満室に近い状態で維持する必要があります。

ただし、賃貸経営は「物件を持っていれば自動的に満室になる」という簡単なものではありません。地域によって、適した家賃や賃貸物件を探している人の属性も違います。

地域の相場から外れた家賃設定をしてしまったり、ファミリー世帯の多い地域で単身者向けの広告をしたりすると、いつまでたっても空き室率をさげられないのです。

空き室リスクへの対処は物件の適切な管理と入居者向けの宣伝広告

入居者を安定的に確保するために重要なのが、普段の管理と積極的な宣伝広告です。共用部分が汚れていたり、ゴミ箱にいつもゴミがあふれている物件は、人が定着しづらいです。管理会社と契約して、こまめな清掃を心がけましょう。

また、入居者から問い合わせや質問が届いた場合、どれだけ真剣に対応できるかも重要です。問題が起きたときの対応が悪いと、せっかくの入居者が退去してしまうので、管理会社の見極めにも気を使いましょう。

そして、新規の入居者を確保できるように、宣伝広告の手段を洗練させることも重要です。地域のニーズを理解しており、賃貸物件の取り扱いを得意とする不動産会社と契約しましょう。

賃貸経営のリスクその2:家賃滞納・騒音問題等を起こす入居者リスク

家賃滞納

2つ目の賃貸経営リスクは、入居者トラブルのリスクです。

どんな人でも家賃滞納を起こす可能性がある

入居者トラブルのなかでもっとも怖いのは、家賃の滞納でしょう。入居者がいても、家賃を払ってもらえなければ家賃収入は0円です。

空き室なら設備等の劣化もそれほど進みませんし、新しい入居者も探せますが、人が住んでいる場合そう簡単に追い出すこともできません。なぜなら、日本では居住者の権利を法律で強く保障しているからです。

また、家賃をひんぱんに滞納する人は、金銭的に追い詰められていることが多いため、設備を手荒く使ったり、部屋を汚したままある日突然夜逃げしてしまったりするリスクも抱えています。

最初は問題がなくても、事故や病気、リストラ等で家賃を支払えなくなってしまう可能性もあるのです。家賃の滞納は、どんな人でも起こすことがあると考えて対策を取りましょう。

騒音・異臭等の問題を防ぐのは難しい

入居者同士で、騒音や異臭等のトラブルを起こす場合もあります。とくに騒音トラブルは、傷害等の事件にも発展しやすいため注意が必要です。音に対する敏感さは人によって違い、当事者間で対応するとエスカレートしやすいので、万が一の場合は管理者がトラブルに介入できるよう準備しておきましょう。

管理会社を利用して明らかに問題のある人の入居を防ごう

入居時に管理会社を通じて審査を実施し、明らかに問題のありそうな人を弾くことで、入居者トラブルのリスクをさげましょう。

大きな問題にならないよう、普段から管理会社や不動産オーナーにトラブルを相談しやすい環境づくりをするのも効果的です。また、入居時に騒音等に関する注意事項や対処を説明しておくなど、感情論ではなくルールでトラブルへ対応できるようにしておくという手もあります。

賃貸経営のリスクその3:築年数の経過による建物の老朽化リスク

3つ目の賃貸経営リスクは、建物の老朽化による諸問題です。

建物が劣化すると新規の入居者集めが難しくなり補修にお金もかかる

アパートでもマンションでも、ある程度築年数が経過してくると外壁や廊下といった建材はもちろん、エレベーターや各部屋の水道・電気設備等が劣化してきます。一般的に、建築物には10年から15年に一度「大規模修繕」という大きな補修工事が必要です。

築年数が古くなってくるにつれて、補修箇所が増えて工事代金も高額になってきますし、古い物件だと黒字を大きくするまえに建物の寿命がきてしまう場合もあるため、物件選びには細心の注意を払いましょう。

老朽化の影響を抑えるためには定期メンテナンスが必要

物件の老朽化を抑える方法は、定期メンテナンスを欠かさず実施することです。なにか問題が起きてから対処するより、そもそも問題が出ないように日頃からメンテナンスをしておいたほうが、大きなトラブルを防げます。

賃貸経営のリスクその4:台風・地震・火災といった災害リスク

4つ目の賃貸経営のリスクは、自然災害による建物の破損・倒壊リスクです。

自然災害を100%防ぐ方法はない

日本で賃貸経営をする以上、大規模な震災や火災、台風等の影響による賃貸物件の破損・倒壊のリスクは避けられません。補修工事でカバーできる程度の破損ならともかく、アパートやマンションが全壊してしまった場合、建て直しには巨額の資金が必要です。

物件を買った直後に自然災害が起きた場合、ローン返済だけで手一杯になってしまうでしょう。

災害に備えて火災保険・地震保険に加入しよう

大規模な災害への対策として有効なのは、火災保険と地震保険への加入です。なお、火災保険は保険会社によって料金や特約の充実度、補償の範囲が違うため、自身の物件に必要な補償をよく考えてから契約しましょう。

また、災害が起きたとき迅速に保険金を請求できるよう、補償範囲や補償金額、手続きの手順を確認しておくことも重要です。

賃貸経営のリスクその5:金利の上昇によるローンの返済リスク

ローン

変動金利のローンを組んだ場合、将来的に金利があがってローンを返済できなくなる可能性があるので気をつけましょう。

金利上昇により収支バランスが崩れてローン返済が困難になる

ローンには、完済するまでずっと金利の変わらない「固定金利」タイプと、景気の上下動に合わせて金利も変化する「変動金利」タイプの2種類があります。変動金利の問題点は、金利が高くなったときに収入も合わせて高くなるとは限らない点です。

将来金利があがったときに家賃収入も同じくらい増えていないと、ローンの返済ができなくなってしまいます。

賃貸物件は長期保有を前提に固定金利のローンで購入しよう

金利の上昇リスクに対処するために、固定金利のローンを組みましょう。また、賃貸物件を購入する際に、限度額いっぱいのローンを組まないこともおすすめです。返済能力に少し余裕を持たせておけば、空き室が増えたときや急な補修工事等でお金が出ていった場合でも慌てずに対処できます。

賃貸経営はリスク管理を整えてからはじめることが大切

どれだけ対策を施しても、すべてのトラブルやリスクを回避することはできません。ただ、事前にリスク管理をしておけば、トラブルが起きた場合の被害を最小限に抑えられます。

賃貸経営の失敗を防ぐために、これから賃貸経営をする人はリスク管理を徹底しましょう。


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