基礎知識

状況別に解説!賃貸経営の相談は不動産会社や投資のプロに任せよう

アパートやマンション、駐車場といった賃貸経営をしようと考えているなら、なにからなにまで自分でやるのではなく、必要に応じて先人の知恵を借りましょう。

賃貸経営の世界には、初心者でも熟練者でも気にしておくべき注意点や、投資のコツがたくさんあります。ちょっとしたアドバイスがあれば避けられるトラブルも、経験や知識のない初心者だと避けられません。

ただ、問題になってくるのが、「自分の問題や悩みをだれに相談すればよいのか、賃貸経営初心者にはわからない」という点です。

そこで今回は、賃貸経営のプランをどこまで進めているのかに合わせて、状況別におすすめの相談先を解説していきます。

賃貸経営の悩みや疑問は不動産・賃貸経営のプロに任せるのが一番

大前提として押さえておきたいことは、「その分野のプロに相談する」ということです。

物件の規模・予算・現状によって必要なアドバイスは違う

「賃貸経営」といっても、実際には物件の規模や立地、建物の現状など個々の状況は異なります。都心部にある単身者向けのマンションと、地方の郊外にあるファミリー世帯向けのアパートなら、入居者の属性や好む物件の傾向などが違うため、有効なアドバイスは変わってくるのです。

同じような立地・同じような金額で賃貸物件を手に入れたとしても、老朽化していてリフォームや補修工事が必要かどうかによって、最初に必要な運転資金の額は段違いです。

賃貸経営をする場合、どれだけのローンを組んだほうがよいのか、自己資金をいくら残しておいたほうがよいのかなど、さまざまな条件や状況に照らし合わせて相談先を考える必要があります。

賃貸経営も投資の一種なので、確実に成功する方法はありません。自称不動産に詳しいという知り合いや、絶対にもうかる賃貸を知っているという悪徳不動産会社に相談すると、最悪の場合賃貸経営に使うはずだったお金をだまし取られてしまうでしょう。

だからこそ、賃貸経営についての悩みや相談は、その道のプロである信頼できる不動産会社に任せることが重要なのです。

気になる物件がある場合は賃貸の仲介や管理を任せる不動産会社に相談

不動産会社

あなたが賃貸経営をする土地を所有されていない状況ですでに目星をつけている物件がある場合は、賃貸運営後に頼ることになる不動産会社に相談しましょう。

実務を任せるからこそ不動産会社を相談相手に選ぶべき

物件の購入から管理まで、すべてを自分ひとりで実施するのは非常に難しいです。そのため、とくに本業を持っている不動産オーナーは、管理会社(不動産会社)と契約をして入居者探しや入退去の手続きなどを代行してもらいます。

どれだけ立派な物件を所有していても、全室空き室なら1円の家賃収入も入ってきません。賃貸経営は、入居者を集めて空き室を埋めることが重要なビジネスなので、経営する物件が決まっている場合は管理や賃貸の仲介をお願いする不動産会社を相談相手に選びましょう。

不動産会社経由で地元の客付け会社とのつながりも手に入れよう

物件の管理を行う不動産会社では、自社で入居者探しをすることもありますが、「客付け会社」と呼ばれる入居者集めを得意としている不動産会社に仕事を外注する場合もあります。

契約している不動産会社が客付け会社を利用しており、物件を購入してからなかなか空き室を埋められない場合は、不動産会社に客付け会社を紹介してもらい、問題点や改善点を相談しましょう。

不動産会社や客付け会社は、その地域で求められている賃貸物件のニーズを把握している賃貸のプロです。事前にアドバイスをもらい、地域に合った売り出し方や値付けを行うことで、入居者探しを成功させましょう。

建築会社が管理会社を持っている場合も

最近では賃貸物件の入居に関わる一括借り上げ(サブリース)が一般的となってきました。それに合わせて賃貸住宅を建設する各会社は自社のグループ内で管理会社を持つようになりました。

管理会社の役割としては不動産会社と同じように家賃から一定料率を貰って募集管理を行う方法と一括借り上げをした上で募集管理をする方法の2種類があります。いずれにしても建築会社グループ内の管理会社は各地域の不動産会社複数と繋がっており自社物件への入居募集の依頼や募集に合わせた販促活動を行っています。

何処か一社の不動産会社に入居を任せるのが不安だと思われる方や複数不動産会社とのやり取りが手間に感じる方は建築会社グループの管理会社にお任せするのも一つの大きな手段になります。

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好条件の更地に賃貸物件を建てる場合は大手のデベロッパーに相談

売地

もし、立地条件が良く大きな敷地の更地にアパートやマンション等の賃貸物件を建てて賃貸経営をしようと考えているなら、マンション建設と経営をしているような大手のデベロッパーに相談するのもおすすめです。

場合によっては土地をリースすることで賃貸収入を得られる

賃貸経営の方法は、「自分で土地や物件を購入し、入居者を集めて家賃収入を得る」というものだけではありません。駅前の一等地などである程度の規模の条件のよい更地を持っている場合は、土地を不動産会社へ貸すかわりに物件を不動産会社に建ててもらうといった契約を交わすこともできます。

広い土地や地価の高い土地に大きな賃貸物件を建てるためには、数千万円から数億円単位の資金が必要です。個人の信用では巨額のローンを組むのが難しいですし、なにより額が大きいと失敗したときの損失もふくらんでしまいます。

賃貸経営はギャンブルではありません。失敗するリスクも考えて、物件を自己所有しないという形を取るのも戦略です。大手の不動産会社は、豊富な資金力とネットワークを使って、賃貸物件を建てて黒字化できる土地を調査しています。

賃貸経営に向いた好条件の土地なら、相談時に大手デベロッパー側から強くアピールされるでしょう。利益を出せそうなら土地を貸し出す、そうでない場合は土地を売ったお金でアパートやマンションを購入するなど、相談をしたときの対応によって賃貸経営の方向性を決めるのもひとつの考え方です。

所有地での検討、気になる土地・建物を探す場合はお金や投資のプロに相談

アパート

気になっている土地や物件をまだ見つけていない、これから賃貸経営について考えるという場合は、ファイナンシャルプランナーや土地活用プランナーなどの資格者や、不動産投資の専門家に相談することをおすすめします。

無理のないローン金額や長期的な資金計画はFP・税理士に相談

賃貸経営に費やすことのできる予算は人それぞれ。賃貸経営初心者の場合、「よい」と思った物件を無理してローンで購入した結果、入居者を確保できなかったり家賃の変動やローンの返済額や利率を見誤ってしまい、破産や物件を安く手放さなければならないケースも少なくありません。

賃貸経営は、長期的に少しずつ利益を出していく投資の手段です。現時点の収入や預貯金、今後数十年の収入などを長期的に考えて、賃貸経営にいくらまで出せるのかわからない場合は、お金のプロであるファイナンシャルプランナーや税理士に相談しましょう。

不動産は、売買するときも一定額以上の収入を得たときも納税等の手続きが必要になってきます。予算いくらまでの物件を選ぶべきなのか、1ヶ月にどの程度の賃貸収入があれば安定して投資を続けられるのか、自分の収入や貯蓄から的確にアドバイスしてくれるパートナーを探しましょう。

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具体的なプランがない場合は土地活用プランナー・宅建士に相談

土地や建物を相続等で手に入れている場合、

  • 建物をリフォームして賃貸経営をする
  • 建物を解体後、更地にして駐車場や賃貸物件を経営する
  • 土地と建物を手放してもっと条件のよい賃貸物件を購入する
  • 土地と建物を売却して住み替えや贈与等へあてる

といった選択肢のなかから、どれかひとつを選ぶことになります。ただ、不動産や投資の知識がない場合、どの選択肢が一番お得なのか、自分に合っているのかわかりません。そのとき頼りになるのが、土地活用の専門知識を習得した土地活用プランナーや宅地建物取引士です。

上記資格を持っている人であれば、あなたが所有している土地の立地条件や大きさ・形状、あなたのライフプラン等から一番適しているプランや活用方法をアドバイスしてくれるでしょう。あなたが思いもしなかった提案を受ける事や無理かもしれないと考えたプランについて希望が見出せるかもしれません。

もちろん、資格を持っていれば信用できるというわけではありません。しかし、投資家や不動産会社を探す際、専門的な資格を持っているかどうかは判断基準のひとつとして使えます。資格の有無から相談先を絞り込み、実際に相談してみて納得できる対応をしてくれる相談先を決めるとよいでしょう。

一番正確な相談先としての建築会社

今までの話の中で様々な賃貸経営にまつわるプロの紹介をしてきましたが、建築会社の営業の方もやはり土地活用に関するプロです。

建築会社毎に建物を建てる際の仕様が変わってくる為、得意なプランや金額を抑えやすいプラン等も分かれてきますし、設計方法や構造によっても金額・利回り・税金等も変わってきます。各会社の営業マンによって

また最近の建築会社では相続後の事までを考えた上で各種税金のシミュレーション等をしてもらえたり、建築会社提携の税理士の方と無料で相談等が出来る会社も増えています。

あなたがこれから特定の目星をつけた土地を購入しようかと考えている際にその土地に賃貸住宅が建つのかを検証しながら購入の手助けをしてくれる会社や、土地と建物セットの投資用物件として最初から販売をしている会社もあります。

このように不動産会社や有資格者のプロに聞く事と並行して建築会社にも相談してみる事で、あなたの賃貸経営に関する考えや検討している土地活用のプランがより具体的になっていくことでしょう。

自身の状況や予算に合わせて信頼できる相談先を確保しよう

不動産を持っているかどうか、予算がどれくらいあるのかなど、人それぞれ必要なアドバイスは違います。向き不向きもあるため、お金のことはファイナンシャルプランナーへ、賃貸経営の計画で悩んでいる場合は土地活用プランナーなどの専門家に相談しましょう。

ただ、賃貸経営では、入居者対応や物件の広告といった実務のほとんどを不動産会社や管理会社に任せます。信頼できる不動産会社や管理会社が見つかれば、業界内のネットワークで別の専門家を紹介してもらうことも可能なので、まずは気になっている物件の近くにある不動産会社を何社か回って話を聞いてみるのもよいでしょう。

また当サイト『土地活用の窓口』では上記で述べた土地活用プランナー・ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士等の有資格者から土地活用経験者まで在籍しており、あなたの賃貸経営や土地活用に関するお悩みやご相談にのる事も出来ます。

またあなたに合わせた各種建築会社のご紹介も無料で行っておりますので是非一度お問い合わせくださいませ。


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