アパート経営

アパート経営に必要な資金は600万円~3億円の物件費用+諸経費

アパートの資金

アパート経営は投資用マンションに比べて初期費用や維持費用が大きくなりやすいため、どのくらいのお金を用意すれば良いのか不安に思っているオーナーは少なくありません。

もちろん用意できるお金は多いに越したことはありませんが、大半の人はローンを組んで物件を購入しています。経営を始めた後の収支を計算するためにも、おおよその必要額は把握しておいた方がよいでしょう。

ここではアパート経営を始めるために必要な資金について、わかりやすくまとめてみました。

築年数や土地の有無が分かれ目!アパート経営に必要な物件購入費用

物件購入費用

アパート経営において最も大きな支出となるのは、何と言っても物件の購入費用です。

投資用マンションであれば1,000万円以下から購入できる物件もありますが、アパート一棟となると数千万円、場合によっては1億円以上の多額な費用が必要となります。

大半のオーナーはアパートローンを組んで物件を購入することになりますが、せっかく家賃収入を得られるようになってもローン返済額が大きな割合を占めていると経営が苦しくなってしまいます。

そのため、アパート経営のための物件を購入する際は、ローンを組める限度額から考えるのではなく、無理のない返済を行っていける範囲内で検討することが大切です。

では実際にどのくらいの購入資金が必要なのか、パターン別にチェックしてみましょう。

1.中古アパートは初期投資を抑えられるが、修繕費用に要注意!

建設中または誰の手にも渡っていない未使用の新築アパートと、築1年以上または使用済みの中古アパートでは購入に必要な資金が大幅に異なります。

実際の購入費用はエリアや物件の規模によって異なりますが、総戸数が10戸前後の新築アパートの場合、購入費用は8,000万円~1億2,000万円程度が平均相場となっています。

一方、中古アパートの平均相場は600万円~3億円超と幅広く、新築アパートに比べて選択肢が豊富です。

最安値の中古アパートを選べば新築アパートの10分の1以下の資金で購入することも可能なので、場合によってはローンを組まずに経営をスタートさせることができます。

ただ、安い物件にはそれなりの理由があります。

  • 築年数が経過していて外観・内装ともに古い
  • 設備が傷んでいる
  • 立地が悪くて入居者が入りにくい
  • 減価償却の残存期間が短い

など、経営上のデメリットも目立ちます。

特に築年数が経過している物件は、購入費そのものは少なくても、後に修繕費やリフォーム代がかさんでしまうおそれがあるので注意が必要です。

購入時満室であっても、入居者が退去した後に中々新たな入居者が決まらず一部屋フルリフォームのようになってしまうと何百万単位でお金がかかってしまいます。そのリフォーム代何百万円分を築年数の経過した家賃で回収をするのは難しくなってしまうかもしれません。

修繕費では外壁のつなぎ目を埋めるコーキングや屋根の防水処理、汚れを落とす洗浄等は15~20年を目安にされることが多くこの建築年数付近の建物を購入する場合には特に注意してください。

良好な賃貸経営に必須の修繕費・ランニングコストについては以下の記事でも説明しています。

土地活用におけるランニングコストの重要性を理解する

2.土地がない場合は建売物件を購入した方が費用を抑えられる

もともと所有している空き地を有効活用するためにアパート経営を始める場合、上の建物の建設費用だけで済むので、建設済みの新築・中古アパートを購入するよりも費用をおさえやすくなります。また土地を所有しているという事は、土地を担保に銀行からお金を借りやすくなるので初期費用を抑える点でもより有利になります。

一方、新たに土地を探し、そこにオーダーメイドのアパートを建設する場合、建売のアパートを購入するよりも費用が高くなりがちです。

土地の値段は地域によって差がありますが、たとえば東京の人気エリアの坪単価は約150万円~550万円程度が相場となっています。

建築基準法などの条件を満たしていれば30坪の土地にでもアパートを建てることは可能ですが、その場合、土地代だけでも4,500万円以上の費用がかかってしまうため、建物の建設費と合わせるとかなりのコストがかかってしまいます。

土地購入から新築アパートを建てる方法は仲介手数料を節約できるなどメリットもあるのですが、

  • 土地を掘ってみたら大量の廃棄物が見つかって処理費用がかかった
  • 地盤が緩くて補強が必要になった
  • アパートを建てようと近隣挨拶を行ったら日当たりなどを理由に反対された

など、想定外のリスクがひそんでいる可能性もゼロではありません。まとまった頭金を用意できない場合は建売アパートを購入した方が無難でしょう。

自分の土地に新たに不動産を建てる場合でも投資用物件を購入する場合でも大切な利回りの計算については下記の記事で述べています。

アパート経営で必ず使う利回りの計算方法と知っておきたい基礎知識

不動産取得税や火災保険料は必須!アパート経営を始めるために必要な諸費用

アパート経営の費用

アパート経営を始めるためには物件購入費用だけではなく、手続き費用や税金などの諸費用も用意する必要があります。

具体的にどんな項目にどれくらいの費用がかかるのか、順に見て行きましょう。

不動産仲介業者から購入した場合にかかる仲介手数料

不動産仲介業者を介してアパートを購入した場合、業者に対して仲介手数料を支払うことになります。

手数料の額は不動産仲介業者が独自に定めていますが、物件価格ごとに以下のような上限が設けられています。

  • 物件価格が200万円以下=物件価格の5%
  • 物件価格が200万円超~400万円以下=物件価格の4%+20,000円
  • 物件価格が400万円超=物件価格の3%+60,000円

たとえば5,000万円のアパートを購入した場合、仲介手数料の上限は5,000万円×3%+6万円で156万円となります。

なお、仲介手数料に関しては不動産仲介業者の裁量で決まっているため、交渉次第によっては値下げしてもらうことも可能です。

物件価格によって異なる印紙税

不応産の売買契約書には、印紙税法に基づき印紙税が課税されます。

印紙税は契約書に記載された金額によって決められており、たとえば物件価格が5,000万円以下なら10,000円、1億円以下なら30,000円、5億円以下なら60,000円分の印紙を購入し、契約書に貼り付けることになります。

土地の売買や所有権移転に伴う各種登記費用

不動産や土地を購入する際、保存登記費用や抵当権設定登記費用、表示登記費用といった各種登記費用を支払う必要があります。

登記費用は大きく分けて登録免許税と司法書士等への報酬の2つにわかれますが、前者は以下の税率で計算することになります。

土地売買にともなう登録免許税 所有権移転=物件価格の2%
アパートローン利用時の抵当権設定=物件価格の0.4%
建物の所有権保存または移転にともなう登録免許税 新築物件の所有権保存=物件価格の0.4%
売買による所有権移転=物件価格の2%
アパートローン利用時の抵当権設定=物件価格の0.4%

これらの登記を司法書士などの専門家に任せた場合、ひとつの登記に対して2~10万円程度の報酬を支払うことになります。

アパートローンを組んだ時の手数料

アパートローンを組んで物件を購入する場合、事務手数料や保証料といった手続き費用が発生します。

手数料額は金融機関によって異なりますが、融資額の1~3%程度が相場です。

アパートローンについては各銀行や建築会社提携プラン、公庫などによっても金利や中身が変わってくる分かりにくいながらも大切な選択事項です。建築費と同じだけ融資の金利は大きな金額へと変貌していきます。下記で詳細に説明していますので参考にご覧ください。

プロが解説するアパート経営の融資の受け方と注意点

アパート経営なら加入は必須!火災・地震保険料・施設賠償責任保険

賃貸経営をするなら万一のリスクに備えて火災および地震保険に加入するのが一般的です。

火災保険は2015年に改定があり、最大10年までの契約期間となりました。

保険料は建物の構造や規模、補償内容などによって異なりますが、RC物件の場合、火災保険と地震保険セットで40~50万円程度が相場となっています。

保険料は多くの場合建築費と比例して上がっていきますし、建築会社や不動産屋提携保険がありますので一度見積もってもらうといいでしょう。

また賃貸住宅の場合、浴室乾燥機やオール電化物件の流行に伴い電気設備が増えてきているので火災保険に電気特約等をつけるかについても考えておきましょう。

その他の保険としては施設賠償責任保険もやはり加入必須の保険です。

施設賠償責任保険は所有のアパート等の屋根瓦が落ちて人に当たって怪我を負わせたり車に損害を与えた場合や、賃貸住宅が建っている敷地内のマンホールの蓋が外れていてそこに人が落ちて怪我を負ってしまった場合等に建物所有者の賠償責任を補償してくれる大切な保険です。

金額は微々たるものですので必ず入っておきましょう。

購入後半年以降に請求される不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を取得した時にかかる税金ですが、実際に請求されるのは物件購入時ではなく、半年~1年半後となります。

不動産取得税は固定資産税評価額×4%で求めることができますが、平成33年3月31日までは軽減措置が適用されるため、税率3%で算出されます。

たとえば5,000万円のアパートを購入した場合の不動産取得税は平成33年3月31日までなら150万円、それ以降なら200万円となります。

不動産取得税は忘れた頃に送れて請求されるのでしっかり頭の片隅に入れておきましょう。

1月1日を基準として発生する固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税はどんな土地・建物にも掛かってくる市町村に対して払う税金となっています。1月1日の土地・建物の登記に合わせて4月以降に納税通知書が送られてきます。

固定資産税 固定資産税課税標準額(≒固定資産税評価額)×1.4%
都市計画税 都市計画税課税標準額(≒固定資産税評価額)×0.3%

建物に関しては新築の場合であれば、一定の条件下で新築後3年間(3階建て以上の準耐火・耐火建物は5年間)固定資産税が1/2となります。

但し、この条件を適用する為には床面積が戸建住宅の場合には50㎡以上280㎡以下まで、アパート等の場合には一部屋当たり40㎡以上280㎡以下の必要があります。また店舗等併用住宅の場合には居住部分が1/2以上でなければなりません。

注意したいのは当初3年もしくは5年間建物の固定資産税が下がりますが、その後は軽減が切れますので納税額が増える点です。

一方土地の場合だと、小規模住宅用地の特例というものがあります。これは住戸一戸あたり200㎡以下までの土地を小規模住宅用地として固定資産税課税標準額を1/6、都市計画税課税標準額を1/3まで軽減してくれるものです。

住戸一戸あたりというのがポイントで、アパート等の賃貸住宅の場合一室あたりとして換算してもらえるので6世帯の賃貸住宅が建っている土地であれば1200㎡まで軽減してくれます。

税金も立派な支出ですのでしっかり納税できるのかふまえた上で不動産経営を検討していきましょう。

アパート経営に必要な資金をしっかり理解して、無理のない経営を目指そう

アパート経営には物件そのものの購入費用以外に、手続費用や税金などの諸費用が初期投資として必要となります。

中古アパートを購入したり、仲介手数料を値引きしたりしてもらえば初期費用を安く抑えることができますが、物件に関しては価格ばかり重視すると思わぬ出費を強いられる可能性が高いので注意が必要です。

今回紹介した項目を参考に、おおよその必要資金を算出しておけば、ある程度余裕を持ったアパート経営を目指すことができるでしょう。

下記の記事でも不動産に関わる税金の説明をしているので是非ご覧ください。

これで解決!賃貸経営の税金の仕組みと節税対策


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