基礎知識

不動産経営をする前に知っておきたい基礎知識としての種類・メリット・利回り

土地を所有している人、またはこれから土地や不動産を購入して不動産経営を始めようとしている人に強くおすすめしたいのが、不動産経営に関する基礎知識を学ぶこと。

「楽をして不労所得」というイメージを持っている人も少なくない不動産経営ですが、実際にはビジネスや投資の一種です。

適切な戦略や準備を整えた上ではじめないと、不動産の取得にかかったローンや借金を抱えることになってしまうでしょう。

そこで今回は、不動産経営をする前に知っておきたい投資の種類や利回りといった基礎知識をまとめました。

 

不動産経営には一戸建て・ワンルーム・アパート・マンション経営がある

まずは、不動産経営をはじめるにあたって知っておきたい、一戸建て・ワンルーム(マンション一室)・アパート・マンションの違いや特徴を押さえていきましょう。

初期費用の高い一戸建て経営は特殊な事情がある人向き

不動産経営のなかでも、一戸建ては比較的難易度が高い不動産のひとつ。

原則1世帯しか入居できないにも関わらず、一戸を建設するためには安くても1,000万円以上の初期費用が必要になるからです。

よほど地価の高いエリアでも、一般的な一戸建てで月々の家賃を数十万円取るのは難しいため、収益性が高いとはいえません。

ただし、賃貸併用住宅などにすることで、自宅のローンを賃貸収入でまかないつつ節税するといった方法を取ることができます。

税の扱いや間取りなどについても適切な戦略が必要になるため、初心者にはおすすめしづらい不動産です。

 

ここまで一戸建て経営は特殊で難しいような印象を与えてしまいましたが、一戸建て経営=戸建賃貸と呼ばれるものにはメリットも沢山あります。

まず全国的に戸建賃貸の需要に対して供給が少ないという事実があります。

やはり不動産経営をされる方は収益を重視される事が多いのでアパート・マンション等の物件が自然と増え、戸建一棟の賃貸物件は希少になっています。

2点目にはリスクをより抑えた不動産経営が出来る事です。

利回りは悪くなってしまいますが戸建賃貸の希少性から次の住み替え先を探す事が難しい、家賃設定が高めの為高所得者層が入居してくれる、ファミリー向けなので子供がいる家庭では引っ越ししにくい等の理由から一度居住された入居者に長く住んでもらえる事が多いです。

3点目が相続の際に不動産を分けやすい事です。アパート・マンション一棟を土地一杯に建てて収益を得る方が多いですが、戸建賃貸であれば土地を相続人分に分筆してその土地毎に戸建を建てる事で不動産を均等に分けて与えることが出来ます。

 

勿論、一戸建て経営としては引っ越し後に以前の自宅を賃貸に出すことも立派な不動産経営です。

一戸建ての家賃設定はアパートの家賃設定程簡単ではなく、インターネットで探しても同じような建物を探す事が困難です。

なんとなく前の自宅の売却が面倒だからという理由やとりあえず不動産だから持っておこうという考えではなく、しっかり不動産会社に家賃査定をしてもらって、その家賃で毎年税金とローンを払っても利益が出るのか判断しましょう。

初期費用が安いワンルーム経営は不動産経営初心者におすすめ

不動産経営の初心者にもっともおすすめできるのが、ワンルームの経営です。

賃貸物件は、原則駅から近い物件であればあるほど入居者探しが楽になります。

駅チカで好条件のマンションは地価も高く建設費用も高額なので、個人でマンションを一棟所有できるのは一握りの投資家だけでしょう。

しかし、マンションの一室なら数百万円から数千万円の初期費用で購入できます。

立地が良いため入居者を確保しやすく、アパートやマンションの一棟経営に比べてリスク分散や物件の管理をしやすいのが強みです。

費用を抑えつつ大きく稼ぎたい人におすすめのアパート経営

一戸建てやワンルームよりも大きく稼ぎたい人におすすめできるのが、アパート経営です。

2階建ての木造物件なら、鉄筋コンクリート造のマンションよりも安い価格で建てられます。

条件の良い中古アパートを買い取り、リフォーム等をして不動産経営をはじめることも可能です。

戸数が多いため、入居者さえ確保できれば一棟で毎月数十万円以上の家賃収入を得られるでしょう。

 

またもう一つのメリットとしてリスク分散が出来る事です。

介護施設や商業施設の場合、建てた建物にテナントとして運営業者が入る事がほとんどなので、もし運営業者の経営が傾いたり地域から撤退する場合にはそれまでのテナント収入が一気にゼロになってしまいます。

一方アパート経営であれば全世帯が一斉に退去してしまう事はほぼ無いと言えるので、収入も一気にゼロになってしまう事は少なくリスク分散が出来ていると言えます。

アパート経営のコストとリターンを増やしたのがマンション経営

建設費用や購入費用も高額ですが、成功すれば大きな利益を手に入れられるのがマンション経営です。

例えば40戸のマンションを家賃80,000円で運用して満室にできれば、単純に考えて毎月320万円の家賃が入ってきます。

マンション建設に向いた土地を持っている場合、土地をハウスメーカー等にリースして利益を手に入れても良いでしょう。

ただし、高層マンションの建設には数億円のお金がかかります。

マーケティングや施工業者選びに失敗した場合のリスクも高いため、不動産経営初心者にはあまりおすすめできません。

その他のマンション経営のメリットとしては第一にしっかりした構造で様々な震災に耐える事ができ、大切な資産を守りやすくなる事です。

最近の木造や鉄骨の建物も勿論震災にも対応出来る程強固なものになっていますがやはりマンションの方がより頑丈なのは確かです。

その頑丈さから不動産としての資産価値も一番長期に渡って保つため、減価償却の期間を延ばしたい方にも節税対策として向いています。

入居者の募集の際にアパートではなくマンションとして募集出来る事もまたメリットとなります。

入居者側の視点としてはなるべく防音性能や耐震性能、防犯設備の整っている建物に入居したいので人気があります。

またその人気の高さから一般的に家賃をアパートよりも高く設定出来ます。

 

安定した利益を生み出す不動産経営をすることの3つのメリット

不動産経営は、投資のなかでも比較的利益が安定していることが特徴です。既に不動産の形態でいくつか述べましたが、具体的なメリットを3つご紹介します。

1. 不動産経営は入居者さえ確保できれば最大数十年利益を得られる

自分で商売をはじめる、株やFX等の投資をはじめるといった方法と比べると、不動産経営は比較的安定した利益を確保しやすくなっています。

不動産経営はひとり暮らし層から夫婦、ファミリー世帯まで幅広い需要を取り込むことのできるビジネスです。

入居者さえ確保できれば、毎月一定額の家賃収入を手に入れることができるでしょう。

2. 使わない土地や現金を不動産に変えれば将来の相続税も節税できる

使わない土地や建物は、持っているだけで毎年固定資産税等の維持費がかかってしまうマイナスの財産。

また、銀行等にお金を貯金しておいても金利は微々たるものです。

活用しきれていない土地や建物、現金があれば、死蔵しておくよりも不動産に変えて家賃収入を得られるようにするのがおすすめです。

老後資金としても活用できますし、将来的に自分の財産を子どもへ相続させる際、1,000万円の現金よりも1,000万円で購入した不動産を持っているほうが相続税は安くなります。

 

何故現金より不動産の方が節税対策になるのか詳しく知りたい方は下の記事を是非お読みください。

相続税対策をするなら土地の活用が効果的!その3つの理由や活用例を解説

 

実際の相続税の計算の仕方を知りたい方はこちらの記事を是非お読みください。

相続税対策のための土地活用|必ず知っておきたい税金の計算方法

 

3. 管理会社やサブリースを利用すれば管理・経営の手間を軽減できる

不動産経営をする際の不安として多いのが、「不動産の経営なんてやったことがない」というものです。

土地選びや不動産会社の選定など、不動産経営を成功させるためにはさまざまな知識や経験が必要になります。

ただし、不動産経営の場合「専門家に任せる」という選択も可能です。

管理会社と契約をして物件の管理を任せたり、自分の物件をサブリースして管理も経営も任せたりすれば、経営の知識や経験がなくても不動産経営をはじめられます。

更には遠隔地にあるご実家等の活用・管理もお任せ出来るのです。

 

最大のリスクは空室!不動産経営の3つのデメリット

不動産経営における最大のデメリットは、数十年という見通しの立てにくい長期間での経営と空室リスクがあることです。

他にも不動産経営で考えられる3つのデメリットをご紹介します。

1. 入居者を確保できないと家賃収入も入ってこない

不動産経営では、集めた入居者から毎月家賃を払ってもらうことで売り上げを作ります。

逆にいえば、どれだけ立派なマンションやアパートを持っていても、全室空き部屋なら収入は0円です。

優良な入居者を確保できるかどうかは運に左右される部分も大きく、さらに普段の管理状態によって優良入居者が退去してしまうこともあります。

ただし、すぐに次の借り主を決められれば問題はありません。

不動産経営をするなら、常にどうやって物件を満室にするか、満室を維持するためにはどのような点に気をつければ良いのかを入居者目線に立って考える癖をつけましょう。

最近の流行の入居者が喜ぶ設備等はこちらの記事にもございます。

入居者ニーズに対応した賃貸アパート・マンションの建築方法

 

2. 不動産の維持には定期的なメンテナンスや修繕費用がかかる

不動産を維持するためには、定期的なメンテナンスや補修工事のお金が必要です。

外壁等の塗装に関してはおよそ20年、キッチンなどの水回りでも15年程度で塗り直しや設備の入れ替えが必要になってくるため、忘れずに月々の賃料収入から修繕費を積み立てておくことをおすすめします。

定期メンテナンスは、不動産の寿命を伸ばす唯一の手段です。

メンテナンスされていない物件は急速に劣化が進み、退去者が増えたり次の借り主を見つけづらくなったりしてしまいます。

工事内容によっては100万円以上の修繕費が必要になってしまうので、不動産経営ではこまめに修繕等できるよう長期的な資金計画を作ることが大切です。

維持管理についてあまり考えたことがなかったなという方はこちらもどうぞ

賃貸アパート・マンション経営の適切な維持管理方法

 

3. 台風や地震などの災害リスクも考えておく必要がある

どこに物件を持っていても、大型の台風や地震、津波等によって不動産が半壊したり全損したりする可能性があります。

高額な不動産をひとつだけ所有するという方針で不動産経営をしていると、災害にあったときの被害が大きいです。

ワンルームマンションやアパートを複数所有したり、比較的災害の被害が大きくなりづらそうな場所を選んだりして、災害のリスクにも備えましょう。

 

不動産経営をする上で大切なのは利回りを計算すること

不動産経営では、利回りをどこまで追求するかで土地や物件選びのリスクが大きく変わってきます。

利回りとは、年間の収入を不動産の購入・維持にかかる費用で割った数字のこと。

例えば、1年間空室が無い、住民の入退去に伴うクリーニング代等を考えないといった甘めの条件設定で利回り計算をすると、表面上の利回りはいくらでも大きくすることができます。

不動産経営のリスクに備えるなら、満室ではないという前提で、10年20年ごとに必要な修繕費用を組み込んで利回りを計算するのがおすすめです。

長期的に見て収支が黒字になりそうな物件選びを心がけましょう。

具体的な利回り(表面利回りと実質利回り)の違いや計算方法、考え方等をもっと知りたい方はこちらの記事でも説明しています。

アパート経営で必ず使う利回りの計算方法と知っておきたい基礎知識

 

不動産経営は金額も大きく、長期間での経営になる為判断が難しいです。

すぐに直感で決断してしまうのではなく、リスクとリターンをどこまで許容できるかを冷静に考えながら決めていきましょう。

また維持管理等を任せてなるべく手間を減らす事で時間を有効活用しながらも、任せきりにはならないよう常に経営者意識を持って不動産経営をしていく事が大切です。

 


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