土地活用の基礎知識

土地活用の初期費用は0円から数億円|種別ごとに解説します

土地活用の初期費用は、種別によって0円から数億円かかるものまでさまざまです。

ただし、初期費用が安いからもうからない、初期費用が高いからもうかるという簡単な話ではありません。

土地活用をはじめる上で大切なのは、最終的に利益を出すことです。利益率は周辺環境や土地の条件によって変わってきます。「この方法を選べば絶対に成功する」というやり方はないため、初期費用としていくらかかるのかを知った上で、自分の土地に合った土地活用ができるようになりましょう。

今回は、土地活用の初期費用を種別ごとにご紹介していきます。

貸地運用にかかる初期費用は0円から

持っている土地を企業や個人に貸し出す貸地の運用は、もっともお金をかけずに土地活用できる手段です。基本的に、貸地に家や店舗を建てるためのお金を負担するのは借り手なので、地主側がお金を出す必要はありません。

ただし、優良な借り手を見つけられるかどうかは、土地の広さや立地次第。貸地運用では、いかに好条件の土地を確保できるかが重要になってきます。駅前の一等地や住宅街に近い郊外の広大地、交通量の多い国道沿いなど、条件の良い土地を持っていれば企業相手に土地をレンタルできるでしょう。

また、借り手探しをするにあたって不動産業者を頼った場合は、賃料1ヶ月分程度の仲介手数料を支払う必要があります。老朽化した家があって人気がないので解体費用を自分で負担する、駐車場だった土地を購入したのでアスファルトを撤去するなど、お金がかかるかどうかは土地次第です。

福祉施設の建設・経営にかかる初期費用は数千万円から億単位

サービス付き高齢者向け住宅や老人ホームなどの高齢者向けを建設・経営する場合、初期費用として数千万円以上かかります。100名以上が入居できるような大規模な施設であれば、建設費用と土地の購入費だけで1億円以上かかる場合もあるでしょう。

ただし、深刻な高齢化社会になっている現代日本では、高齢者向け施設の需要が高く、多少駅等から離れている立地でも入居者を確保しやすいというメリットがあるのも事実です。開業するためには許可や有資格者等を確保する必要がありますし、地域福祉との連携も必要になりますが、成功すれば多額の収入を手に入れることができるでしょう。

賃貸アパート経営にかかる初期費用は2,000万円以上

2階建て程度の木造賃貸アパート建設なら、2,000万円以上の初期投資が必要になります。土地の価格や建設業者等によって具体的な金額は違うため、場合によっては5,000万円以上かかることも。

マンションに比べると建設費用が安い賃貸アパートですが、地域の需要や立地、家賃設定次第では満室にできず、赤字がつづいてしまいます。土地活用で不動産経営を選ぶ場合は、事前のマーケティングに力を入れましょう。

賃貸マンション経営にかかる初期費用は2億円以上

高さのあるマンションはアパートに比べて頑丈に作る必要があるので、どうしても建設費用が高くなってしまいます。賃貸マンションの場合、建設費用として2億円以上かかることも少なくありません。

また、マンションもアパートも立地が重要です。おしゃれで機能的なマンションでも、駅チカで立地の良い物件でないとなかなか入居者を確保できないため、高条件の土地を購入できるかどうかで土地活用の成功も左右されるでしょう。

アパートや戸建て程度ならともかく、個人レベルで新築の賃貸マンションを建設して運営するには相当の資金力を求められます。マンション建設に向いた土地を持っているなら、大手のデベロッパーに売却するか貸地にしたほうが、初期費用を抑えつつ利益を手にできるでしょう。

一戸建て賃貸経営にかかる初期費用は1,000万円以上

一戸建て賃貸の建設費用は、安いものでも1,000万円以上です。シェアハウスや民泊物件にして貸し出す場合を除くと、一戸建ては1世帯のみ入居できる物件なので、あまり収益性が高いとはいえません。

ただし、賃貸併用住宅として1階部分を賃貸、2階部分を自宅にするといった方法もあります。一部を賃貸にすれば税制面でも優遇を受けられますし、物件を自宅にすることでアパートローンよりも低金利な住宅ローンを利用できるからです。

将来的に二世帯住宅として活用する予定があるなど、実用性や将来設計に合わせた土地活用をするのもおすすめです。

保育園経営にかかる初期費用は1億円から3億円程度

おおよそ1億円から3億円、場合によってはマンション建設以上の初期費用を必要とするのが保育園の経営となります。

運動スペース付きの広い土地を住宅街近辺に確保する必要のある保育園は、土地の購入にかなりの費用が必要です。また、一般的な住宅やマンションと違って業者の施工数もそれほど多くないため、建設費用も高くなる傾向があります。

子どもたちが遊ぶ音等で騒音トラブルになることもあるので、周辺住民の同意も必要です。かなり広い土地が必要になることを考えると、土地活用としてはハードルの高いものだといって良いでしょう。

ただし、国の認可保育園になることができれば初期費用や毎月の運営費を大部分補助してもらえるため、収益性は高いです。保育園経営を考える場合は、認可を取れるかどうかで判断することをおすすめします。

駐車場経営にかかる初期費用は100万円から300万円程度

駐車場の経営にかかる初期費用は、広さや契約によりますが100万円程度見ておきましょう。アスファルトやコンクリートで地面を舗装しなければ、かなり安く仕上げることができます。また、土地を貸地としてリースする場合は初期費用が不要です。

コインパーキングなど、地面を整地して精算機等を設置する場合、100万円から300万円ほどかかります。初期費用を抑えて月極にするか、初期費用をかけてコインパーキングにするかは土地所有者の気持ち次第です。

太陽光発電の設置にかかる初期費用は1,000万円程度

郊外で人や民家の少ない田舎の空き地を活用する場合、1,000万円ほどかけて太陽光発電システムを設置するという方法もあります。国の方針で売電価格は年々下がりつつありますが、同時に太陽光発電設備も安価なものが増えてきているため、日当たりの良い土地を確保できれば十分収益をあげられるでしょう。

ただ、太陽光発電システムは定期的に機器のメンテナンスや交換が必要です。災害や野生動物による破損等のリスクがあることを考えた上で、実施するかどうかを考えましょう。

自動販売機の設置にかかる初期費用は100万円程度

土地代を除くと、空き地に自動販売機を設置するためには初期費用として約100万円必要です。自動販売機の価格は新品か中古か、また何台設置するかによって変わってきます。

非常に狭いスペースでもはじめられるため、限られたスペースを少しでも収益化したいという人におすすめします。ただし、自動販売機の商品は大体ひとつ100円程度なので、大幅な利益を確保するのは難しいでしょう。月々の電気代として維持費もかかるため、あまりおすすめはできません。

トランクルームの設置にかかる初期費用は100万円から数千万円

土地活用の種目として、ひそかに人気を集めているトランクルーム運営の初期費用は、最低100万円からです。できるだけ初期費用を安くしたい場合は、1基100万円程度のコンテナを購入し、広告を出して営業をはじめるというやり方もあります。

とはいえ、コンテナを複数購入したり、コンテナではなく鉄筋コンクリート造等の頑丈な建物を建設してトランクルームを作ったりする場合、必要な初期費用が数千万円に上ることもあるので注意しましょう。

郊外でも都市部でも収益を出しやすく、一度借り手を見つけてしまえば安定した収入を得られるのがトランクルーム経営のメリットです。ただし、預かった荷物の盗難や災害による紛失・破損などの対策を整える必要があります。また、用途地域の関係上トランクルームを建設できないエリアもあるため、事前調査は必須です。

土地の広さや周辺環境によって相性が変わる土地活用

土地活用の手段は非常に種類が多く、土地の広さや周辺環境等によっても相性の良し悪しが変わります。適当に選ぶと失敗する可能性が高いため、土地の条件や地域の特徴などをよく調査したうえで、最も利益が出そうな活用方法を探ってみましょう。


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