基礎知識

土地活用の検討前に覚えておきたい7つの知識

不動産経営利回り

初めての土地活用だと、何から手を付けるべきなのかわからないと思われます。

土地は所持しているだけでは却って損をする場合もあるので、効果的な土地活用の検討がおすすめです。

土地活用の検討前に覚えておきたいのは、

  • 活用までの流れ
  • どんな選択肢があるのか
  • かかる費用について
  • 市場調査
  • 損益通算
  • 固定資産税
  • 相続税対策

これら7つの知識。下記ではそれぞれについて解説していきます。

活用までの流れ

土地を実際に活用するまでの流れは、基本的に以下の4段階で決まっていきます。

  • 相談
  • プラン設計・提案
  • 契約〜建築・施工
  • 完成引渡し(管理開始)

相場を知るためにも複数の相談先を見つける

建設業者や不動産会社などへ伺い土地活用についての相談をします。

具体的にどの土地活用を検討しているかなど、この段階ではまだはっきり決めていなくても大丈夫です。

しかし、スムーズに話を進めるためにある程度は要望や目標を考えておきましょう。

また、複数の相談先を訪ねることが重要です。

一社のみに絞ってしまうと相場よりも高い費用となってしまう恐れがあるからです。

プラン設計・提案で資金繰りを検討する

市場調査の結果、相談先からその土地に相応しいプラン設計が提案されます。

この段階まで来ると必要な費用も明確になってきます。資金計画に組み込んで再度検討をしましょう。

業者と契約して施工を始める

プランが固まれば施工業者と契約しましょう。

資金面や工事内容に納得できるか十分な検討が必要です。

契約が済めば建築・施工が始まります。

完成後にすぐ収入を得られるように、工事最中から入居者を募集するのがおすすめです。

引渡し後管理開始

完成したら引渡し後いよいよ管理スタートです。

安定した収入のためには、手厚い管理が欠かせません。

自分の状況に合わせて管理会社などに委託するのも一つの手段です。

土地活用の選択肢別メリット・デメリットを把握する

土地活用_駐車場

土地や費用、管理形式などの条件に合わせて活用の選択肢が異なってきます。

どのような活用方法があるのか、それぞれのメリットなどについて予め理解しておきましょう。

賃貸アパート・マンション経営

アパートやマンションといった賃貸の経営です。部屋を住人に貸し出し、家賃が収入になります。

初期費用やまとまった土地は必要ですが、節税対策に高い効果を期待できます。

初期費用 ×
収益性
管理の容易さ
節税対策
安定性

戸建経営

一軒家をまるごと住人に貸し出す賃貸の経営です。

賃貸アパート・マンション経営よりも建築コストを抑えられ、比較的小さめの土地から利用できるなど、今注目度が上がってきている方法です。

初期費用
収益性
管理の容易さ
節税対策
安定性

駐車場経営

月極駐車場やコインパーキングです。

他の選択肢と比べて初期費用はかなり安く、管理も容易なので手軽に始められます。

初期費用
収益性
管理の容易さ
節税対策 ×
安定性

店舗経営

ファミリーレストランやコンビニエンスストアといった店舗経営に活用する方法です。

高い収益を得るためには経営手腕が必要で敷居が高めです。

初期費用
収益性
管理の容易さ ×
節税対策 ×
安定性 ×

その他の選択肢

この他にも、トランクルーム経営、コインランドリー経営、太陽光発電などの選択肢があります。

上で紹介した王道な手段よりもメリットデメリットが異なってくるので、土地の環境にあっているかよく相談・検討してみるといいでしょう。

収入や管理費を想定して月ごとの収支シミュレーションを行う

土地活用計算

活用をはじめるためには様々な費用がかかります。

例として賃貸マンションの建設について見てみましょう。

これらの金額を合計し、以下を想定して毎月の収支シミュレーションを組むのがおすすめです。

  • 建設にかかる工事費用
  • 付属設備の工事費用(電気や給排水設備など)
  • 附帯工事(外構など)
  • その他手数料類(登記費用や建築確認の申請費用など)
  • 税金(取得税や印紙税、登録免許税など)

まだ活用方法が決まっていない段階でも、どれくらいの費用がかかるのか見積もりを出して金銭感を知っておくのが大事です。

複数の業者に見積もりを請求する場合は、一括プラン請求が有効なので是非活用してください。

市場調査で土地の需要に合わせた活用ができるようにする

土地活用で成功させるためには市場調査は欠かせません。

空部屋などのリスクを減らすためには、その土地のニーズに合わせた方法を検討する必要があります。

基本的には、建設業者や不動産会社、建設コンサルタントなどに依頼することになりますが、その重要性については知っておきましょう。

需要 その土地に住む人たちのニーズを捉えられているか
供給 その土地で既に活用されている土地はどのような状況なのか
将来トレンド その土地の今後に根拠のある予測ができるか

損益通算は確定申告に必要

収入に関して重要な損益通算について確認しておきましょう。

土地活用で得られた収入は不動産の所得となり、利益が発生した場合は確定申告の必要があります。

不動産所得はその収入を得るためにかかった費用を計上できるので、差し引きで赤字になる場合もあります。

不動産所得が赤字になると納税の必要がなくなる他、自分のそれ以外の所得から差し引き課税所得を計算することができます。

確定申告のために必ず覚えておきましょう。

固定資産税は更地と建設地によって支払額が変動する

不動産を所持している場合、毎年かかってくる税金が固定資産税です。

これは固定資産税評価額を基準として計算されており3年に1度見直されています。

重要なのはこの固定資産税はその土地に何が建設されているか、活用されているか、更地なのかによって支払う額面が変わってくるということです。

何にも活用されていない場合だとシンプルに固定資産税評価額に税率をかけたものが固定資産税となります。

小規模住宅用地(200平方メートル以下)で6分の1に、一般住宅用地(200平方メートル以上)で3分の1にまで課税標準が軽減されます。

つまり、更地のままで所持しているよりもなるべく活用した方が利益も期待できるということです。

相続税対策は損になる可能性も見据えておく

固定資産税の他にも相続税の対策に土地活用は有効です。

不動産を存続する場合、その土地の費用だけでなく路線価や建築費などの評価によって額面が決まってきます。

建築物に関しては、一般的に実際の建設費よりも80%程度が目安です。

仮に300坪で7階建てのマンションを10億で建設したとすると、税の対象となる評価額は8億となります。

また、賃貸などで一部だけでも貸し出していると「貸家建付地」として減額されるため更なる節税を期待できます。

しかし、結果的に損になる可能性も検討して相続税対策をメインに無理な借金をしてまでの活用は考え直した方がいいでしょう。

入念な準備でリスクを避けるよう心がける

自分の中で明確なプランがなくても相談先との話し合いで明確になりますが、最終的な決断をするためにも予め知識としてこれらを覚えておくのは重要でしょう。

目的に合わせた最適な計画を建てて土地活用をはじめてみてください。


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