土地活用する前の基礎知識

田舎の土地でも諦めないで活用する方法

田舎の土地

都心から離れた場所に所有している土地の活用を考える場合、ある程度の工夫が必要となるでしょう。都会と田舎では土地のニーズが全く異なってくるからです。

しかし、ニーズが異なるからこその選択肢があります。そこで今回は田舎の土地を活用して収益を得る方法をご紹介します。

田舎の土地には太陽光発電・資材置き場・戸建賃貸住宅などが向いている

広い土地で太陽光発電

田舎で土地活用をする場合、都会と違って懸念される問題とは何でしょうか。

それには以下の4つが挙げられます。

  • 人口が少ない
  • 交通アクセスが悪い
  • インフラが整っていない
  • 市街化調整区域に指定されている場合がある

逆を言えば都会と異なる特性が田舎の土地にはあるということです。

これらを踏まえた特性を活かしたおすすめの活用方法は、

  • 太陽光発電
  • 戸建賃貸住宅
  • サービス付き高齢者向け住宅
  • 資材置き場
  • トランクルーム

の5つです。それぞれを理由とともにご紹介します。

太陽光発電は効率よくエネルギーを生産できる上に利益がある

田舎における最大の弊害となる人口問題に対して、太陽光発電は集客の必要性がないので、田舎で最も実現の可能性が高い活用方法になります。

土地の費用も安いため広大な土地を用意しやすく、太陽光を遮る高い建造物も少ないためうってつけと言えるでしょう。

太陽光発電による利回りは、一般的に8〜9%程度で10年以上かけた投資費用の回収を目的とします。

初期費用さえ回収することができれば、その後は発電した電気の買取価格が丸々利益となります。

太陽光発電を管理する上での注意点として、生えてくる草の対処が挙げられます。

夏だと2週間放っておけば伸び放題となってしまうため、定期的なメンテナンスが必要でしょう。

これを対処する手段として全面コンクリートに埋める方法もありますが、土地の広さによってはより費用がかかってしまうため検討が必要です。

特に長いスパンで利益の回収を狙うのが太陽光発電ですので、現状と今後の計画を踏まえてよく考えましょう。

戸建賃貸住宅は競合相手が少ないので高い利回りが期待できる

アパートやマンションの賃貸経営と違い、戸建賃貸住宅であれば多くの入居者を集める必要がないので、こちらも人口問題の解決策となります。田舎では競合も少ない傾向にあるため運用がしやすい点もおすすめです。

入居者が少ない分、退去されると収益がなくなるため空室のリスクは高いですが、アパート・マンションよりも高い家賃に設定できるので高い利回りを期待できます。

都会を離れて自然豊かな土地で暮らしたいと考える人が一定数存在するため、需要があると言えます。

移住希望者の中にはたまに都会に出たいと考える人もいるので、ある程度都会へのアクセスが容易な方がいいかもしれません。

新幹線などで2時間以内に都会へ出られるアクセスなどがあれば、十分検討の余地はあります。

近年の田舎の良さを再評価する動きに乗ってみるのはひとつの手でしょう。

サービス付き高齢者向け住宅で社会貢献と利益獲得を狙う

高齢者向き住宅

サービス付き高齢者向け住宅、通称「サ高住」は社会貢献性も高い土地活用と言えます。

介護施設とは異なり、介護の必要がない元気な高齢者向けに安否確認・生活相談サービスを提供する住宅です。

都会のように近隣環境が整っていることよりも、なるべく静かな場所での生活を望んでいる方がターゲットになります。

そのため、人口が少ない・インフラが整っていないという問題があっても、ある程度のアクセス状況があれば十分な収益が望めます。

注意点として、他の活用方法よりも初期費用が高くなりがちなことが挙げられます。ですがその分大きな利益を期待できるでしょう。

資材置き場は市街化調整区域問題に有効

事業経営をしている人などに、資材置き場として土地を貸し出す方法です。

資材置き場には、市街化調整区域問題を抱えている場合でも活用できるというメリットがあります。

建設などによる費用もかからないため、とりあえずの土地活用の選択肢として手軽さは魅力的です。

勿論、将来別の活用方法を検討するのも有効でしょう。

気になる利回りですが、都市計画税と固定資産税を合計した金額の3倍程度が年間借地料としての相場とされています。

最低でも固定資産税分以上の利益は期待できるでしょう。

手軽に投資をするのであればトランクルーム

トランクルームは立地条件があまり良好でない場合でも、活用できる方法です。

人口問題に対しても有効ですが、アクセスや立地条件に合わせた賃料の調整や複数のトランクルームの設置といった工夫が必要となるでしょう。

利回り的には他の活用方法と比較してあまり期待できませんが、資材置き場と同様で手軽な投資方法としておすすめです。

田舎の土地を活用する上で重要な規制・費用について

土地代

田舎で土地を活用する選択肢についてご紹介しましたが、これらをはじめる前に確認しておかなければならない重要なことがあります。

市街化調整区域内では建物を建てられない

市街化調整区域に指定されている土地では、建物を建てることが基本的にできません。都市計画法という法律によって建物の建設ができないエリアに指定されているからです。

建物の建設ができない場合、活用の選択肢はかなり限られてきます。

予め、市区町村が提供するシステムや役所などで確認しておきましょう。

土地の大きさや条件などによっては設備の建設などのための許可が下りる場合もあります。

地目が農地になっている場合は農業委員会からの地目変更許可が必要になる

田舎の土地活用でもう一つ注意しなければならないのが農地法です。

これは、農地の減少を防ぐために定められているものです。そのため、地目が農地となっている場合には農業委員会の許可が必要となります。

農業委員会からの許可は大体2〜3ヶ月かかるとされており、地目を変更できれば建物の建設が可能になります。

しかし、農業復興地域に指定されている場合だと他の地目に変えることができません。

所有している土地が農地だった場合は、地域性を活かした活用方法を検討してみましょう。

他の農家の方に売ったり貸したり、市民農園として農業作業体験の場として利用が考えられます。

それぞれの目的によって必要な手続きが異なってくるため、市区町村や役所での相談がおすすめです。

複雑な地形は造成によって土地代よりも高くつく可能性がある

いざ土地活用をしようと思っても意外なところで立ちはだかるのが地形の問題です。

窪みや丘などでぼこぼこの地形だったり、長年の放置の末に雑草や木が荒れ放題になってしまっていたり、このような土地を活用するには造成の必要が出てきます。

状況次第で造成する工事費用が大きく変わり、場合によっては土地代よりかかることもありえます。

また、宅地造成等規制法によって指定されている土地の場合、造成するための許可も必要です。

これらに加えて銀行からの融資も通りにくいため、活用できる状態にするだけでもかなりの苦労が必至です。

田舎独自の特徴を活かした方法で土地を使っていこう

都心と比較して田舎の土地代は安い傾向にありますが、収入も発生して税対策にもなるため、更地のままにしておくよりも土地活用することがおすすめです。

都会と違った特性を持つ田舎の土地ならではの面白さがあるとも言えるので、是非検討してみてください。


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