土地活用する前の基礎知識

土地活用の建築費や初期費用の全てを種類別で解説

土地活用

土地は、アパート経営や駐車場経営など、建物や設備を整えて上手に運用していくことで、大きな収入源に変わります。

この記事では、土地活用法にかかる建築費や初期費用について、種類別に解説していきます。

 

土地活用4つの方法の建築費・初期費用をそれぞれ解説

アパート・マンション経営の建築費・初期費用

アパート

土地活用法で最もメジャーなものが、賃貸住宅に人を住まわせ家賃収入を得る、マンション経営やアパート経営です。

建築費は坪数や構造によって異なる

アパートやマンションの建築費は、当然、建設する物件の大きさや構造、内装によって増減します。

以下、平成30年度の国土交通省「建築着工統計調査報告」から算出した、住居用建築物の構造別の平均建築費用です。

 

木造 2,041万円(1坪あたり55.9万円)
鉄骨造 3,899万円(1坪あたり77.1万円)
鉄筋コンクリート造 30,863万円(1坪あたり80.1万円)

この数値にはアパートやマンションに限らず一戸建住宅も含まれていますが、住宅用の建築物を建てるには最低でも2,000万円以上必要であることが分かります[注1]。

 

[注1]国土交通省:政府統計の総合窓口 2018年建築着工統計調査[pdf]

 

建築費の他にも様々な手数料、税金が発生する

アパートやマンションの経営を始める場合、建設費の他に以下の税金や手数料が発生します。

土地購入費+仲介手数料

土地なしからアパート経営を行う場合、一般的に不動産会社を介して土地もしくは土地建物セットの建売購入をします。

不動産会社から土地を購入する際にかかる初期費用が、仲介手数料です。

仲介手数料は、物件の価格が400万円以上になる場合、「物件価格×3%+60,000円」の計算式で算出されます。

仮に、6,000万円の物件の場合、仲介手数料は186万円(消費税別)です。

かなり高額となりますが、不動産会社と交渉することで価格を下げられることもあります。

建築確認申請等手数料

建物を新たに建設する場合、その土地がある地域に、建築確認申請を出す必要があります。

その際に発生する「建築確認申請等手数料」は、建設物の大きさや、建てる地域によって異なります。

アパートローン手数料

アパートを購入する際に金融機関でローンを組む場合は、手数料が発生します。

金額は金融機関によって異なり、融資額の数%の金額だったり、一律で10万円に設定されていたりと、様々です。

火災保険料

火災保険や地震保険に加入すると、当然、保険料がかかります。

金額については加入する保険や対象となる建築物によって異なります。

不動産取得税

土地そのものや、アパート・マンションなどの建物を取得した際にかかるのが、不動産取得税です。

「固定資産税額×4%=不動産取得税」の計算式で算出されます。

印紙税

アパートやマンションを建てる際、建設や購入に関わる様々な契約書を交わします。

印紙税は、作成する契約書類に課税される国税です。金額は、契約することになる金額によって定められています。

1,000万円〜5,000万円の場合は1万円、5,000万円〜1億円の場合は、3万円の印紙税が課せられます。

登記費用

アパートやマンションを購入すると、住所等の登録にかかる「表示登記」や「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」などいくつかの登記をすることになります。

その際、登記費用として建物の価格に応じた税金が課せられます。

 

駐車場経営の初期費用

駐車場

駐車場経営は、アパート・マンション経営などと違って特別に建物を建てたりすることがなく、比較的低リスクで始めることができる土地活用です。

舗装のタイプによって費用は変わる

駐車場経営は、更地のままの状態では始めることはできません。

土地を舗装し、車が安全に駐車できるように整える必要があります。

未舗装の場合

アスファルトやコンクリートの舗装をせず、土のままで未舗装にする場合でも、最低限の整地費用は発生します。

掘削や砕石、残土処分など合わせて、1㎡あたり1,200円程度です。

その他、砕石の敷き詰め作業や地盤を固めるための転圧作業の費用がかかります。

アスファルト舗装の場合

アスファルト舗装でも上記の未舗装の場合と同様に、掘削、砕石、残土処分が必要ですが、こちらは1㎡あたり1,500円程度です。

またその他に、地面にコンクリートを施すための費用がかかります。

施工費用は1㎡あたり3,000円ほどです。

コンクリート塗装の場合

コンクリート塗装の場合、掘削や砕石、残土処分は1㎡あたり2,000円程です。

その他、コンクリートの施工費用として1㎡あたり6,000円程度かかります。

コインパーキングは機械設置費用がかかる

コインパーキングの場合、基本的な整備の他に、駐車代を精算するための機械を設置する必要があります。

機械設置にかかる金額の相場は、10台あたり300万円程度です。

駐車場経営を始める際の一番の出費になると言えます。

その他にかかる初期費用

駐車場の設備として他にも、区画ロープやライン引き、車止めブロック、歩道の切り下げなどが必要となることもあります。

それぞれ設置を依頼する業者によって金額は変わるので、よく調べた上で依頼するようにしましょう。

トランクルーム経営の初期費用

トランクルーム

トランクルームや、トランクルームを設置する土地を貸し出すトランクルーム経営は、初期費用やリスクが少ないことがメリットととして挙げられます。

トランクルーム経営には、業者に土地だけを貸し出す「事業用定期借地方式」、トランクルームを設置し業者に貸し出す「リースバック方式」、トランクルームを設置した上で、集客や管理を業者に任せる「業務委託方式」の3つの方法があります。

事業用定期借地方式は初期費用がかからない

事業用定期借地方式は、前述のように土地を業者に貸し出すだけなので、初期費用がかかりません。

現在、この方法でのトランクルーム経営はあまり見られません。

リースバック方式・業務委託方式はトランクルームの設置費用のみ

リースバック方式や業務委託方式の場合、土地の所有者がトランクルームの設置まで行います。

相場としては、200万〜500万円程の初期費用が発生します。

設置後は業者に管理を委託することがほとんどなので、初期費用を払った後は特別大きな出費はありません。

コインランドリー経営の初期費用

コインランドリー

コインランドリー経営は狭い土地でも始められ、軌道に乗れば多くの収入を得ることができ、人気の土地活用の一つです。

集客率の高いコインランドリーにするには、設備を充実させることが大切です。

洗濯機・乾燥機の購入で費用がかかる

コインランドリー経営の初期費用の多くを占めるのが、洗濯機や乾燥機の購入費用です。

相場としては、洗濯機一台が10万〜20万円程、乾燥機一台が50万〜80万円程です。仮に、それぞれ5台ずつ設置すると、1,400万円程度かかることになります。

その他、内装や水道工事、備品の設置なども必要なので、一般的な相場は合計2,000万円程度です。

土地活用は管理費だけでなく建築費・初期費用の計算も大切

土地活用を行う上で大切なのは、自分に合った無理のない収支計画を立てることです。

土地活用を始める前に、管理費だけではなく建築費や初期費用についても十分確認しておきましょう。

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