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空き家は維持管理が必須!実家が空き家になる前に行うべき3つの対策

空き家

総務省が発表した国内の世帯構成に関する調査結果によると核家族化の影響を受けて65歳以上の単独世帯数は年々増加しており、両親の入院や他界などによって実家が突然空き家となってしまうケースも少なくありません。[注1]

今回は、実家が突然空き家となる前に行っておくべき対策を紹介します。

1.空き家になった際の維持管理を誰が務めるか決めておく

水道メンテナンス

空き家になった物件は掃除や換気といった日頃のメンテナンスが滞り、躯体の劣化や悪臭の発生といった老朽化が進みやすくなります。

そのため実家が空き家になった際、物件の定期的な維持管理を誰が務めるか事前に決めておきましょう。

住宅は数ヶ月ほど空き家の状態が続くと下水道から悪臭の発生および害虫・害獣が進入し、衛生環境が急速に悪化します。

実家を相続した家族による維持管理が困難な場合は業者に依頼するという選択肢もおすすめです。

洗面所や台所といった下水道とつながっている設備には常時一定量の水を溜めておく排水トラップが設けられており、下水道から発生する悪臭や害虫が屋内に進入することを防ぐ役割があります。

しかし空き家は生活排水を下水道に流して通水する頻度が著しく低下するため、排水トラップに溜められた水が蒸発して屋内に悪臭や害虫が発生しやすくなるのです。

木造建築物は空き家になるとカビやシロアリが発生しやすくなる

定期的な換気や温度・湿度の調整が行われない住宅では、壁や間柱などが傷みやすく、高温多湿となる夏季はカビやシロアリが発生しやすいので注意しましょう。

シロアリの生息エリアは年々北上しつつあるため、木造の実家が空き家となる際は防虫作用のある薬剤を躯体に塗布・注入するといった対策が必要です。

木造建築の住宅でシロアリが増殖してしまうと蟻害によって躯体の耐力が失われ、地震発生時に家屋が倒壊するリスクが高くなり危険が高まります。

実際、2016年に起きた熊本地震では倒壊した木造建築物77棟のうち約2.5%が蟻害による被害要因であったことが調査によって判明しています[注2]。

2.空き家を狙った犯罪を抑制できるセキュリティ対策を検討しておく

防犯セキュリティ

監視の目が行き届きにくい空き家は不法侵入・不法投棄・放火などのターゲットになりやすいので、一定の対策を講じて空き家を狙った犯罪を抑制しなくてはいけません。

空き家だとすぐに判断できる状態は防犯上好ましくないため、定期的な巡回・草刈りに加えて防犯カメラや人感センサーと連動した照明といったセキュリティ対策を検討および準備しておきましょう。

総務省が行った空き家の適正管理に関する調査の結果報告によると、空き家の割合は少子高齢化や単独世帯化によって増加しつつあり、放火による火災・延焼事故の発生リスクが主な空き家問題の一例として挙げられています。

さらに同省が消防庁のデータを基に発表した2017年の火災状況に関する概要では、総出火件数39,373件のうち「放火」は火災原因第2位の3,528件であり、「放火の疑い」も合わせると5,833件で火災原因のトップでした[注3][注4]。

上述したデータより、空き家は放火を筆頭とする犯罪のターゲットとなるリスクが高く、実家および家財道具を守るためには監視カメラや防犯センサーの設置といったセキュリティ対策が欠かせません。

近隣住民に巡回を協力してもらうという方法もありますが、民間の警備保障会社に管理を委託すれば24時間体制で見守ってもらうことが可能です。

3.実家の固定資産税や維持費を負担できるか収支を見直す

固定資産税の計算

不動産にかかる固定資産税は所有者の負担となるため、相続などにより自身が実家の所有者となった場合は固定資産税を支払う必要があります。

ただし自身がすでにマイホームの所有者である場合は、実家と合わせて双方の固定資産税が発生するため、実家が空き巣となった際に自身が所有者となる場合は費用を工面できる余裕があるか収支のバランスを見直しておきましょう。

実家へ定期的に訪れて掃除や修繕といったメンテナンスを行う場合は電気や水道を開通させておく必要があり、固定資産税に限らず各種インフラの基本使用料も継続的な支払いが求められます。

また地震による損壊や放火被害に備えて地震保険や火災保険に加入しておく必要があり、リスクヘッジとしてこれらの保険料も支出として加わることを覚えておいて下さい。

固定資産税は土地に住宅が建っていれば住宅用地の特例が適用され、課税が最大で1/6に低減されます。そのため、固定資産税の負担を減らしたい場合は実家を取り壊さずに残しておくと良いでしょう。

ただし固定資産税や維持費の長期支払いが難しい場合は、土地を含めた不動産の売却または賃貸物件や駐車場の経営といった有効活用を考えなければなりません。

適宜な修繕や管理を怠ると実家が特定空き家に指定されてしまう

空き家となった実家の修繕や管理を長期間怠り倒壊の危険や衛生問題が生じた場合、自治体によって該当物件が特定空き家に指定されることあります。

実家がこれに指定されると先述した住宅用地の特例が適用されなくなり、毎年かかる固定資産税の負担割合が増加するので注意しましょう。

特定空き家に指定されると物件の管理方法に自治体が介入する形となり、倒壊の危険や衛生環境を是正するために修繕や解体を講じるよう勧告がなされます。

自治体によって指定された期日以内に修繕や解体を行わないと物件が強制的に解体されてしまい、解体にかかった費用を請求されてしまうのです。

各市町村によっては空き家の解体に必要な費用を補助する制度が設けられています。

そのため実家が空き家となった際に解体を検討している場合は、管轄の役場窓口にて活用できる補助金の有無を確認しておきましょう。

ただし人が住まうに十分な快適性があるケースでは賃貸として入居者の需要があるため、その場合は不動産会社と相談しながら検討することをおすすめします。

実家が突然空き家となった際に備えて日頃から対策を検討しておく

実家は相続に限らず両親が長期間入院した際や要介護となり施設に入居したケースなど、突発的に空き家となってしまうことがあります。

空き家の長期間放置は老朽化や犯罪のリスクがあり、所有者となったケースでは税金や維持費を負担しなくてはいけないため、日頃から対策を検討しておきましょう。

[注1]総務省:平成30年版 情報通信白書 単独世帯の増加
[注2]国土交通省:熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書のポイント[pdf]
[注3]総務省:空き家の適正管理に関する調査の結果[pdf]
[注4]総務省:平成29年(1〜12月)における火災の状況[pdf]

 

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