土地活用の基礎知識

売れない土地は活用するべき!放置してはいけない3つの理由と売れない原因を解説

売れない土地

相続によって土地を取得して売却を検討しているものの、買手が見つからずに放置している人も多いのではないでしょうか。

実際、総務省が全国5,000名の土地所有者に対して行った意識調査によると、当該土地で空き地の状態が続いている理由として最も多い理由は「相続後に放置している」でした[注1]。

本稿では、売れない土地を活用した方が良い理由、土地が売れない原因とそれぞれの対処方法について解説します。

[注1]総務省:空き地等に関する所有者アンケート結果(速報版)[pdf]

売れない土地は放置せずに活用した方が良い3つの理由

土地活用

なかなか買手が見つからない土地は放置すると一方的にコストがかかるため収益性が悪く、管理が不十分だと近隣住民に迷惑をかけてしまうこともあります。売れない土地を放置せず活用するべき理由は次の3点です。

1.土地の固定資産税を払い続けなくてはいけない

土地は所有している限り継続的に固定資産税が発生するため、買手が見つからないからといって活用せず放置していると一方的に支出が増えてしまいます。固定資産税は土地の評価額に標準税率(原則1.4%)を乗算した額であり、評価額は各市町村役場によって3年周期で見直されて増減する仕組みです。

そのため、仮に自身が土地を保有している地域で開発が進むなどの理由で地価が高騰した場合、納めるべき固定資産税の割合も大きくなります。例として構造物が建てられていない評価額1,500万円の土地を所有しているケースの固定資産税は年間21万円であり、活用せず放置している期間が長くなるほど課税による支出で損をしてしまうのです。

2. 土地の悪用防止および維持管理に手間と費用がかかる

居住や商業などに供されていない土地は人が長期間立ち寄らないためゴミの不法投棄や不法侵入、住み着いた動物や害虫などによる近隣住民への迷惑といったリスクを伴います。そのため買手が見つからない空き地であったとしても、所有者は該当土地の悪用防止および維持管理に努めなくてはいけません。

不法投棄されたゴミの犯人が特定できない場合は土地の所有者が処分する責任があり、草木が生い茂ると野生動物が住み着いて農作物に対する食害や周囲への糞害などを引き起こしてしまうことがあります。これらのリスクを低減するためには土地の所有者が定期的に巡回および除草、侵入防止柵の設置といった手間と費用のかかるメンテナンスを行わなくてはいけません。

3. 空家も所有している場合は特定空家に指定されるリスクがある

土地に加えて空家も所有している場合、管轄の市区町村役場によって該当物件が「特定空家」に指定されるリスクがあります。

特定空家とは所有者によって適切な修繕や管理が行われておらず倒壊の危険や衛生面などに問題がある空家で、これに指定された場合は固定資産税の減税処置を受けられません。

さらに特定空家は各自治体職員による行政代執行が行われ、所有者は修繕や解体工事といった適切な措置を講じるように指導されるケースがあります。

指定された期間以内に所有者が適切な措置を行わなかった場合、空家が強制的に解体させられてしまうのです。空家の解体にかかった費用は所有者が負担する定めであり、支払わないと財産が差し押さえられるので注意しましょう。

土地が売れない3つの原因とそれぞれの対処方法

土地環境の問題

一定の条件に該当する土地の場合、売却時に買手が見つかりにくいケースがあります。

土地が売れない3つの原因は、

  • 適正価格での売出しを行っていない
  • 商業や居住の需要が少ない
  • 土地環境に問題がある

の3つです。それぞれの対処方法と併せて下記でご紹介いたします。

1. 土地を適正な価格で売り出していない

所有者が希望する販売価格や不動産会社の査定額が適正ではなく、相場を著しく上回る高値で販売されている土地は買手が現れません。

適正な査定額は不動産会社によって精度が異なるので土地を売却する際は複数の不動産会社に査定を依頼し、相場の下限と上限を把握して妥当な売値に調整しましょう。

土地の売買は相場より安価であるほど買手が見つかりやすいため、できるだけ早く売却したい場合は相場よりも安値で売り出しましょう。

売却する土地があまりに広いと、用途が商業施設や大規模なマンションなどに限られてしまうため、その場合は分筆登記を行い広大な土地を分割して売却するアプローチもおすすめです。

2. 人口過疎地の土地で商業や居住の需要が少ない

周辺にデパートや病院といった商業施設が多く人口が多い都市部の土地は人気があり、高値で取引されるケースも珍しくありません。

しかし都市部と比べて人口が少ない地域では商業や居住の需要が少なく、土地を安値で売り出しても買手がなかなか現れないことがあります。

地価は商業や居住の需要が少ない地域ほど安い傾向にあり、地方では1坪あたり1万円を割るエリアも存在します。いくら売値を下げても売れる気配がない土地を手放したい場合、個人に土地を譲渡するという選択肢を一考しましょう。

ただし評価額が110万円以上の土地を贈与すると譲受人に贈与税が課税されるため、評価額次第では無償でも贈与を拒否されることがあります。

沼地などを除き整地された土地の場合、コストはかかりますが、太陽光発電システムを設けて売電収入を得るという活用方法もおすすめです。

太陽光発電は人口や需要の影響を受けず固定価格買取制度によって売電価格が一定期間固定されるため、地方の整地を活用できる選択肢として注目されています。

3. 不整形地やインフラが不十分など土地自体の環境に問題がある

土地は長方形や正方形といった整形地に限らず、台形や旗型といった不整形地も多く存在します。

不整形地では住宅や商業施設を建設する際にデッドスペースが生じやすく、整形地と比べて不便なので買手から敬遠されがち。加えて電気や下水道といったインフラが整っていない土地も利便性に難があるため、安価で販売しても売れにくい傾向です。

土地に住宅を建てる際は接道義務を満たさなくてはいけないため、旗型を筆頭とする不整形地では住宅を建てられないことがあります。

また土地のインフラを整えるためには多くのコストがかかり、整備したとしても工面した費用を上回る価格で土地が売れるとは限らないのでハイリスクです。

このように建設困難な不整形地およびインフラ未整備地は、トランクルームや月極の駐車場といった活用を検討しましょう。NPO法人空家・空地管理センターによると、三角形の不整形地を鉄筋加工業者にレンタルし、土地形状の影響を受けないアンテナ基地局を設置するという活用事例もあります[注2]。

[注2]NPO法人 空家・空地管理センター:お悩み解決事例

土地は売却する以外にも様々な活用方法がある

自身で利用する目処のない土地は単純に売却する以外にも太陽光発電システムの設置や業者への貸し出しといった様々な活用方法があります。

相続した土地や思い入れのある土地を安価で売却・譲渡したくない場合は、本稿で紹介した活用方法を検討してみてはいかがでしょうか。

もちろん地域によって土地のニーズは異なるため、迷った際は不動産会社に相談することも重要です。

最後に、

活用方法の検討にはぜひ当社の活用無料診断をご利用ください。

通話料無料のなんでもお悩み相談所も設けております。

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