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相続税対策をするなら土地の活用が効果的!その3つの理由や活用例を解説

不動産とお金

相続税の対策は、一昔前は一部の富裕層にのみ関わってくるものだと思われていましたが、平成27年の改正で基礎控除が下がり、対象となる範囲が広くなりました。

一定の資産がある場合は、対策を検討してみるといいでしょう。

相続税対策には生前贈与や生命保険といった方法も挙げられますが、大きな減額を期待するのであれば土地の活用はもっとも効果的です。

ここでは、相続税対策で土地の活用が有効な理由や、効果的な活用方法などをご紹介します。

土地の活用が相続税圧縮にもっとも有効である3つの理由

相続税対策としてもっとも有効な手段はずばり土地の活用です。その理由には以下の3つが挙げられます。

  • 不動産に変えることで大幅な節税が期待できるため
  • 建物も土地も人に貸すと更に相続税が安くなるため
  • 「小規模宅地等の特例」で負担が大きく軽減されることがあるため

以下で詳しくみていきましょう。

理由1. 遺産のうち預貯金を不動産に変えると大幅な節税が期待できる

遺産総額は土地の価値、預貯金、生命保険、この3つの合計です。

預貯金は、そのまま現金にしておくよりも、不動産に変えることで、結果的に大幅な節税が期待できます。

なぜなら、土地の価値を相続税へ計算する際、土地の“評価”が重要だからです。

この評価は相続税評価額と言い、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

固定資産税評価額は固定資産税や不動産所得税のような税額を決めるのに用いられるその建物の評価額です。

毎年の納税通知書に付いてくる課税明細書で確認できます。

この額は再建築に必要な金額や劣化等による減価で算出され、多くの場合で建築費の60〜70%になります。

理由2. 建物も土地も人に貸すと更に相続税が安くなる

不動産の貸与

所有している不動産が何らかの制約を受けていると、不動産の相続税は更に安くなります。

その一つとして賃貸経営があります。

賃貸には借家権が発生し、建物の評価は固定資産税評価額から30%引いたものが相続税評価額になります。

土地も同様に、賃貸住宅が建っていると同等の制約が生じるため、一定割合減額して評価されるのです。

この減額率は、賃貸している面積やその地域ごとの借地権割合によって変化します。

借地権の割合は管轄の税務署や国税庁のHPでチェックしましょう。[注1]

[注1]国税庁:財産評価基準書路線価図・評価倍率表

理由3. 「小規模宅地等の特例」で負担が大きく軽減されることがある

相続人の以後の生活のために、納税が大幅に軽減される特例があります。

それが「小規模住宅地の特例」です。

適用されるのは以下3つのパターンです。

  • 生計を共にしている配偶者や家族と住宅のために使用していた土地
  • 非相続人が生前営んでいた事業に使用していた土地
  • 不動産事業(賃貸住宅や駐車場など)のために使用していた土地

使用していた土地面積に応じて減額される割合が決められています。[注2]

現状で適用される土地があるかどうか確認し、面積に応じて土地を活用すれば減額できます。

[注2]国税庁:No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

相続税対策に効果的なおすすめの土地活用方法3つ

このような効果的な相続税対策の条件を満たすおすすめの方法があります。

それは以下の3つです。

  • 賃貸住宅経営(アパート・マンション経営)
  • 戸建て賃貸経営
  • 高齢者施設経営

初期費用や安定度に観点をおいてそれぞれ解説します。

1. 賃貸住宅経営:管理方法により収入や管理の手間が異なる

所有する土地でアパートやマンションといった賃貸住宅を建築・経営する方法です。

収入は一般の入居者からの賃料収入で得ていくかたちになります。

管理方法は「自己管理」「一般管理」「一括借上」の3つです。

  • 自己管理:全ての管理を自分で行い収入(家賃)は全て自分のものになる
  • 一般管理:管理費を払い管理の一部を不動産業者に委託する
  • 一括借上:全ての管理・経営を不動産業者に委託。収入(家賃)は10〜20%

「自己管理」、「一般管理」では、収入(家賃)の多くが入りますが、空室のリスクが発生します。

管理・経営にまで手が回らなければ、全てを不動産業者に委託する「一括借上」がおすすめです。

収入は全体と比べてかなり少なくなりますが、管理の手間や空室のリスクを解消できます。

建築には数千万円から数億円の投資が必要です。家賃相場が高いエリアや、広めの土地を持っているならおすすめできます。

2. 戸建て賃貸経営:比較的安い投資で始められ狭い土地でも活用できる

賃貸住宅経営や高齢者施設経営には多額の投資が必要ですが、戸建て賃貸経営であれば比較的安い投資で始められます。

家賃収入はその分低くなってしまいますが、賃貸住宅と比べて頻繁に入居者が変わることもないので、収入は安定します。

賃貸住宅ほど大きな土地を必要としないので、狭い土地でも効果的に活用できるでしょう。

3. 高齢者施設経営:中途解約のリスクが低く収入が安定しやすい

老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅といった高齢者施設経営を所有地に建築する方法です。

一切の管理・運営は介護事業者や不動産業者が一括借上します。

賃貸住宅、戸建て賃貸経営と比べて中途解約のリスクがかなり低く、収入が安定しているのがメリットです。

賃貸住宅の一括借上と同様に、空室のリスクもありません。

また、高齢者社会において社会貢献性の高い事業でもあります。

相続税対策に土地活用を選ぶ上で気をつけたい3つのポイント

不動産の税金

遺産の使い道について、親族の間では大いに相談されるでしょう。

相続税対策を踏まえて合意できたとしても、長く効果を得るためには注意が必要です。

1. 相続税の軽減よりも納税資金を確保することが最優先

最も優先するべきなのは納税用の資金の確保です。

相続税の軽減ばかりを優先し、手持ちの現金を投資しすぎて相続税が払えなくなることのないように気をつけましょう。

2. 無理な借金をしてまで土地を活用しないようにする

納税資金の確保が最優先なので、無理な借金をしてまで土地を活用するのは避けるべきです。

建築のための借金は、建物と同様に相続人が引き継ぐことになります。

相続人に負の遺産を残さないためには、長期的な安定を優先するのが肝心です。

3. 税の圧縮効果について定期的な見直しが必要

税の圧縮効果は年々見直すことが必要です。

それは、「年間収入によって財産が増え」、「土地の評価額(路線価)は毎年見直される」からです。

そのままにしておくと納税額が大きく変わってしまう可能性があります。

一番大きい効果を期待できるのは、活用を始めた直後です。収入で新たな土地活用を行う、不動産の施設充実・修繕を行う、といった使い方を年々行いましょう。

相続税対策で財産を効果的に活用していこう

今回は相続税対策で土地の活用が有効である理由や効果的な活用方法などについてみてきました。

税理士や専門家との相談は、初めて土地活用を行う上で最重要です。

資産や所持している土地に合わせて望ましい手段をとりましょう。

 

最後に、活用方法の検討にはぜひ当社の活用無料診断をご利用ください。

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