土地活用する前の基礎知識

土地活用で不動産投資を検討中の人が読むべき3つのこと

不動産投資を検討中の人

所有する土地を有効活用するためにも、不動産投資を検討するのはごく自然な事でしょう。不動産投資は安定した収益も見込め、メリットは多いです。

しかし、漠然とした認識の元、計画性も無く不動産投資に踏み込むのは非常にリスキーとも言えます。

この記事ではメリット・デメリットを解説した上で、不動産投資の賢いやり方をご紹介します。土地活用のために不動産投資を検討している方は是非参考にしてみてください。

土地活用として不動産投資をするメリット3つ

賃貸収入

1.下がりにくい賃貸収入により安定した収益を得られる

不動産投資は他の投資に比べ、リスクが少なく、大きな額ではなくても安定した収益が見込める投資として知られています。

投資用の不動産として築くものはマンションやテナント、駐車場など様々ありますが、収益化する場合は大半が企業や一般利用者への賃貸という形での運営になるでしょう。

賃料が著しく下がるケースは少なく、一度契約してしまえばマンションやアパートの場合だと通常2年程は大体見込み通りの収入が得られるため、安定していると言えます。

また、不動産投資での収入は定年後ももちろん発生するので、ローン完済さえしていれば、老後の年金を心配する必要もありません。

2.固定資産税や所得税などの税金対策になる

土地活用として不動産投資すると節税にも繋がります。土地はただ保持しているだけでもお金がかかり、その中でも大きな要因となっているのが固定資産税です。

更地のままにしておくとこの固定資産税を最大値支払う必要がありますが、アパートやマンションなどの住宅を建てると、収める税金の金額は3分の1程になります。

さらに、不動産を運営すれば所得を計算する際「必要経費」の計上が可能です。

所得から必要経費を差し引いた額の申請となりますので、所得税も抑えることができ、高所得者にとって大きなメリットです。

他にも相続の際、預金ではなく不動産にしておく事で相続税も抑えられるなど、様々な税金対策として不動産投資は有効です。

3.不動産投資は生命保険の代わりになる

家庭を持つ人にとって不動産投資を行う大きなメリットのひとつが、ローンを組む際に加入する「団体信用生命保険」の保障制度です。

これは返済途中の契約者が死亡もしくは高度障害になった場合、残りの返済額を肩代わりしてもらうための保障で、この保障により遺族は残債の無い不動産資産と、毎月の家賃収入を譲り受けられます。

団体信用生命保険も内容が進化しており、3大疾患などに対応するプランもあるため、手付かずの所有地をそのままにするのではなく、万が一の時に備え不動産投資を始める人も増えています。

土地活用として不動産投資をするデメリット3つ

建物の老朽化

1.空室や家賃滞納のリスクがある

賃貸収入を見込んだ不動産投資でまず危惧しなければいけないのは、駐車場やトランクルームも含んだ空室リスク。借り手がいない場合、その間の収入はもちろんありません。

人気な物件だとしても、退去後すぐに次の借り手が現れるとは限らないので、不動産を運営していくならばこうしたリスクを考慮に入れる必要があります。

また、家賃滞納も同様に、収入が途絶えてしまう原因となりますので、対応策を事前に用意しておきましょう。

2.建物の老朽化や天災のリスクがある

不動産投資の天敵といえばこの老朽化。オフィスビルや住居はもちろんのこと、ソーラーパネルなども年々劣化していきます。

老朽化した不動産をそのままにしておけば空室リスクも上がり、売却する際も価値が下がるどころか買い手がつかない可能性もあるため、こまめなメンテナンスを行い、可能な限り綺麗で安全な状態を保つようにしましょう。

また、年月による老朽化だけでなく天災による被害も不動産投資にはつきものです。所有地の立地を確認し、必要そうな保険に加入したり、あまり影響を受けない不動産にしたりといった柔軟な対応が大切になります。

3.金利が上昇し返済額が膨らむ可能性がある

2019年現在は歴史的にみても非常に低い金利になっているため、この機会に多額の費用がかかる不動産投資を検討する人もいるのではないでしょうか。

しかし、今は低い金利もいずれ著しく上昇する可能性があります。固定金利であれば心配はいりませんが、金利が下がり続ける今、変動金利を選択する人も多いでしょう。

変動金利の場合、金利上昇とともに返済金額は膨らみ、大きな痛手となります。こうした事態に備えるためにも、余裕を持った返済を心がけてください。

賢く不動産投資をするポイント2つ

信頼できる専門業者

1.個人で運営が難しそうなら信頼できる専門業者に任せる

所有する土地を不動産にしたからといって、運営まで個人でする必要はありません。

むしろ、素人が下手に動くより、収益の一部をいくらかかけてプロにお任せした方が様々なリスクから逃れ、安定した不動産収入を得られるケースも多いのです。

デメリットでご紹介した空室リスクなどは、一括借上(サブリース)と呼ばれる経営方法で免れることが出来ます。

この一括借上とは、土地活用として建てた賃貸用のアパートなどを不動産業者に借り上げてもらい、入居者の対応や経営・管理を全て任せる方法です。収入は家賃の80〜90%程になりますが、空室が出た場合の負担は無く、一定の収益が見込めるため安定しています。

住居に限らず、不動産投資を考えるならばその道の専門業者に相談し、運営方法をよく検討することが大切です。

ただ、こうした不動産投資を狙った悪徳業者も残念ながら存在しますので、業者との契約内容や収支シミュレーションは念入りに確認し、信頼に値するどうかしっかり見定めるようにしましょう。

2.所有地を見極め立地条件に合った不動産投資を

土地活用で最大限の収益を得たいのであれば、どんな不動産投資をするかの見極めが肝心です。不動産にもそれぞれ適した立地や条件が存在し、所有地が検討している不動産に向いていないことも考えられます。

例えば、ビルが立ち並ぶ日当たりの悪い場所にソーラーパネルを設置するのは賢明ではありませんし、既に多くの住宅が立ち並び飽和状態の場所に新たな住宅を建てるのも得策とは言い難いでしょう。

所有する土地の特徴を分析し、土地活用しようと考えているエリアの需要と供給は現在どうなっているか、どの不動産に適した立地なのかをしっかり考慮に入れ不動産投資に踏み切ることがベストです。

所有地に適した不動産の見極めとリスクへの備えが大事

不動産投資は投資の中でも安定した収益を見込める投資ですが、投資には変わりないので、少なからずリスクを孕んでいるのも事実です。

土地活用を考え不動産投資に踏み切ろうとしているならば、所有地に最適な不動産とは何かを見極め、投資に伴うリスクひとつひとつの対処法を事前に準備しておきましょう。


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