アパート経営

アパート経営で必ず使う利回りの計算方法と知っておきたい基礎知識

アパート経営

アパート経営をはじめるためには、販売されている物件を比較し、予算内で手に入るもっともお得なアパートを見極める必要があります。ただ、なにかひとつ選ぶ基準がないと、どの物件を選べばよいのかがわかりません。

アパート物件選びの参考になる数値はいくつかありますが、なかでも一番わかりやすいのが「利回り」という数値です。アパート経営に役立つ利回り計算の方法や、利回りに関する基礎知識を知って、アパート経営を成功させましょう。

アパート経営をするうえで知っておきたい2つの利回り

利回りグラフ

利回りは、「投資したお金に対して、どれくらいの儲けが出るのか」を示すパーセンテージです。アパート経営の場合、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が使われています。表面利回りと実質利回りの違いを見落とすと、思わぬハズレ物件を掴んでしまうこともあるので、両者の違いを知っておきましょう。

「表面利回り」はおおまかな収益率でしかない

表面利回りとは、1年間の家賃収入を物件の価格で割ったものです。グロス(大まかな)利回りとも呼ばれていて、ざっくりとそのアパートの収益率を判断することができます。表面利回りは次のように求められます。

(年間家賃収入÷物件価格)×100=表面利回り

例えば、2,000万円を投資した家賃10万円のワンルームマンションであると、

(120万円÷2,000万円)×100=6

となり表面利回りが6%となります。

表面利回りの平均は、6%前後と言われているので、この物件の利回りは相場ほどといえます。

ただし、表面利回りは、物件の維持管理に必要な経費等を考えていない数字なので数値が大きくなりがちです。投資用のアパートを取り扱っている不動産サイトなどでは、基本的に表面利回りが使用されています。

維持費や管理費などを考慮したより具体的な「実質利回り」

一方、アパートの利回りをより正確に計算した数値が、「実質利回り」です。グロス利回りと呼ばれる表面利回りと違って、アパートの維持・管理にかかる費用やアパートの購入時にかかる諸費用まで考慮して求めるのが特徴となります。表面利回りよりもより実際の運営時に近いお金の出入りがわかるため、ネット(純利益)利回りと呼ばれる数値です。

実際に計算する際は、

  • 税金(固定資産税・都市計画税)
  • 賃貸管理会社の契約料
  • 建物の管理費用(設備メンテナンス・点検・退去時のクリーニング等)
  • 修繕積立金(約10年に一度必要になる大規模修繕用の積み立て資金)

などといった諸経費を家賃収入額から差し引きます。

式は以下のようになります。

{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100=実質利回り

これを表面利回りに用いた例で、年間の支出が20万円とした場合、

{(120万円-20万円)÷物件価格}×100=5

となり実質利回りは5%です。

表面利回りと実質利回りの差は、前者が「額面上の年収」だとしたら、後者が「額面年収から税金と家賃等の固定費を除いて、手元に残るお金」となります。

利回りを考えるうえで押さえておきたい基礎知識

アパート入居率

利回りの基礎と計算方法がわかったところで、利回りに関する基礎知識と注意点を知っておきましょう。

利回りよりも重要なのは入居率

利回りを理解していると、気になるアパートがどれだけ稼げるのか推測できます。ただ、いくら利回りがよくても、購入したアパートに誰も入居しなければ利益はゼロです。アパート選びではもちろん利回りも重要ですが、いかに入居率を高められ物件なのかを考えましょう。

入居率の高い住宅を選ぶポイントとして、大切なのが立地と周辺環境です。アパートを買うときは、事前にアパートの周辺を下見して快適に暮らせる場所なのか、どのような年齢層や職種の人が多い地域なのかなどを確認することをおすすめします。

アパートの購入費用=初期費用というわけではない

アパートの購入時は、アパートの購入費用だけでなく、不動産会社へ支払う仲介手数料や登記の費用も必要です。また、物件によってはリフォームやリノベーション、クリーニングをしたほうが入居率を高くできるケースもあります。当座の運転資金なども用意する必要があるため、予算を考えるときは予算=アパートの購入費用にするのではなく、予算内で物件の購入代金とその他費用がおさまるように調整しましょう。

アパート選びは出口戦略まで考えよう

アパート選びは、売却時の出口戦略まで練っておく必要があります。

多くのアパートは、数十年で寿命を迎えます。老朽化したアパートは高く売れないため、ある程度の値がつくうちに売ってしまうか、解体費用を出して更地にしてから建て替えるか等を考えてから購入することが大切です。

極端な話、築30年でボロボロのアパートでも、売り出すときに家賃10万円と設定しておけば、表面利回りは高くなります。古い建物はメンテナンスの費用もかさんでしまうため、利回りに加えて解体費用やメンテナンスのコストまで考慮したうえでアパートを買うかどうか決めましょう。

どちらが大事?表面利回りVS実質利回り

利回りグラフ

最後に、表面利回りと実質利回りの使い方をご紹介します。

大切なのは実質利回り

表面利回りと実質利回りなら、実質利回りを重視すべきです。額面年収440万円の人が、毎月20万円を全額使えないのと同じで、アパート経営をしていて表面利回り通りの利益が出ることはまずありません。表面利回りは、あくまでもアパートを理想的な条件で運用できたときに入ってくる儲けの上限です。

だからこそ、物件選びをするときは、ランニングコストや税金、諸経費まで含めた実際の取り分に近い実質利回りで比較することをおすすめします。

「利回り○%」と書いてある場合は中身を確かめよう

不動産サイト等で「利回り○%」と表記されている場合、購入を決める前に必ず内訳を確かめましょう。基本的に、どういう利回りなのかを明記していない場合は実質利回りではなく表面利回りが使われています。表面利回りには本来かかるコストが一切含まれていないので、表面利回りをあてにして物件選びをすると失敗する可能性が高いです。

また、実質利回りを表示している場合も、経費をどこまで含んでいるかはサイトによるため、中身を聞いてから比べましょう。

利回りを使いこなして理想のアパートを見つけよう

表面利回りと実質利回りの違いを知っていると、物件のお得さをある程度簡単に比較できます。ただ、実質利回りの計算で用いている年間の家賃収入やメンテナンス費用も、現実問題として毎年同じなんてことはありません。立地や築年数、オーナーの対応等によって、維持費や入居率が変わってくるからです。

優良アパート選びには、利回り以外の情報も必要になります。アパート経営をするときは、土地活用の専門家と相談して賢く物件を選びましょう。


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