賃貸経営

賃貸経営で負債を背負わないためにも覚えておきたい7つの常識

賃貸経営に悩む男性

準備不足で土地活用に失敗すると、巨額のローンを背負ってしまうことにもなりかねません。

投資の失敗を避けるために、賃貸経営の常識を知っておきましょう。

今回は、賃貸経営に興味を持っている人へ向けて、賃貸経営をはじめる前に覚えておきたい7つの常識をお伝えします。

1. 利回りが低い不動産投資で一発逆転は難しい

投資において、投資した金額に対して、いくらの収益が見込めるかの指標となるのが利回りです。

この利回りは、投資の種類によって異なります。

不動産投資における利回りは、一般財団法人日本不動産研究所の発表によると、面積50〜80平方メートル、戸数が50戸ほどの、いわゆるファミリー向け賃貸住宅における利回りは平均5.42%となっています。[注1]

一方、投資の代表ともいえる株式投資の場合、利回りが10%を超えるものもあります。

この2つを比較すると、不動産投資は一度に莫大な収益を期待できる投資とはいえません。

そのため、賃貸経営をはじめるなら、コツコツと根気と時間をかけて資産を増やしていくことを重視しましょう。

[注1]一般財団法人日本不動産研究所:第38回不動産投資家調査[pdf]

優良物件を手に入れれば安定収入を確保できる

不動産投資の収入源はインカムゲインとキャピタルゲインがあります。

インカムゲインとは安定して得る収入、キャピタルゲインとは保有資産売却時に発生する収入を指します。

不動産投資の場合、インカムゲインが家賃収入、キャピタルゲインが、物件売却時のものとなります。

不動産投資は、このインカムゲインで収益が確保できるかどうかが鍵であり、そのため、確実にインカムゲインが望める投資物件を選ぶ必要があります。

オーナーの頭を悩ませる空室問題。賃貸物件に入居者を集められるかどうかは、立地や周辺環境、家賃などのバランスで決まります。

高額な駅前のマンションを購入して高い家賃を取る、駅から少し離れた場所にある格安のアパートを買って家賃を抑えるなど、どういった方針で賃貸経営をするにしても優良物件の確保が投資では一番重要です。

2.どんな賃貸物件にもつきまとう入居者のリスクと災害のリスク

家賃督促状

優良な物件を選んだとしても、入居者のリスクと災害のリスクが付いて回ります。

例えば、部屋が埋まっていても、入居者が家賃を滞納すればお金は入ってきません。

日本では、家賃未払いの入居者に立ち退きを要求する場合でも、最低3ヶ月の滞納が必要など、居住者の権利が強く守られています。

不動産適正取引推進機構の発表によると、管理面でのトラブルとして、家賃滞納が892件と全体の80%近くを占めており、家賃をめぐるトラブルは、比較的起きやすいことがわかります。

すべてのトラブルに自分ひとりで対処するのは難しいため、家賃の回収や立ち退き作業をお任せできる管理会社を利用しましょう。

また、物件が地震や台風といった災害で全壊してしまうリスクも考慮しておきましょう。

耐震性に難のある賃貸物件を購入したり、消防設備の点検等を怠っていたりすると、管理者の責任を問われてしまうため、建物の安全性や点検業務も必須です。

3.賃貸物件は購入後もメンテナンスと広告でお金と手間がかかる

物件を購入したからといって、支出がなくなるというわけではありません。

入居をアナウンスするための広告費用や経年劣化への対処が必要となってきます。

修繕積立金は日ごろの家賃から用意しておく

多くの賃貸物件は、約10年周期で塗装や防水工事等のやり直しが必要になります。

水回りの取り替えや建物全体の外壁塗装など、物件によっては数百万円もの費用がかかるため、日ごろから家賃の一部を修繕積立金としてわけておきましょう。

設備のメンテナンス費用はオーナーが支払う

不動産管理会社は、家賃集金をはじめとした、不動産にまつわる諸業務を代行してくれますが、エレベーターや消化器、共用部分の照明といった賃貸物件の設備にメンテナンスが必要となった場合、オーナーが支払う必要があります。

定期点検で故障が見つかればメンテナンスの費用がかかりますし、水道・ガス・電気といったライフラインの故障もオーナーの担当なので、賃貸経営をするならある程度の運転資金も必要です。

物件広告もタダではない

賃貸物件に空き室があっても、広告をしなければ入居者は集まりません。

知り合いを通じて全室埋められる場合は別として、基本的に広告費用が必要です。とくに、近年はインターネットで物件探しをする人が多いため、スマホやパソコンから物件の魅力を伝えられる広告の仕方について積極的に学びましょう。

4.賃貸物件を買ったら管理が必要

ゴミ置き場清掃

自分で管理する

賃貸経営は、物件を買ってからがスタートです。

ゴミの掃除や住民からの連絡・クレーム対応、家賃の回収に未払い等があったときの対応、入退去時の手続きなどをする必要があります。

費用をかけたくない場合は自分で管理する必要がありますが、不動産や電気工事などさまざまな知識が求められるため、「賃貸物件があれば悠々自適の不労所得」というわけにはいきません。

管理業者選びも大変

現実的に考えると、賃貸物件の管理を一人でするのは難しいため、賃貸管理会社を利用するのが一般的です。

ただ、管理業者はサービスの品質がピンきりで、一般人が利用するサービスでもないため業者の評判は大家同士でしか伝わりません。

知り合いや業界関係者を通じて、信頼できる管理業者と契約しましょう。

5.賃貸物件は経年劣化と老朽化で資産価値が落ちる

不動産は、新築から時間が経てば経つほど資産価値が落ちていきます。

経年劣化や老朽化で資産価値の下がった賃貸物件は、新築時と同じ家賃で運用できないことがほとんどです。

そのため、大家は将来的に価値の下がった賃貸物件をどう運用するか、手放すかまで考えて試算運用をはじめる必要があります。

6.お金を借りるのも簡単ではない

ローン計画

不動産投資は、株式投資などと比べた場合、初期投資が多くかかります。

そのため、ローンを組んで投資に臨む人がほとんど。ですが、ローンを組むのにも審査や金利といった問題があります。

新築と中古で予算が大きく変わる

地価の高い都内であれば、新築か中古かで必要な予算が倍以上変わってしまうことも少なくありません。

新築にも中古にもそれぞれメリット・デメリットがあるものの、予算が限られている場合は中古のほうがおすすめです。

新築は家賃を高くしやすいかわりにリスクも高いため、ローンの借入額を抑えるためにも中古の賃貸物件を選ぶとよいでしょう。

ローンの利用時には審査がある

賃貸経営をしている人のほとんどが、ローンを利用して物件を購入しています。

ただ、数百万円から数千万円のローンを組むためには、安定した収入が必要不可欠です。

ローンの利用時には審査があるため、予算や自身の属性によってはお金を借りられない場合もあることを知っておきましょう。

金利のタイプによっては将来損する場合も

ローンの金利には、完済までずっと金利が固定されている固定金利と、景気の状況に合わせて金利が高くなったり安くなったりする変動金利があります。

このうち、変動金利に関しては、固定金利より利子の支払い額が安くなることもあれば高くなることもあるため、どちらの金利タイプにするか事前に計算しておくことが大切です。

7.土地によっておすすめの賃貸物件は違う

家族から相続した土地、知人から安く譲ってもらった土地などで賃貸経営をはじめる人にぜひ知っておいてもらいたいのが、「賃貸物件も土地ごとに向き不向きがある」ということ。

駅から遠くてファミリー層の多い土地なら、アパートやマンションよりも家族で利用できる一戸建てのほうが向いています。

逆に、駅から近ければアパートやマンションを建てたほうが入居者を集めやすいです。

土地に合わせた物件選択ができるように、不動産やマーケティングの知識も求められます。

賃貸経営の常識を知って正しい判断ができるようになろう

賃貸経営をするうえで大家に求められるのは、正しい決断をすることです。

景気の状況が変わる以上、知識や準備を完ぺきにしてから資産運用をはじめることはできません。

最低限の知識を持っていれば、賃貸経営をする際明らかに間違った決断をするリスクを減らせます。

土地に合った活用法や賃貸管理会社選びなど、細かい部分は専門家の手を借りて解決しましょう。

 

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