アパート経営

アパート経営は失敗する!?リスクを知らない人の7つの共通点


不動産投資は、数ある資産運用の中でもそれなりのリスクで長期的なリターンを得ることのできる手段だと考えている方が少なくありません。

サラリーマン大家として老後資金や副収入を手軽に手に入れようとはじめる人も多いです。ただ、どんな投資にもリスクはつきもの。アパート経営も、成功しやすい人と失敗しやすい人がいます。

大切なお金を投資するのであれば、失敗する人にありがちな共通点を知って対策をしておきましょう。

 

不動産投資は、投資初心者向けの方法として取り上げられることが多いです。しかし、アパート経営にも必ずリスクがつきまといます。

中途半端な下準備や甘い考えで投資をはじめてしまうと、思ったほど入居者を集められず、家賃収入を確保できなくなって投資をやめてしまう可能性もあるのです。

それではどのような人がアパート経営に失敗してしまうのか、失敗する人にありがちな7つの共通点を知って、事前にアパート経営のリスクを潰してから投資できるようになりましょう。

 

・共通点1. 立地の重要性に関する認識が甘くただ安い物件に飛びつく

アパートに限らず、賃貸物件の需要はほとんどが立地で決まります。

極端な話、家賃が月1万円、築2年のきれいなタワーマンションでも、最寄り駅まで徒歩で3時間かかる山奥にあれば入居者は集まらないのです。

アパート経営は、投資した物件に入居者を集め、入居者から月々の家賃を受け取ってはじめてお金になります。入居者が1人もいなければ、成功にはなりません。

しかし、アパート経営を甘く見ている人、失敗する人ほど、「アパートさえあれば儲かるだろう」と甘く考えがちなのです。

物件さえあればよいと考えている人は、地方や駅から離れた場所にある相場より安い物件探しに熱中します。安いからと立地や周辺環境を考えずに飛びつけば、高確率で失敗してしまうでしょう。

 

・共通点2. 購入資金は「なんとかなる」と考え高額なローンを抱えてしまう

アパートのようにたくさんの部屋がある不動産は、人口の多い場所にあるものを買うのが基本です。そして、国内でもっとも人口が多いのは東京近郊。

ただ、東京は土地の価格が非常に高いため、「安くて立地もよいお得物件」はほとんど出回りません。安いものでも、数千万円の予算を求められます。

無理なく返済できる金額を考えずに高額なローンを組んでしまうと、返済だけで手一杯になってしまうでしょう。

アパート経営をするなら、予算いくらまでのアパートを購入すればよいのか、月々の出費がいくらで、家賃収入がいくらあればよいのか等を細かく計算しておく必要があります。

ローンを返済できなくなると、アパートを手放すことになってしまうので、金融機関や土地活用のプロと相談しながら余裕をもった資金計画を立てましょう。

 

・共通点3. 理想的な利回りだけを見て家賃を決めてしまう

賃貸アパートを取り扱っている不動産サイトでは、「購入金額」「立地・設備」「利回り」などを確認できます。

アパート経営に失敗する人の共通点として、非常に多いのが「利回り」だけに注目してしまうこと。購入金額に対して、年間でどれくらいのお金が入ってくるのかを示す利回りですが、数値はあくまでも参考です。

不動産サイトの利回りは、ある程度の入居率が1年間維持されている理想的な数字になっています。しかし、実際のアパート経営は設定通りには進みません。

オーナーとして物件のメンテナンスを手抜きしたり、住民からの苦情を放置したりしていれば、入居者は出ていってしまうでしょう。

また、アパート経営をするなら、最低何%以上の利回りを持つ物件を購入するのか、自分なりの基準を決めておくことも大切です。

基準を決めていないと、目移りしてお得な物件を逃したり、不動産サイトの紹介文や写真からはわからない欠陥のあるアパートを購入したりして投資に失敗してしまいます。

 

・共通点4. 生活に根ざした利便性といった「入居者目線」がない

アパート経営をはじめる際、「入居者目線」で物件を評価できない人は失敗する可能性が高いです。

投資家目線から見て魅力的な物件でも、入居するかどうかを決めるのは投資をしていない第三者。

価格や利回りがよくても、自分が借り主だったら住みたくないと思うような物件に手を出すと、入居者を集められません。

入居者目線を持っていると、近隣の住民トラブルや地域性、スーパーや駅までの距離、坂道の多さといった生活に根ざした利便性や立地の良し悪しを判断できるようになります。

アパート経営は、結局のところ「お金を出して住みたい人がどれだけいるか」で成否が決まるため、資産運用をはじめるなら入居者目線を忘れないようにしましょう。

 

・共通点5. アパートのメンテンナンス費用と積み立てを考慮していない

アパート経営では、入居者をつなぎとめ、物件の価値を維持するために物件の定期的なメンテナンスや補修が必要です。

共用部分の掃除はもちろん、入居者が使っている部屋の水道や電気系統が故障した場合、オーナーがお金を出して修理することになります。

古いアパートなら、入居者を集めるために外壁を塗り直したり、防水工事をやり直したり、宣伝広告費をかけて広告を出したりするお金もかかるのです。

とくに、おおよそ10年周期で必要になる「大規模修繕工事」には、数百万円単位でお金がかかることもあります。

これらの費用を払うために普段から積み立てをしていないと、建物が劣化して退去者も増え、アパート経営に失敗してしまうでしょう。

 

・共通点6. 特に木造アパートは要注意!騒音問題に気を配っていない

2階建て程度のアパートには、木造のものも少なくありません。ただ、木造アパートは多くの場合上下左右に音が伝わりやすいため、騒音トラブルが発生しがち。

たかが騒音と考えるかもしれませんが、騒音問題が大きな事件に発展してしまう可能性もあります。

しかし、騒音問題に気をつくばっていない人や、忙しくてこまめにアパートの様子を確認できない人は、小さな火種を見過ごして大きなトラブルに育ててしまいます。

大きな事故や住民トラブルなどを起こすと、安定して家賃を払ってくれる入居者が居着きません。入居者集めにも困るようになって、最終的にアパート経営に失敗してしまいます。

木造アパートを購入する場合は、火種が小さいうちに対処できるようこまめに住民のケアをしたり、費用をかけて防音対策を充実させたりすることを考えましょう。

 

・共通点7. 「最終的にアパートをどう処分するか」を考えていない

アパート経営をはじめる際、ゴールを決めていない人は失敗しやすいです。賃貸物件の運用は、うまく物件を維持していければ数十年間安定した家賃収入を確保できます。

しかし、どんな物件も経年劣化からは逃れられません。老朽化した物件は、いつか手放すことになるのです。

ここで問題になるのが、「アパートをいつ手放すのか」という判断。アパートは、築年数が古くなると買い叩かれます。老朽化しすぎると売りに出しても買い手はつきません。

売り時を見逃すと、自費でアパートを解体して更地にしないと売れない場合もあるのです。

築年数やリフォーム、メンテナンスの度合いなどを見て、「収益が○万円になったら売る」「築○年になったら売る」など、アパートを買うときに出口戦略まで決めておきましょう。

 

・失敗する人の共通点を潰してからアパート経営をはじめよう

今回ご紹介した、失敗する人の共通点と似通った投資を行っていると、アパート経営で失敗する可能性が高くなってしまいます。

失敗する人の共通点を事前に潰し、リスクをできるだけ減らしてから資産運用をはじめましょう。

とはいえ、これらの準備をすべて一人で行うのは困難です。

手持ちの土地を活用する場合も、これから土地と買って活用しようと考えている場合も、土地活用に詳しい専門家と相談しながら手続きを進めることをおすすめします。


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