土地活用する前の基礎知識

こんな活用方法もある?!土地活用の会社の特徴


空いている土地を有効活用して収益を得るためには、土地ごとの規模や環境にコミットする活用・運用を試みる必要があります。

また、土地活用の方法によって利用するべき会社が異なり、対応可能な施行やサービス内容が一律ではありません。

ここでは規模や環境ごとに相応しい土地活用の方法、利用するべき土地活用の会社の特徴について解説します。

 

・マンションやアパートなどの賃貸経営は住宅建築系の会社を利用する

マンション・アパートの賃貸経営は土地活用においてメジャーなアプローチであり、地価が高額あるいは高騰しつつあるエリアの土地を保有している場合は空室リスクが低減できる有効な選択肢です。

マンション・アパートの賃貸経営を試みる際は、物件の規模や居室数などのキャパシティに応じて相応な建設実績がある工務店やゼネコンといった住宅建築系の会社がベストです。

 

木造または軽量鉄骨を採用した中層アパートを建設する際は、工務店あるいはハウスメーカーでの相談・依頼が主流です。

居室数が多く高層なマンションは小中規模な住建会社だと請け負っていないケースがあるため、公共工事や大規な建築物の建設実績があるゼネコンに相談・依頼しましょう。

 

対応できる建築工法、キャッシュフロー、サポート内容などは住建会社によって細目が異なります。また、オーナーにとって収益の負担要素である修繕費を負担してくれる場合も。

マンション・アパートの賃貸経営を試みる際は、建設する物件の規模、サポート内容などが望む条件とマッチしている住建会社を選んでくださいね。

 

・・保有している土地が狭くても戸建賃貸経営で有効活用できる

少なくとも30坪ほどの土地を保有していないと、マンション・アパートの賃貸経営は難しいとされています。

駐車スペースも併設する場合は相応の土地が必要となるため、一般的にマンション・アパートの賃貸経営は広い土地が必要です。

 

こうした保有土地が狭い場合の活用方法として戸建賃貸経営が注目されており、20坪ほどあれば賃貸経営を開始できるようになっています。

戸建賃貸経営は文字通り戸建を賃貸物件として貸し、入居者から賃料を回収して収入を得る土地活用の一種です。

構造としてはリーディングコストを抑える目的で木造2階建ての形態が採用されるケースが多く、また長期優良住宅認定をうければ資産価値が低下しづらく安定した利回りを得られます。

 

 

・コインパーキングや月極駐車場の経営は専門業者か不動産会社を利用する

コインパーキングや月極形態の駐車場経営を行う場合は、駐車設備を取り扱う専門業者あるいは不動産会社を利用しましょう。

マンションや戸建物件などの賃貸経営と比べ、コインパーキングや月極駐車場の経営はリーディングコストを抑えて運用できるリスクの少ない土地活用方法として注目されています。

 

電車やバスなどの公共インフラが整っている都市部では病院やデパートといった商業施設が多く、また乗用車を保有していない世帯もいるようです。

そのため、都市部で駐車場経営を行う場合は「20分300円」など収益が時間制のコインパーキングが適しています。

一方でベットタウンや住宅地では駐車スペースの長期間利用のニーズが高く、「乗用車1台あたり毎月3万円」といった条件で契約者の確保が見込める月極形態が適しています。

 

コインパーキングを経営するためには精算機やフラップ、空車の有無を知らせる看板といった設備が必要なので、運用の相談は専門業者を利用するとスムーズに話が進むはずです。

運用を会社に委託する場合は土地のサブリース契約を交わすはこびとなり、委託会社から一定期間ごとに賃料が振り込まれるキャッシュフローです。

 

月極駐車場を経営する場合は不動産会社を介して駐車スペースの利用者を募る手法が一般的であり、徴収される手数料は不動産会社によって異なります。

 

・・トランクルームの経営は市場規模が高まりつつある注目株

駐車場経営と同様にリーディングコストおよび運用のリスクが低い土地活用方法がトランクルームの経営です。

レンタル収納業は市場規模が高まりつつある分野であり、狭小地や変形地の活用としても選択の余地があります。

トランクルームの経営はレンタル収納業を営む会社を利用して運用するプロセスが一般的であり、運用形態はリースバックあるいは業務委託のケースがほとんどです。

 

トランクルームの経営は大別すると屋外収納と屋内収納の2種類があり、運用するに際してレンタル収納会社と土地使用の契約を交わします。

住宅にパーソナルスペースが存在しない世帯主の増加を背景にトランクルームの出店数は都市部で増加しており、ガレージを備えた2階建てタイプのトランクルームを提供する業者も少なくありません。[注1]

 

[注1]読売新聞|YOMIURI ONLINE:魅力満載、トランクルーム

https://www.yomiuri.co.jp/life/homeguide/feature/CO016591/20151125-OYT8T50109.html

 

 

・宿泊施設(民泊)の経営は旅館業法の知識に長けた会社を利用する

宿泊施設(民泊)の経営は訪日外国人の増加によって宿泊需要が高まっている昨今、空いている不動産物件には土地活用が有効です。

ただし宿泊施設を経営する際は旅館業法の届出が必要となるため、旅館業法の知識に長けた会社あるいは行政書士事務所などを利用しましょう。

 

観光など一時的な滞在を目的とした訪日外客数は増加傾向にあり、2017年は前年比で19.3%プラスの2,869万1,000人でした。[注2]

また、民泊を筆頭とする旅館業は増加するインバウンドに対応する核であるため、行政機関が観光客に関する講演会や勉強会の開催などを積極的な取り組みを行っている地域も存在します。[注3]

 

観光スポットを擁する地域での土地活用として宿泊施設を経営する場合、訪日外客ならびに宿泊需要の増加によって一般的なマンションやアパートの賃貸経営よりも高い収益が見込めるかもしれません。

届出を行わず物件を貸し出して利用者から料金を徴収すると旅館業の違反となってしまうので、民泊の営業日数や必要な設備などを決める際は専門の会社と相談しましょう。

 

[注2]独立行政法人国際観光進行機構:訪日外客数[pdf]

https://www.jnto.go.jp/jpn/statistics/data_info_listing/pdf/180116_monthly.pdf

[注3] 独立行政法人国際観光進行機構:訪日外国人旅行者の消費動向とニーズについて[pdf]

https://www.jnto.go.jp/jpn/projects/research_consulting/cq6g7o0000002hw5-att/project_data.pdf

 

 

・太陽光発電システムを設置する際は専門の販売施工会社を利用する

太陽光発電システムはモジュールやパワーコンディショナーといった発電設備を購入・設置し、発電した電力を電力会社に売電して収益を得るキャッシュフローです。

太陽光発電システムは空いている土地がそのまま使える土地活用方法であり、発電設備を設置する際は専門の販売施工会社に依頼します。

 

太陽光発電システムの売電価格はFIT制度によって長期間変動しないため、安定した収益が得られる資産運用としても知られています。

太陽光発電システムの発電量は設備の性能と日射量によって左右されますが、高い利回りが見込める産業用のシステムを設置する場合は広い土地が必要です。

広大な土地を保有している場合は太陽光発電システムの設置による土地活用が有効であり、発電した電力は売電収入に限らず災害時や停電時の自家消費にも充てられます。

 

 

・土地の売却も資産運用におけるひとつの選択肢

空いている土地の有効な活用方法がない場合は売却も資産運用におけるひとつの選択肢です。

土地の周辺環境や規模といった条件次第では収益面にプラスとなる活用方法がないケースもあります。

保有している土地の最適な運用プランを知りたい場合は土地活用の提案を営む専門の業者に相談しましょう。


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