マンション経営

マンション経営は怖い!?失敗する人の4つの傾向をチェック


あらゆる投資の中で、比較的安定性が高いと言われるマンション経営。

しかし一方で、間違った認識を持っていたり、十分な知識がないままマンション経営を始めた結果、当初の想定とは異なる経営状況となり、結局失敗に終わってしまった…というケースも少なくありません。

 

そこで今回は、マンション経営に失敗する人に多い4つの傾向をご紹介します。自分自身が当てはまっていないかどうかを今一度確認し、正しい知識持ったうえでマンション経営を始めましょう。

 

・1. 「物件の購入さえすれば常に安定収入を得られる」と思っている

マンション経営における最大の懸念は、「空室リスク」が付いて回ることです。その名の通り、空室が出て家賃収入が得られなくなる状態で、入れ替わりの多い3月など、タイミングによっては空き室が数部屋重なることもあります。

 

こうしたリスクを想定せず、「物件を購入しさえすれば常に一定の家賃収入が得られる」と安易に考えてマンション投資に踏み込んだ結果、当初の想定よりも収入が大幅に下回り、経営が失敗に終わったというケースは非常に多く見られます。

 

なかには手持ち資金全てを物件の購入費用、つまり初期投資にあててしまう方もいますが、これは非常に危険です。

常に満室の状態になるわけではないということや、空室リスクをはじめとするあらゆるリスクがあるということを事前に知っておかなければならないのです。

 

・・「空室が出たら家賃を下げれば良い」という安易な考えも失敗のもとに

また、空室が埋まらなければ家賃を下げて入居者を確保すれば良いと考える方もいます。しかし、家賃や初期費用を安くすればそのぶん入居のハードルが下がります。収入が少ない入居者が増えると、家賃未納にまつわるトラブルにつながってしまうこともあるのです。

 

安易に家賃を下げてしまうこともマンション経営の失敗に繋がるため、一定の家賃水準は確保しておく必要があるのです。

 

・2. 立地やターゲット・ニーズをよく吟味しないまま物件を購入してしまう

物件の立地条件やエリアに沿ったターゲットやニーズをよく吟味せずに購入することも、マンション経営の失敗を招く大きな要因です。その中でも、特に以下2つは注意したい間違った解釈と言えます。

 

・・新築物件であれば儲かると思っている

例えば、物件の立地やニーズを考えず、「新築物件であれば家賃を割高に設定できるだろう」ととにかく新しい物件を購入しようと考える方もいます。

 

確かに、施工後初めての入居者募集時は、新築ブランドを掲げることで周辺にある類似物件と比べて高い家賃を設定できるでしょう。

 

しかし、その後は徐々に家賃を値下げしなければ入居者が確保できなくなっていくのが普通です。これを「家賃下落リスク」と呼びますが、そうした事を想定せずに新築物件を購入したばかりに、当初見込んでいた収入を大幅に下回り、経営計画が崩れた…という人もいます。

 

家賃下落リスクの回避という点でいえば、家賃が下げ止まっていることの多い築15~25年以降の中古物件のほうが安定した収入を見込めることもあります。「新築物件であれば儲かる」というように、一概に「どの物件なら儲かる」とはいえないのです。

 

・・表面利回りだけを見て物件を選ぶ

マンション経営における物件選びの際には、年間家賃収入÷物件価格を表す「表面利回り」が指標とされます。「とにかく表面利回りが高い物件を購入しよう」という方もいますが、表面利回りが高いから、というだけで物件を選ぶと失敗してしまう可能性があります。

 

なぜなら表面利回りは、必要経費(年間支出)を含まずに計算された数字だからです。一方、年間家賃収入から年間支出を引いて計算したものを「実質利回り」といいます。年間支出を含まずに算出される表面利回りより当然低く想定されますが、本当に注目すべきなのはこの実質利回りなのです。

 

例えば、相場よりも利回りが高く、販売価格が安いマンション。一見絶好の物件とも思えますが、

 

*老朽化が激しく、大規模な修繕が必要となった

*住みにくい・交通アクセスが悪い等で入居者が集まらない

 

といった問題が発生し、当初想定していた利回りには到底及ばなかったというケースも少なくありません。

どんなに表面利回りが良くても、実際に入居者がいなければ利回り通りの収入を期待することはできないのです。

 

長期間安定した収入を得たいのであれば、表面利回りだけではなく実質利回りにも注目したうえで、

 

*ワンルームなら通勤がしやすい駅近や地方都市の中心部にある立地を選ぶ

*ファミリー向けなら近くに幼稚園や学校がある立地を選ぶ

 

というように、そのエリアやターゲットのニーズ沿った立地条件かどうか、家賃は適正価格か、家賃に見合ったグレードの物件かなどをきちんと吟味し、入居者を確保できる物件であるかを見極めて慎重に選ぶことが大切になります。

 

・3. マンション経営に必要な経費をじゅうぶんに見積もっていない

マンション経営を行う上では、

 

*管理費

*修繕費

*賃貸仲介手数料

*広告・宣伝費

 

等をはじめ、確定申告時に税理士に支払う費用や固定資産税など、さまざまなな経費も必要になります。入居者の急な退居や、想定外の設備故障・修繕などにより、突然現金が必要になることもあるでしょう。

 

こうした経費をきちんと把握しないままマンション経営を始めると、当初の想定以上の経費が必要となり、家賃収入を超える支出が発生してしまう可能性があります。

 

このような事態を防ぐためには、今後必要になるであろう経費をきちんと算出したうえで、突然現金が必要になるケースなども想定し、必要経費をきちんと見積もっておくことが大切です。

 

・4. 自分で物事を考えずに人の話を鵜呑みにしてしまう

「自分で物事を考えようとせず、人の話を鵜呑みにしてしまう人」も、マンション経営に失敗しやすい傾向にあります。

 

特に初めてマンション経営をする方に多いのは、不動産業者のセールストークに乗せられ、言われるがままに物件を購入したものの、実際には当初想定していたほどの家賃収入は得られなかったというケースです。

 

もちろん優良な不動産会社もありますが、なかには自身の営業成績や、物件を売ることばかり考えている不動産業者がいるのも事実です。「この物件ならばこれだけの収益を得られる」と、実際とは異なる都合の良い数字を提示してくることもあります。

 

しかし、実際に収益が得られるかどうかは、オーナーがマンション経営に対する知識をきちんと持ち、正しく経営していけるかどうかによる部分も大きいものです。

 

「絶対に儲かる」投資など存在しません。セールストークに乗せられることなく、不動産業者が提示した情報や数字は本当に正しいのかどうかを、自分自身でもしっかりと考え、調べていく主体的な姿勢を身に着けることが大切です。

 

・自分自身が主体となってマンション経営を行っていく姿勢が大切

以上、マンション経営に失敗する人に多い5つの傾向をご紹介しました。

「マンション経営は比較的安定した投資だから」と安心しきるのではなく、正しい知識をきちんと身につけたうえで、曖昧な情報を鵜呑みにして流されないよう、自分自身が主体となって計画的に経営をしていく姿勢が何よりも大切だといえるでしょう。

 


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