土地活用する前の基礎知識

必ず知っておきたい!土地活用の8つのリスク


土地活用はローリスク・ミドルリターンの安定した投資として根強い人気があります。

アパート経営だけでなく、どんな土地でも活用できるプランが増えましたが、多角的にリスクヘッジを見極める、投資家としての自覚が求められるようになりました。

この記事では、土地活用を始める前に知っておきたい8つのリスクについて解説。危機回避ができるようにどんなリスクがあるのかあらかじめ知っておきましょう。

 

・土地活用の多様化でリスクも複雑に

土地活用といえば、真っ先に思い浮かぶのは、昔ながらのアパートや貸家経営ですね。このような賃貸住宅経営の場合も、現在では直接賃貸住宅の経営に携わらずに毎月の一定の家賃収入が手に入るサブリースという方法もあります。

 

また山林のような、かつては活用の方法が無かった土地も、今では太陽光発電と用地として活用できる場合があります。この他、駐車場、トランクルーム、コインランドリーなど、アパートやマンションなどには適さない土地でも活用できるチャンスが増えました。

 

このように以前では考えられなかったような土地活用の選択肢が増えた分、リスクの発生に敏感に対応できる多角的な感覚が必要です。

 

・1. 賃貸物件には必ずつきまとう「空室リスク」

賃貸物件を自己所有の土地に建設して個人や会社に貸す土地活用方法の場合、常に借り手がいるわけでなく、いわゆる「空室リスク」は常に発生する可能性があります。

 

アパートやマンション経営を始める前には、空室率を予想して収益を予測するのが通常です。

「空室リスク」対策としては、空室の室料の何割かを保障してもらう団体補償制度に加入したり、賃貸経営そのものを専門会社に委託して、空室に関係なく毎月一定の収益を受け取れるサブリース契約を利用する方法もあります。これは満室の場合の7〜9割程度の金額に設定されることがほとんどです。

 

・・空室の原因はミスマッチ

地域によってアパートやマンションのニーズはかなり異なります。位置が変わりにくい学校や大きな病院、駅など公共機関へのアクセスや周辺地域の特徴から入念な市場調査が必要です。

ミスマッチ物件は将来的にも空室が埋まらない場合もあるため、アパートやマンション以外の活用の場合もそれぞれの商圏リサーチが必須です。

いつも空室がある物件は、もともと物件としてミスマッチだったのが失敗の原因と思われます。

 

 

・2. 経年の「賃料下落」のリスク

退去時の部屋のリフォームだけでは追いつかない建物全体の構造や設備の老朽化は避けられません。セキュリティやIT環境などの付加価値の高い物件以外は、経年での賃料の下落は覚悟が必要でしょう。

 

サブリース契約をしている場合、契約更新のタイミングで賃料の値下げを提案する場合もあるようです。この時点でローンがかなり残っていると、今後の収益に響く可能性大です。

駐車場やコインランドリーでは、近隣に競合店ができて、やむを得ず値下げも迫られるケースがあるでしょう。

 

・3. 想定以上の「建物等の修繕」リスク

不動産投資をする場合、必ず定期的な点検や補修、修繕の計画を立て、そのための予算も準備しておかなければなりません。

ところが、建築業者の選定によっては安く建てるために建築材料の質を下げたり、型番が廃盤になってしまい変わりの部品が手に入らないような部材を使用している場合もあります。

 

そのようなケースでは、予想よりも早く建物等の修理が必要になる場合もあります。部分的な工事が重なると、かえって割高になり、当初の予算を大きくオーバーしてしまうこともあるでしょう。

 

・4. 悪質テナントや入居者で起こる「入居者」リスク

賃貸料の滞納だけでなく、他の入居者や近隣に迷惑をかけてしまうようなテナントや入居者がいると、物件のイメージが低下して良い入居者さんまで出て行く可能性があります。

入居審査を含めて、管理会社に委託することで、リスクを最低限減らすことができるでしょう。

 

これはアパートやマンション以外に駐車場、コインパーキングでもありがちなリスクです。

月極のように賃貸者が決まっていない駐車場、コインパーキングは積極的な防犯対策も欠かせないですね。

 

・5.大きな借り入れでは無視できない「金利上昇」リスク

景気により金利は簡単に上下し、金利上昇リスクは借入金額が大きいほど影響を受けることになります。

土地活用の場合、建物や設備の建設に大きな資金が必要な場合が多いので、金利の影響を受けやすい投資とも言えます。

金利が上昇した場合、返済金額がどのくらい増えるのか、その場合でも経営は成り立つのか、十分シミュレーションをした上で、金融機関を選びましょう。

 

・6. 周辺環境が変わってしまう「市場変動」リスク

20〜30年で住環境は変化します。首都圏で言えば、多くの大学が郊外に移転し、地下鉄や私鉄の路線の便利な駅が増えて、人の流れが変化したことが例として挙げられます。そのため、かつては人気投資だった古いワンルームマンションの空室が目立つようになりました。

 

郊外にファミリー層が住宅を購入し、共働き世帯が当たり前になった現在、意外なことにコインランドリーの需要が増えています。

一方、車を運転しない高齢者と単身者が住む都心周辺にはフランチャイズのコンビニやミニスーパーがあちこちにできています。以前の酒屋や米屋がコンビニを経営しているケースも多いですね。

この先の高齢化社会でどのように土地を活用していくか、時代を読む勘も必要かもしれません。

 

・7. 予測できない「自然災害」リスク

地震や火事、風水害は予測できない上に、被害が大きくなる傾向があるため、不動産投資をする際には必ず保険に加入しましょう。保険のプランが物件に対して十分なものかよく検討を。

また、アパートやマンションは災害で人的被害が出る可能性もあります。耐震構造や防火設備にお金を惜しんではいけません。

 

被害が甚大になる地震は、通常の保険では対象外ですが、地震保険を掛けることができます。しかし、最大でも評価額の半額までしか加入できない事になっています。

 

野立ての太陽光発電所の場合、台風や雪の被害で破損してしまう場合も多々あります。自然災害は避けられないものですが、最悪の場合は借金だけ残るケースもあります。

 

・8. 毎年変わる税制のせいで収入減もある「税制改正」リスク

節税対策のために土地活用や不動産投資を始める人も多いのですが、現在はお得な特別減税や特例など、ずっと続く確約はありません。

1年限りの税制も数多くあります。業者の言葉に踊らされずに冷静に考えたいものです。

 

・最大のリスク対策は投資家としての積極性

節税対策やローリスクが魅力の土地活用ですが、リスクは必ずあります。

何が起こっても必要最低限、土地を手放さないつもりならば、借り入れを少なくするしかありません。その場合、投資としても規模が小さく、あまり利益が上がらないでしょう。

 

ある程度大きな投資としてアパート・マンション経営は魅力ですし、サブリース会社や代行業者に全部任せていれば、リスクはある程度回避できます。

しかし、良い物件だからこそ、業者が請け負っているケースも多いのです。自分で経営に関われば、丸ごと家賃収入が入りますが、そのためには自分でリスク回避をしなければなりません。

 

最大のリスク対策は、まず土地活用のリスクをよく認識すること。そして投資家の目で世の中の流れを読んでいきましょう。


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