アパート経営

その投資ちょっと待って!アパート経営を絶対にやらない方がいい人5つの特徴

アパート経営は不動産投資の中では知識や経験・時間が少なくても成功しやすい初心者向けの投資です。

しかし、リスクが全く無いわけではなく、そのリスクへの対策を怠ったり、知識が全くない状態のまま始めると失敗する可能性が高くなります。

また、性格や行動パターン的にアパート経営で失敗しやすいタイプというものがあります。

今回はその特徴をわかりやすく解説いたします。

 

「アパート経営に興味はあるけれど、始めて大丈夫かな…?」と考えている人は、まず自分がそのタイプに該当していないかチェックしてみませんか?

 

・1.目先の利益を追ってしまうタイプは見えない欠陥に気づけない

日常的な買い物で「掘り出し物」を見つけた時は嬉しくなるものです。

しかし、不動産には「掘り出し物はない」という格言もあるくらいで、安い物件には安いなりの理由があります。

優良物件だけど安い、というケースはまずあり得ないと考えましょう。

 

しかし、不動産投資の知識がほとんどない初心者は、価格の割に面積が広かったり、満室家賃が高額といった「掘り出し物」を探してしまいがちです。

 

地価が安い場合、その地盤には何らかの問題があったり、交通の便がよくないなどのマイナスポイントが隠れている可能性が高いです。もちろん、そのような土地を買ってアパートを建てても空室リスクは高くなります。

中古物件でも入居率が高い優良物件は相応の販売価格になります。

安い物件には必ずどこかにマイナス要素が隠れているのが不動産の鉄則。「安物には手を出さない」のがリスク回避には有効です。

 

・・表面的な利回りを気にしてしまう

物件選びの判断基準のひとつに利回りがありますが、10%など高利回りの物件には、必ずその理由があると考えましょう。

 

「売り主が相続の関係で売り急いでいる」「相場を知らない不動産会社が売っている」のような理由ならばいいのですが、「借地権・再建築不可」が理由の場合などは金融機関の融資が受けづらく、売却も難しいため、初心者には不向きです。

 

また、利回りには2つの種類があります。

 

*表面利回り=満室時の年間賃料÷投資用不動産の購入額×100

これには、管理費や修繕費・税金などの諸経費が含まれていません。

 

*実質利回り=(年間賃料−諸経費)÷購入額×100

 

こちらだと実際に運用する状況に近い数値が出ます。資金計画を立てる場合に参考にするのはこちらです。

 

例えば、4,000万円で購入した投資用不動産で、家賃が1室6万円で全6室、年間経費を100万円とした場合の表面利回りは、以下のとおりです。

 

*10.8%(表面利回り)=432万円÷4,000万円×100

*8.3%(実質利回り)=(432万円-100万円)÷4,000万円×100

 

不動産会社は売ることを第一に考えるため、表面利回りの数値を提示してきたり、家賃を高く設定して高利回りに見せかけている可能性があります。

購入を決める前にどちらの利回りなのか、また、周辺の類似物件の家賃相場の確認をおすすめします。

 

利回りの計算ベースは「満室時の年間賃料」です。空室がある場合は、想定を下回ることも忘れないでください。

 

・・・建築後の維持管理コストの事まで考えていない

 

賃貸住宅は建築費を払って建てて終わりではありません。

新しく不動産を所有した時には翌年に不動産取得税がかかりますし、固定資産税と都市計画税に地域によっては償却資産税を払う事もあります。

そして最も大切なのが土地建物の維持管理費です。

20・30年後の屋根や壁の防水工事、塗装工事等は何百万円単位でかかります。それに入退去に合わせて部屋のクリーニング費用やエアコンや浴室乾燥機等の老朽化に伴う交換費用もあります。他にも細かいところでは清掃費用や保険料等もあります。

 

これらの費用をしっかり考えていきましょう。

最初の提案の建築費が安い事だけで決めてしまったりせずにしっかり維持管理費をふまえた上で収支が合うのか、維持管理の仕方は信頼できるものなのか建築会社の話を聞いて判断してください。

 

・2.うまい話にすぐ飛び付いてしまう人はリスクをよく考えるべし

「◯◯で大儲けした」といった他人の成功談を聞いて、じゃあ自分もやってみよう!と思ってすぐに行動してしまう人は、アパート経営に向いているとは言えません。

 

アパート経営の成否を大きく左右するものに空室リスクがあります。入居する人がいなければ、家賃が入ってきません。

「アパートを購入した=満室」というわけにはいかないのが現実です。

また、アパート経営には物件を購入または建築するために多額の費用が必要です。

自己資金が十分にある場合は損益分岐点も下がるため、多少の空室リスクでは赤字になりませんし、必要に応じて家賃を下げる余裕もあります。

 

しかし、自己資金がなく金融機関で借り入れ(ローン)をしている場合は、ちょっと空室が出ただけであっという間に赤字に転落し、家賃収入を得るどころか今までの収入から返済をしなくてはなりません。

そのため、パッとした思いつきで行動してしまう人よりも、冷静に物事を考えられる人のほうがアパート経営に向いています。

 

・3.釣った魚に餌をやらないタイプの方は入居者を確保できない

アパート経営で安定した家賃収入を得るためには、入居者の確保が大前提です。入居者は家賃・立地などさまざまな条件から費用対効果が高いものを選びます。

それを理解した上で家賃設定を行い、入居者を確保しなくてはなりません。

 

また、入居者が住み続けてくれるように、居住しやすい快適な環境を作り、それを維持することが重要です。そのため、日々の管理をしっかり行う必要があります。

アパート周辺の美観も大切ですが、建物には経年劣化がつきものです。

アパートも例外ではありません。

外壁や屋根の補修、エアコン・給湯器など住設機器の更新のような大きい出費が10年単位で必要です。

老朽化でさまざまな不備が起こると修繕費が増える一方です。

家賃収入は一見黒字に見えても、実際は赤字だったことに気づけなくて失敗したというケースも多いです。

 

しかし、修繕を怠ると建物の魅力が激減→入居率低下→家賃収入の減少という悪循環で深刻な経営危機に陥る可能性が高くなります。

長期的に安定した経営を目指すならば、せっかく住んでくれている入居者のためにアパート購入後も設備投資や維持管理を怠らないことが重要です。

 

国土交通省が発表した「今後の賃貸住宅管理業のあり方に関する提言(案)」によると、不動産適正取引推進機構に寄せられた不動産に関する相談件数は、7,885件。そのうち56.3%、4,440件近くが賃貸に関する相談となっており、約4,440件のうち、2,859件が修繕や維持などの、賃貸管理に関するものです。また、相談者の内訳は、約4,440人中約2,264人が入居者からの相談となっています。[注1]

 

つまり、修繕をはじめとした賃貸管理に対する入居者の要望は高く、それに応えていくことで、安定した家賃収入が見込めるといえます。

管理会社が管理をしてくれる建物でも全てお任せで何も言わなければ段々サービスの質が下がってしまうかもしれません。しっかり経営者意識を持って気になることや不十分な事は管理をしてくれている会社に伝えましょう。

 

[注1] 今後の賃貸住宅管理業のあり方に関する提言(案)

http://www.mlit.go.jp/common/001258540.pdf

 

・4.面倒事を誰かに丸投げにする方は管理会社の言いなりになる可能性大!

アパート経営には、日々の維持管理や入居者の募集・クレーム処理に緊急時の対応、家賃の入金管理などたくさんの責任や業務が伴います。

そうしたアパート経営を円滑にするためには、自分の力だけで行うのは無理があります。

 

管理会社に家賃の5%程度を手数料に払うことで、管理の代行をしてくれるサービスが便利です。

しかし先程も少しお伝えしましたが、「自分は素人だから、プロに任せておけばいいでしょ」と考えるのは止めましょう。

 

自分で行うのは面倒だからと、不動産業者や管理会社に丸投げしてしまうのも失敗のもとです。

自分でも勉強して疑問に思ったことしっかり指摘することが大切です。

業者にとって「言う通りに動くオーナー」にならないようにしましょう。

 

・・一見よさそうに見える契約もリスクが隠れている可能性が

例えば不動産会社が勧めるサブリース契約です。アパート一括借上げで家賃保証してくれる契約ですが、オーナー側が損をする可能性も高いです。

 

国土交通省はサブリースによるトラブルが多発していることを受けて、2011年に、管理業務のルール徹底を目的とした「賃貸住宅管理業者登録制度」を導入。登録制にして、オーナー側が適切な業者を選べるようにしました。

 

国土交通省によると、2014年度に同省に寄せられた賃貸人からの件数のうち、サブリースに関する相談は、41件中10件、全体の約1/4となっています。[注2]

 

空室があっても家賃が入ってくるのは安心ですが、新築物件はもともと需要が高いため、立地が悪いなどの理由が無い限り空室リスクは低いのが一般的です。

サブリース契約は手数料が高いため、利回りが高い物件だとしても利益が減ってしまいます。

集金代行サービスなど別のサービスを検討しましょう。

 

[注2] 国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度の現状

http://www.mlit.go.jp/common/001110550.pdf

 

・5.物事を自分本位で考えるタイプの方は人気のある立地を選べない

アパート経営は借りる人あっての事業です。立地が良くなければ借りようとは思ってくれませんから、立地選びは入居者目線で考えないと失敗します。

 

例えば、

*周辺環境の悪さ(お墓の周辺・線路近くで電車の音がすごいなど)

*主要施設へのアクセスが悪い(駅・商業施設・病院・学校など)

 

自分が住む人の気持ちになって選ぶといいでしょう。

また、場所によって入居者のニーズが違うことも把握しましょう。

例えば、ファミリー向けの物件は学校に通いやすい場所が人気ですし、周囲にファミリー向け物件が多い場所に単身者用の物件を建てるのはニーズに合っていない可能性があります。

最初の建築費を安く抑える事ばかり考えてしまうと内外装や設備もグレードが下がってしまいます。

キッチンがシステムキッチンでなく段落ちキッチンになってしまったり、トイレの洗浄機能の有無、浴室の大きさ、外観にも関わってきてしまいます。入居希望者に対しての大切なアピールポイントを作っていきましょう。

周辺物件の入居率・環境、アクセスを調査することが重要です。

条件が悪い場合は空室リスクも高くなるため、安易な購入・建築は避けるべきです。

しっかり建築会社に市場調査をしてもらって、その内容が腑に落ちるか判断しましょう。

 

・経営者としての自覚を持って適切な対応を

今回ご紹介したタイプに自分が該当していたとしても落ち込む必要はありません。

アパート経営で失敗しないために、自分で知識やノウハウを得る努力でカバーすればOK。

自分ひとりだけではなく、管理会社などプロの力を借りることも大切ですが、受け身ではなく、自発的に知識やノウハウを教わるつもりで接していくといいでしょう。

そのためにも、信頼の置ける不動産会社や管理会社を見つけることが重要になります。

 

最後に、

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