基礎知識

土地購入から始める土地活用プランニング


1.持ち家率の低下と賃貸志向の増加の要因

近年、空き家が深刻な社会問題となり、ニュースでもたびたび取り上げられています。

「家が余っている」という声もよく聞きます。

確かに空家数は増えているようですが、実際のところどうなのか、「持家比率」という視点から賃貸住宅需要について考えたいと思います。

持家比率が下がっているのは、年代問わず共通しています。

特に、一戸建やマンションを購入しようとする最初の世代である30代、40代の持家比率はここ25年で大きく低下しているのです。

例えば、1988年、30代の持ち家比率は約50%だったのに、2013年では約35%になっています。

また、40代においては1988年には約70%だったのに、2013年には60%を切っています。

反対に、50代以上になると80%近くの人が、自身が所有する持家に住んでいることがわかります。

これまでの傾向では、年老いて年金暮らしになる前にローンの支払いを終えたいと賃貸住宅から持家にする人が多かったのですが、近年その傾向も崩れてきているようです。

過去のアンケートでは、「土地と建物両方を所有したい」と答えていましたが、近年はそれが減り、「一生賃貸住宅で構わない」という人たちが増えてきているのです。

20~30~40代の賃貸住宅でかまわない人たちが増えている理由はなんでしょうか?

まず一つ目は、「景気が不安定で、給与があがる見込みもない。非正規雇用が増えている」という状況がバブル崩壊以降続いていることです。

景気が徐々に回復してきているとはいえ、大きな住宅ローンを抱えることに不安を持った人たちが持ち家志向から賃貸住宅志向になっているといえます。

二つ目は、近隣住民との関係性、コミュニティへの敬遠があげられます。

近隣世帯との結びつきが強いエリアでは特に、関係性がうまくいかなければ生活することがつらい毎日が続きます。

住宅ローンを抱えていたら、つらい生活から逃げ出すこともできません。

賃貸住宅であれば気軽に引っ越しができるので、わずらわしさを感じることもなく、気楽に過ごすことができます。

そんな理由から「持家より賃貸住宅が良い」という人が増えてきているといえます。

賃貸需要の拡大は、こういった20代から40代に目立つ持ち家志向の低下も影響しているといえます。

 

2.住宅ローン金利の低下が止まらない

経済政策を行うことで、金融緩和政策が続いているのを理由に、2013年以降は金利低下の一途をたどっています。

景気回復、株価の値上がり、インフレなど本来住宅ローン金利が上昇してもよいであろう材料がそろっています。

日銀が各金利の基準となる公定歩合の引き上げを行う見込みはしばらくみられないといわれています。

なりふりかまわず政府や日銀が少しでも景気回復を行いたいと思っている意気込みのあらわれともいえます。

多くの土地オーナーが、賃貸経営(アパート経営・マンション経営)や、商業店舗経営を始める際に、その建設費用を銀行などから借り入れを行いスタートします。

そのため、経営の収支計画を組み立てるうえではローンの金利次第で、かなり収支に違いがでてきます。

また、金利が状況に合わせて定期的に見直しされる変動型とずっと一定の固定金利型の2パターンがあります。

かつて、固定金利にする方が多かったのですがいまでは変動金利を選ぶ方が多くなってきています。

返済方法も、毎回返済額となる元金と利息の合計が均等となる元利均等型と、一定額ずる元金が減っていく元金均等型があります。

近年ではほとんどの人が、初期の負担が少ない元利均等型を選んでいるようです。

固定金利(フラット35)の賃貸住宅用ローンの金利も年々さがっていますが、各銀行が提供する賃貸住宅用ローン金利も単独では2%台ですがハウスメーカーなどと提携する提携ローンではそれよりさらに低い金利にて提供されています。

 

賃貸住宅ローン金利はどうなるのでしょうか?

ローン金利の決まり方は簡単に説明すると、固定金利は長期プライムレート、変動金利は短期プライムレートに金融機関の利益分の金利を上乗せして決まります。

長期プライムレート、短期プライムレート、そして日銀の政策で決まる公定歩合に賃貸住宅ローン金利、(一般の)住宅ローン金利の推移を重ねたものです。

この傾向を見るに、しばらく低金利が続きそうだといえます。

政府や日銀は、はっきり「金融緩和を続けます」と明言しています。

 

3.土地非所有者の賃貸住宅経営が増加?

賃貸住宅経営を行おうと考え、土地活用の窓口に問い合わせをしてくださる方は年々増えています。

相続税対策や家族信託、空き家対策、などなど外部環境の変化から賃貸住宅経営を検討する方の増加に影響しているといえます。

それ以外にも、インフレ懸念や将来の私的年金の備えなどの要素もあります。

土地オーナーが持つ遊休地を土地活用にて使うことは以前から行われています。

近年、土地を所有していない方でもある程度収入のある方が「土地を購入してゼロから賃貸住宅経営を始める」というケースが増えてきているのです。

土地を所有していない人の賃貸住宅経営のパターンとしては、2つあります。

一つ目は、土地を購入してその土地に賃貸住宅を建てる

二つ目は、既に建築されている賃貸住宅を購入する

の2つです。

一つ目の、土地を購入してその土地に賃貸住宅を建てるパターンでは、いかに良い土地を手ごろな価格で入手できるかが最大のポイントになります。

賃貸住宅を建築する前に、まずは土地を購入する資産が必要となります。

土地を仕入れるための情報収集力が必要になってきます。

入手した土地の立地条件によって賃貸需要が異なるので、「仕入れた土地にぴったりの間取りや設備」を建築会社に相談して打ち合わせする必要があります。

建築会社(ハウスメーカー)によっては、グループ企業など土地情報を多く持つ不動産仲介会社や地域の不動産仲介会社と密接に情報のやり取りを行う会社もありますので、こうした賃貸住宅経営を考えている人は、まず希望にあうプランを提示できる建築会社を複数社みつけることをお勧めします。

二つ目の、既に建築されている賃貸住宅を購入する場合は採算性を判断するためにも、利回りに着目しましょう。

中古の賃貸住宅であれば、立地や条件次第で利回り10%以上の物件を探すことも不可能ではありません。

利回りとは、表面利回りのことをさしています。

【表面利回り】=年間の家賃収入÷物件価格×100

これがひとつの投資判断の基準となると思います。

でも、もう一つ大事なポイントがあります。

【実質利回り】=(年間収入-諸経費)÷(購入価格+購入時の諸経費)×100

アパート経営には、様々な諸経費がかかってきます。

例えば、不動産会社への管理費用、固定資産税、入居者募集の広告費用、リフォーム等のメンテナンス費用などなど。

退去後のクリーニングや修繕にもお金がかかります。

これら諸経費を引いた収益がいくらあるのか、長期のキャッシュフローとしてどうなるのかを考えていくことが重要です。

特に中古の賃貸住宅の場合、大規模修繕前の物件であれば価格が安く、一見表面利回りが高いように見えます。

が、実際購入後みてみたら大規模修繕に数百万円かかることによって実質利回りは低くなることがあります。

投資価格が低く、利回りが高いことからサラリーマン大家さんなどは、地方のアパート投資に人気が集まってきています。

そこで安易に中古の賃貸住宅経営に乗り出すと、マンション需要の少ない地方では空室になったり、メンテナンス費用がかさみ逼迫したりと息詰まることもありますので、始める前にじっくりかんがえましょう。

 

4.まとめ

この記事では、持家派より賃貸派が増えている昨今の住宅事情から、住宅ローンの金利、土地購入からはじめる賃貸住宅経営についてご説明しました。

賃貸需要が増えている状況を踏まえて賃貸住宅経営に乗り出す方も多く、土地活用の窓口へお問い合わせいただく土地オーナーも日々増えています。

実際に賃貸住宅経営が最適なプランなのかどうかは、お客様の状況、エリアによっても異なります。

一概に、賃貸住宅経営がアツい!といったことも軽はずみでは言えません。

景気や需要の後押しもあり、話題になっている土地活用ですが、まずは『どんなプランがあるのか』『どんなプランが自分には合っているのか』等カウンセリングからスタートすることをお勧めしております。

お問い合わせは土地活用の窓口 tel:0120-990-141 もしくは 無料診断フォーム   まで、お気軽にご連絡ください。


コメントを残す

*

相談無料。このボタンからお電話であなたのお悩みをご相談ください。