基礎知識

賃貸経営をはじめる前の基本知識|メリットとリスク


土地活用の窓口や、この記事を読んでお問い合わせいただく方の中で多いお問い合わせは、

「土地を相続したけれど、もう既に家を購入しており、住む予定も使う予定もない。

固定資産税ばかり払って損をしている気がする。」

という質問です。

確かに、土地(不動産)を所有しているとお金がかかるのは事実です。

お金や不動産を無駄にせず有効利用するために行うのが【土地活用】なのです。

相続や譲渡をきっかけに、土地活用の検討を始める方がどんどん増えてきています。

今日は、土地活用することでのメリットやリスクについてお話していきます。

せっかく不動産を所有しているなら、最大限活かす方法がないか、ご自身に置き換えて考えてみてください。

 

賃貸経営のメリット・デメリット

まずは、賃貸経営をはじめたときのメリット・デメリットについて比較検討していきましょう。

最初は、金融商品と不動産での比較です。

  金融商品 不動産
価格 少額~高額まで 高額
税金対策
コスト 比較的明確 予測し難い場合あり
裁量 見ているだけ 決定権は自分
流動性

 

この表からわかる、賃貸経営のメリットは、ずばり「自分の意思や決定で調整ができる」ことです。

運用上、決定権が自分にあることが多いので、自分の希望や考え方に合わせて様々な点でコントロールしたり調整することが可能である、ということです。

例えば、こんな時に決定権があります。

▼賃貸経営の戦略(入居対策、経費のかけ具合など)

▼所得の調整(減価償却費、所得分散など)

▼資金計画(頭金、融資金額、期間、金利など)

 

決定権があるというのはわかりました。

では、借入をしてまで賃貸住宅経営することに危険性があるかについて検証します。

結論からいうと、借入してからの賃貸住宅経営は【やりかた次第】です。

 

全てが良いわけではなく、あくまでもやりかた次第で良くも悪くもなります。

ローンに抵抗のあるかたも中にはいらっしゃいますが、最近は逆に不動産のローン部分にもある種の魅力を感じるかたも増えてきています。

 

では、ここで実例にそって金融商品と不動産を比較していきます。

運用できる資金が1,000万円あったとします。

金融商品、不動産それぞれでどんな違いがでるでしょうか?

 

まずは金融商品から考えていきます。

運用の利回りを3.5%目指す金融商品を購入すると仮定します。

購入時、保有時のコストが合計1.5%かかるとし、残りは2%になります。

1,000万円の運用資金で計算すると、20万円/年になります。

 

次は不動産で考えていきます。

5,700万円の物件を借入5,000万円(金利2%、25年)で購入したと仮定します。

自己資金の内訳は、頭金700万円、諸経費300万円とします。

 

表面利回りが8.5%の場合、満室家賃収入は484万円となります。

空室率と経費率を22%とすると、残りは378万円になります。

ここから借入返済254万円を引くと、124万円になります。

借入により、レバレッジ効果があるので、金融商品の場合20万円より多くなり、自己資金1000万円に対する投資としては12%程となります。

 

土地を保有していない場合の計算になるため、もともと土地を所有している土地オーナーの場合は、もっと収益性が上がる、ということになります。

 

ローンをうまく活用できれば、資産効率を上げることができるのが土地活用の魅力です。

このレバレッジをどのくらいかけるかもオーナー自身が決められます。

リスクを抑えたいかたは頭金を多くすることや、繰上げ返済を計画的に行うこともひとつのポイントです。

 

空室で収入源のリスク

賃貸経営は、空室等の影響でコストが変動する可能性があります。

不確定要素として頭に入れておかなければなりません。

空室率+経費率も20〜25%程度みるなど幅をもたせておきます。

立地、築年数、時期によって変わるので、具体的な物件検討の際にさらに落とし込んで計画を立てていきます。

 

・経費変動のリスクとリスクへの対策

空室・家賃減少のリスク

→事前のマーケティング、ニーズにあった物件作り

金利上昇のリスク

→金利上昇の際の事前予測、シミュレーション、繰上げ返済の準備

不動産価値が下がるリスク

→不動産の価値は収益性で決まるという前提で土地活用方法を検討する

建物が老朽化するリスク

→計画的な修繕計画と、修繕のための積立をしておく

入居者トラブル

→管理会社、専門家との連携を常にかかさず丁寧な入居者管理をする

自然災害のリスク

→保険でどこまでカバーできるのかを調べておく

 

こうやってみると、自分一人で考えて実行するには難しく感じる方もいるかもしれません。

でも、安心してください。

土地活用にかかわる活動は、すべて土地オーナーがひとりでやるのではなく、それぞれの専門分野のアドバイザー、担当者に指南してもらいながら進めていくからです。

土地活用はチームワークが重要なのです。

いかによいパートナーをみつけチームをつくるかが、不動産投資や土地活用にとっては成功のカギとなるのです。

 

まとめ

土地に賃貸住宅を建てる賃貸住宅経営は、老後のことも考えて臨時収入にはなると思います。

過去に提案されたこともありますが、結局何かしなくてはと思ったまま、踏み切れずに時間が過ぎお金だけがかかってしまっています。

経験のない自分たちが賃貸住宅などを建ててうまくできると思いますか?

そんなお悩みの方もご安心ください。

賃貸経営をひとくくりにするのではなく、「やり方次第」で変わる、ということです。

具体的なプランを知ったうえで自分の家庭環境や家計の状況、様々な要因をふまえて土地活用の検討をすることは、

ご自身にとってもご家族にとっても、大切な不動産にとっても大きな一歩になります。

まずはお気軽にご相談ください。

土地活用専任の担当アドバイザーがしっかりサポートさせていただきます。


コメントを残す

*

相談無料。このボタンからお電話であなたのお悩みをご相談ください。