基礎知識

相続税対策の計算・シュミレーションを専門家が解説


アパート・マンションの建築および経営ではいろいろな費用が発生します。

その時、確定申告で必要経費として計上できる項目についてご存知でしょうか??

正しく経費を計上することで節税しましょう。

所得税や住民税は所得(収入−必要経費)によって決まるため、必要経費が多ければ多いほど節税になるのです。

必要経費の代表的なものは、減価償却費・修繕費・管理費・各種税金があげられます。

必要経費になるかどうかの判断基準は「アパート経営をするうえで必要な経費だと合理的に説明できること」です。

今日は、必要経費の各項目について説明します。

大切なお金を少しでも多く手元に残すためにも、よく確認してみてください。

 

1.不動産の購入と節税

(1)不動産購入は税務対策である

2015年、相続税の基礎控除が減少したことに伴い、生前贈与や相続税に関する対策にのりだす人が一気に増えました。

相続税、生前贈与などに対する税務対策は、遺産分割協議がおわり、いよいよ相続するぞ、というときに本領発揮するのです。

税務対策の一つの方法として、用いられるのが【不動産の購入】なのです。

 

どうして、不動産購入が節税対策になるのでしょうか?

例をもとに考えてみましょう。

土地活 用次郎さんが1億円の現金を持っていると仮定します。

そのAさんが亡くなると、1億円の現金は相続財産となります。

その相続財産は相続税の評価額で1億円になり、この1億円は相続税の対象になります。

同じように土地活さんが、1億円の現金で、下記のような土地を購入したと仮定します。

時価:1億円

路線価:20万円

土地面積400㎡

この状態で土地活さんが亡くなった場合、時価1億円の土地が相続財産となるのです。

相続財産が土地の場合、土地の相続税の評価額は1億円でなくなります。

土地の評価額=路線価×地積で求められます。

今回土地活さんの土地の評価額は(路線価)20万円×(地積)400㎡=8,000万円 になります。

評価額が8,000万円となり、現金1億円所有しているときの相続税の評価額と差引すると2000万円の差となります。

 

このように土地を購入したとき、評価額が下がり、節税対策となるのです。

 

(2)土地貸しと税務対策

更に踏みこんで、土地貸しした場合について考えてみます。

土地活さんが先ほどの1億円の土地を他人のアパート太郎さんに貸すことにしました。

アパート太郎さんは、一戸建てを建築して自分が住むことにして、土地活さんに地代を毎月払うようになりました。

 

アパート太郎さんに土地を貸している状況で土地活さんが亡くなった場合、この土地の相続税評価額はどうなるでしょうか?

土地貸ししているときの土地の評価額=路線価×地積×(1-借地権割合) となります。

借地権割合は、アパート太郎さんからみたら土地を借りて自由に使える割合のことです。

土地活さんから見れば土地を貸していることにより自由に使えない割合となります。

 

地域により借地権割合は様々ですが、一般的には60~70%になります。

このとき土地活さんが購入した土地が借地権割合60%の地域にあるとして、先ほどの計算式にあてはめると

路線価20万円×400㎡×(1-60%)=3,200万円という評価額になります。

 

これが、土地貸しをしているときの相続税の評価額になります。

土地をアパート太郎さんに貸すことにより、土地活さんはその土地を自由に使えなくなってしまいます。

その分の60%を減額して評価することが認められているのです。

 

時価1億円の土地を貸すことにより、現金で一億円を持っていたときより、1億円−3200万円で、6800万円も評価額が変わります。

このように、相続税の評価額が下がるとともに相続税の対象額も変わるので、不動産の購入は相続税対策になる、ということなのです。

 

相続税の対象額が減額するというメリットがある反面、デメリットもあります。

デメリット

▼遺産分割する際に分割しにくい

▼資産価値が下がる可能性あり

▼換金しづらい

以上の3つが、不動産を購入する際に気をつけたほうがよいポイントです。

相続財産を現金のままにする場合、上の3つは無視して構いません。

きちんと遺産分割協議が整い、相続税の申告期限までに納税が出来れば、それで良いのです。

相続税の期限内の納税を大前提とした上で、不動産購入による節税対策をひとつのプランとしてあげてみました。

 

例えば、借金をしてまで不動産購入をすることによって相続税の節税になると思いますか?

相続税の基礎知識として、【相続が発生したときに亡くなった人から相続人が引き継ぐ財産は現金、有価証券、不動産等の+の財産だけではなく、借金や固定資産税の未払い分、ローン等−の財産も受け継ぐ】ということがあります。

 

相続税の計算をする際は、+の財産だけ考えるのではなく−の財産についてもしっかり考慮しましょう。

ただ、相続税の計算でプラスの財産からマイナスの財産を控除することができるので、借入金などの借金(債務)がプラスの財産より多ければ、相続税はかかりません。

これらの基本知識をふまえ、相続開始時に借金があることで相続税がかからないから借り入れしてでも大きな買い物をしたほうが良い、という方がまれにいます。

これは正しいと思いますか?

土地活用次郎さんが現金1億円を所有していると仮定します。

土地活用次郎さんは、この現金を1億円を使用し次の不動産を購入しました。

・時価1億円

・路線価20万円

・土地面積400㎡

 

現金1億円は相続財産の評価額でも1億円になります。

土地の場合、路線価×土地面積=相続財産の評価額になります。

20万円×400㎡=8000万円が評価額となり、評価が下がることは前述しました。

結果、2000万円が節税の対象額となります。

 

それでは、同じ土地活用次郎さんが、手元にある現金1億円を使用せずに、借入金として1億円を借り、同じ時価の土地を購入した場合はどうなるかかんがえます。

購入前の状況は変わりません。

1億円の借り入れをするので、プラスの財産1億円プラス借入金1億円で2億円、1億円は借入金なので負債としてマイナス1億円になり、結果1億円のプラスになります。

つまり、借入金をしても購入前となんらかわらない(相続税の評価額もかわらない)ということになります。

この借入金1億円を利用して土地を購入した場合の計算はこのようになります。

プラスの財産1億円+8000万円=1億8000万円

マイナスの財産1億円で、差額はプラス8000万円となるので、相続税の節税の対象額は2000万円になります。

さて、先程のもともと所有している1億円を使用して1億円の土地を購入したときと、1億円を借り入れして1億円の土地を購入するとき、相続税の節税の対象額は2000万円と同額なことがわかりました。

つまり、借り入れしてもしなくても結果は同じ、なのです。

借金があるから節税になるのではなく、借り入れした現金が土地に変わったために相続税の節税対策になったと考えるのが妥当であることがわかります。

今回は土地活用次郎さんを例に上げて考えましたが、借り入れして購入したほうが相続税の節税対策になる、というのは事実に反するケースもあるので、注意しましょう。

 

2.配偶者への不動産贈与と税務対策

夫婦間でマイホーム(アパート・マンション含む)を贈与することで、一定の要件を満たせば非課税になることをご存知でしょうか?

マイホームを夫婦の共有財産にすることで特例の適用が可能になります。

それでは詳しく解説していきます。

 

■贈与税の配偶者控除

マイホームを配偶者へ贈与するときのことを考えます。

一般的に、お金や物品の贈与をすると、贈与税の課税対象になります。

一定の要件を満たす夫婦間でのマイホームの贈与の際、基礎控除110万円とは別に、最高2000万円まで非課税となる制度があります。

これが【贈与税の配偶者控除】になります。

マイホームの評価額-基礎控除110万円-2000万円=0であれば贈与税は非課税になる、という意味です。

では、贈与税の配偶者控除を受ける要件とはなんでしょうか?

☑婚姻期間が20年以上であること

☑今までに配偶者控除を受けていないこと(同一夫婦間で控除は1回のみ)

☑贈与財産は居住用不動産もしくは、居住用不動産の所得資金のいずれか

☑贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された(もしくは取得した)居住用不動産を居住の用に供し、その後も引き続き居住する見込があること

☑贈与税の申告をすること

となります。

評価額が2100万円いかで、かつ上の項目が全て当てはまる場合は、贈与税の配偶者控除が受けられます。

 

■マイホームの評価額が2100万円をこえそうな場合

贈与する居住用不動産には、①土地と家屋の両方、②家屋のみ、③土地のみの3通りがあります。

もし、土地だけの贈与の場合、その土地が高額で、評価額が2110万円を超えそうなとき、持ち分を贈与します。

分筆して贈与する必要はなく、贈与税がゼロになる割合だけ配偶者に贈与し夫婦共有財産とすれば問題ありません。

土地活用次郎さんご夫婦を例に挙げます。

贈与前

マイホームの宅地評価額:1億円

持ち分:ご主人様100%

この評価額2110万円分を奥様に贈与すれば贈与税が0になるので

1億円÷2110万円=0.211 で持ち分の1000分の211を贈与します。

贈与後

評価額2110万円

持ち分:奥様1000分の211

評価額7890万円

持ち分:ご主人様1000分の789

 

となります。

 

■譲渡税について

配偶者控除を適用し、マイホームを夫婦共有財産とする場合、いつか自宅を売却する際に、「居住用財産の売却益に対する3000万円の特別控除」という特例を夫婦で適用することが可能です。

合計6000万円の売却益まで税金がかかりません。

3000万円の特別控除特例は、土地の場合は家屋とともに譲渡する土地になるため、譲渡税が多くなりそうな場合は、マイホームを配偶者に贈与するとき、土地だけでなく家屋部分も贈与するようにすると良いでしょう。

 

■税務効果について

贈与税の配偶者控除を利用すると、どれくらい税務効果があるのか考えました。

相続人が配偶者と子供一人というケースです。

配偶者控除を受けた場合と受けなかった場合の相続税額を比較しました。

遺産額 配偶者控除なしの
相続税額
2110万円贈与時の
納付相続税額
差額
2億円 1670万円 1353.5万円 316.5万円
3億円 3460万円 3038万円 422万円
5億円 7605万円 7130.2万円 474.8万円
10億円 1億9750万円 1億9222万円 528万円
15億円 3億2835万円 3億2314万円 581万円

 

このように、遺産が高額になるほど大きな節税効果が発揮されます。

これは超過累進税率の高い部分に相当する税額が減少するためです。

 

※注意点※

あくまでも優遇されるのは贈与税のみであり、その他の移転コストは通常の贈与同様課税されます。

登録免許税や印紙税などの登記費用はもちろん、不動産取得税もあります。

不動産の名義変更(所有権移転登記)にかかる登録免許税は【相続時】と【贈与時】で税率が違うので注意してください。

 

相続による名義変更:1000分の4

贈与による名義変更:1000分の20(相続時の5倍)

 

3.まとめ

土地の購入や贈与における、相続税・贈与税についてご説明しましたがいかがでしたか?

土地活用の窓口では、アパートやマンション、高齢者施設等を建築して活用したいお客様の土地活用のご相談に乗らせていただいております。

専門的な知識を持つ土地活用関連のアドバイザーもおります。

お気軽にご相談くださいませ。

お問い合わせは、フリーダイヤル:0120-990-141もしくは 土地活用の窓口無料診断へ。


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