基礎知識

土地活用入門編~賃貸経営をはじめる前に知っておくこと~


昨今土地活用という言葉が世間一般に広まってきましたが、まだまだ具体的にイメージが湧かない方もいるのではないでしょうか?

土地活用における、最も主流である方法は【賃貸住宅経営】といわれています。

賃貸住宅経営というと、「なんか大変そう」「すごくお金がかかりそう」「難しそう」「うまくいく気がしない」といったお悩みの声も多くあがります。

それはそのはず、大切な土地という資産です。

何をどうすればいいのか、本当に真剣に考えるからこそのお悩みだと思います。

今回は、今一度初心にかえりながら、賃貸住宅経営について考えていきたいと思います。

 

1.賃貸住宅経営が注目される理由とは?

賃貸住宅経営は、効率が良く安定している資産活用(不動産)として、近年注目されています。

バブル以降、資産を維持し、増やしていくことが年々難しくなっています。

そんな時代だからこそ、所有している土地を資産として有効活用する【賃貸住宅経営】に白羽の矢が立っているのです。

 

【賃貸住宅経営の3つの利点】

(1)税務対策をすることができる

土地活用を推進すべく税制の優遇措置があることです。

相続税・所得税・固定資産税の軽減効果が期待できます。

 

具体的には

・所得税の軽減

・相続税の評価額が低くなる

・固定資産は6分の1、都市計画税は3分の1になる

・家賃の一部を相続時の納税資金として充当できる

 

(2)資産を継承することができる

資産の継承が円滑にできることです。

賃貸住宅経営は、その事業運営を専門会社に任せることができます。

残された次世代に負担が少ない状態で承継できます。

 

具体的には

・地域の街づくりや活性化に貢献する「資産」として次世代に残せます。

・税金を払うばかりの負担大な不動産を、収益の期待できる「資産」に変えて賃貸経営事業という形で承継できます。

 

(3)安定した収入を得ることができる

長期にわたり家賃収入が見込める「安定性」があることです。

賃貸住宅経営における家賃収入は、定年後、公的年金を補う私的年金の効果としても期待ができます。

 

具体的には

・長期にわたり、安定した家賃収入が見込めます。

・効率よく資産運用が期待できる安定性のある投資先として見込めます。

・景気に影響されにくい安定性が期待できます。

 

先に述べたように、【賃貸住宅経営】という土地活用をすることで、大切な資産を有効活用することができるのです。

賃貸住宅経営が資産運用の手段として選ばれる理由の中でも、ダントツに効果が実感できるのは【節税対策】です。

土地活用における節税対策は、目にみえる形で効果が実感できるポイントなのです。

不動産取引(不動産売買)を行う場合や、不動産を保養うしている場合、税金を負担することになります。

しかし、土地活用によって、ある一定の条件に合致すれば、税負担の軽減が見込めるのです。

 

そこで、どんな税制の優遇が得られるのかいくつかご紹介します。

▼相続税

相続税は、相続時点での利用形態を基準に評価額が計算されます。

土地は、賃貸住宅を建てると、「貸家建付地による評価」になり、相続税評価額は自用地より低くなります。

建物は賃貸住宅経営の場合、借家人の権利が考慮され、相続時に建物の評価額が減額される「貸家による評価」になります。

 

▼所得税

賃貸住宅経営では、不動産所得が生じ、他の所得と合算して確定申告をします。

確定申告の際は、「減価償却費」をはじめ、さまざまな必要経費が認められています。

所得税の申告には「白色申告」と、一定の条件のもと色々なメリットを有する「青色申告」があり、青色申告を利用すれば税務効果が高まります。

 

▼固定資産税・都市計画税

土地やアパート・マンション・一戸建等の建物を保有すると固定資産税や都市計画税がかかります。

また、土地の固定資産税は住宅を建てると更地の場合は3分の1(都市計画税は3分の2)になります。

さらに、戸数×200㎡までの部分は更地の場合の6分の1(都市計画税は3分の1)になります。

 

2.安定経営するために知っておくべき目的別の土地活用プランとは?

(1)土地活用プランの種類と特徴

土地の活用方法には様々な種類があり、土地の立地条件や広さ、周辺環境などによって可能性が広がっています。

まず、土地活用プランの種類や特徴を理解することで、お持ちの土地の活用方法について考えてみましょう。

  建築して貸す 土地を貸す 残して自分で使う
事業用 居住用 その他 自宅用地 自営業用地 農地 更地 駐車場 資材置き場 定期借地
メリット ・マンション、賃貸併用住宅、
アパート、サ高住等の居住用は
継続的に安定収入がある
・貸しビル、貸倉庫、店舗、事務所
等立地次第で高収益が見込むことができる
・投下資本が少なくてすむ
・定期借地は契約満了後、
必ず返却される
・建設資材、建築機械置場などで
活用することができる
・時間貸し、月極め、
立体式や機械式の駐車場として
活用できる
・短期
貸し出し
可能
・自分の好きなように使える
・自分の土地で営業活動ができる
・農地の場合、農業収入が
得られる
デメリット ・初期投資が必要
・維持管理費がかかる
・貸しビルや貸倉庫、店舗、
事務所は景気に左右されやすい
・借地契約期間中は自分で
使用できない
・駐車場は固定資産税や都市計画税の軽減がない
・管理が大変
・固定資産税や
都市計画税の
軽減がない
・収益があがらない

 

(2)注目される賃貸住宅経営と資産運用の関係性

今の時代、低金利が続き、預貯金の金利での収入がほとんど期待できません。

「賃貸住宅経営」は、比較的少ないリスクで運用できるということで注目されています。

賃貸住宅経営では、いかに入居者のニーズをとらえた建物を建てるかがポイントです。

マーケティング調査をした上で適切な賃料設定をすることによって、安定した収入を見込むことができます。

 

【資産運用の種類】

▼賃貸住宅の経営

・土地の有効活用ができる

・長期にわたり安定収入が見込める

・空室リスクがある

 

▼金融機関への預貯金

・低金利なので、短期的に見るとリターン面の魅力がなくなってきている

・長期的に見ると、インフレリスクもある

 

▼金融商品の購入

・株式、債券、投信を購入する

・リターンへの期待があるが、その分リスクも大きい

・経済、為替などの専門知識が必要

・すばやい投資判断や相場を読む力が求められる

 

3.土地活用前の準備が成功を決めるアプローチになる?

(1)賃貸住宅経営は将来を見越して経営計画をつくる

アパートやマンション等の賃貸住宅経営を検討するにあたり、重要なポイントになるのが「経営計画」です。

賃貸住宅経営開始より、将来的にどのように推移していくかを考え、事前に経営計画を作成します。

賃貸住宅経営は、長期的な事業であるため、収入や支出をしっかり把握して計画することが重要です。

 

(2)経営計画書はどうやってみればいいのか

経営計画書は、収入から支出を差し引き、どのくらいの収益を得られるかを算出します。

収入には家賃、駐車場代、管理費、礼金など、賃貸住宅経営において得ることができる金額を計上します。

反対に、費用は必要経費項目に計上され、ローン利息額や修繕費、維持費、税金(固定資産税や都市計画税)などからなります。

また、経営計画書は、収支計算と損益計算の2つからなり、損益計算は不動産所得を、収支計算は実際の収入や支出といったお金の流れをみることができるのです。

 

(3)収入・収支のチェックポイント

経営計画書をみるときは、特に【賃料収入】の設定が要チェック箇所です。

「賃料が20年間一定」や「常に満室を想定」といったことはあまり現実的とは言えません。

計画の際、地域の賃料相場を把握し、空室率や築年数に応じた賃料の下落率を適正に設定すると良いでしょう。

支出の項目においては、大規模修繕や、ローンの上昇リスク、入退去時の際の原状回復費用やリフォーム費用も想定しておきましょう。

 

(4)賃貸住宅経営におけるリスク回避

賃貸住宅経営は、ひとつの「事業」で、全くリスクがないとはいえません。

企業の撤退等での地域活力の低下に伴い、空室率の上昇や賃料の下落というリスクが生じる可能性があります。

空室リスクや賃料下落をさけるためにできることはなんでしょうか。

それは、【借り手のニーズを見込んだ設計にすること】と【地域内での適切な賃料設定】の2点です。

 

4.アパートローンの活用方法

(1)ローンの種類

賃貸住宅経営において利用できるローンは、主に2つあります。

それぞれメリット・デメリットがあるのでどちらが自分にあうか考えてみてください。

▼民間ローン

各金融機関で、賃貸住宅経営を対象に、「アパートローン」を提供しています。

審査の基準は、金融機関によって異なります。

主に物件の収益性、土地の担保価値などにより、融資の可否が決定します。

 

▼公的融資

住宅金融支援機構の融資、財形住宅融資などの公的ローンです。

長期の固定金利の場合、毎年の返済額は一定です。

事業計画が立てやすい反面、高金利というデメリットがあります。

また、民間ローンにない融資条件もあるので、事前確認が必須です。

 

(2)金利のタイプ

ローンには、大きく分けて2つの金利タイプがあります。

▼固定金利

ローン返済の借入期間中の金利は均一です。

金利が低い時に借り、固定金利にするとします。

その後金利が上がってもローン金利が変わらないので、【返済額が一定で事業がしやすい】

 

▼変動金利

金利情勢により、定期的に適用利率が変動します。

固定金利に比べ、金利面で低めに設定されるので、低金利や下降傾向の時は特にお得です。

ただ、【借入の段階で総返済額がいくらになるかわからなくなる】というデメリットがあります。

 

(3)ローンの返済方法

ローンの返済方法は、金融機関によって異なりますが、主に【元利均等返済】と【元金均等返済】の2種類があります。

それぞれ特徴を理解し選択しましょう。

 

5.さいごに

今回は、賃貸住宅経営を選ぼうとしているときに知っておいた方が良い、初歩的な情報をお伝えしました。

それぞれの項目の詳しい記事もあるので、そちらもあわせてお読みいただけたらと思います。

 

土地活用において、「どんな土地活用プランを選ぶか」が最も重要なポイントになります。

自分の所有している不動産に、どんなプランが合うのか、賃貸住宅経営があうのか、収益はどれくらいなのか。

ご要望やご状況にあわせてご相談にのらせていただきます。

お気軽に 土地活用の窓口 までご連絡ください。

 


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