基礎知識

高齢化社会で需要急増?!社会貢献型の土地活用|介護施設


土地活用の窓口にも、「使っていない土地を使って、社会貢献をしたいがどんなことができますか?」と相談をしてくださる方がいます。

社会貢献型の土地活用にもいくつかあります。

高齢者施設・介護施設・障がい者施設・保育施設など、複数あるなかで今回は高齢者施設にしぼって詳しく紹介していきたいと思います。

 

1.高齢者施設・介護施設・障がい者施設などの社会貢献型の土地活用

(1)高齢化社会の現実

1950(昭和25)年には総人口の5%に満たなかった65歳以上の高齢者人口が、現在ではすでに25%をこえ、4人に1人が高齢者という「本格的な高齢化社会」を日本は迎えています。

今後高齢化はさらに進み、2055(平成67)年には10人中4人が65歳以上という「超高齢化社会」に突入します。

世界では、ドイツの高齢者人口が21%と比較的高率です。

そしてドイツの付加価値税(日本の消費税と類似の制度)は19%ですが、今後の高齢化を予測し、さらなる引き上げが検討されています。

フランスの高齢者人口も19%と高率です。

アメリカは14%、韓国13%、中国9%(ひとりっこ政策の影響で、今後は急速な高齢化が予測されます)インド5%といずれも日本を大幅に下回ります。

日本の現状は、高齢化とともに、祖父母・夫婦・孫の3世代が同居する形態が減り続けているのも大きな特色です。

反面、高齢者の一人暮らし、あるいは高齢者夫婦2人といった家庭も増加しています。

行政は、今後増え続ける高齢者の住宅問題に真剣に取り組もうとしています。

しかし、土地オーナーから見た場合、高齢者にアパートなどを提供するのは健康問題、所得問題など、さまざまな懸念があるのも現実です。

それだけに、そのような懸念や問題を解消できるような、新しい高齢者施設として積極的に活用できればとても有望な土地活用の一つとなります。

 

(2)さまざまな高齢者のための住宅

①高齢者住宅の分類

「高齢者のための住宅」にはさまざまな形態があります。

たとえば、バリアフリー型の賃貸マンションをつくったところそれが評判になって、高齢者の方が多く住んでいるといったものから、最新の介護施設や病院機能などの手厚いケアがついたものまで、実にバリエーション豊かです。

【高齢者向け施設・住宅一覧】

管轄 種目 名称 概要

厚生労働省

(許認可)

福祉施設 養護老人ホーム 身体・精神・環境および経済的な事情により生活が困難と認められる場合。
食事・入浴・緊急時の対応などのサービスがある
生活支援ハウス 過疎対策や特養からの退去者対策として整備。
単身者、夫婦のみの世帯で、生活することが困難で生活に不安のあるもの。
相談・緊急時対応など。個室、面積18㎡以上
ケアハウス(軽費老人ホーム) 自立生活を確保できるよう居住機能と福祉機能とを併せた住まい。
平成元年度創設。
相談・食事・入浴・緊急時対応。
個室又は2人居室。居室面積21.6㎡以上
介護施設

特別養護老人ホーム

(介護老人福祉施設)

65歳以上の要介護の高齢者で在宅介護が困難な、寝たきり等の人。
介護・食事・入浴のサービスがある。
居室定員4人以下、居室面積10.65㎡以上
老人保健施設(介護老人保健施設) リハビリ・介護を必要とする要介護者が一時的に利用する施設。
リハビリ・食事・入浴等の看護・介護サービス。
居室4人以上、居室面積8㎡以上
療養病床(介護療養型医療施設) 長期にわたり療養を必要とする要介護者。
医学的な管理のもと、介護やその他の医療を行う。
居室定員4床以下、居室面積6.4㎡以上

厚生労働省

(届出)

民間老人ホーム 介護付有料老人ホーム 介護保険の特定施設の指定を受けたもの。
介護・食事・入浴・相談。
居室の定員、単身、夫婦。居室面積13㎡以上
住宅型有料老人ホーム 食事等のサービスのついた高齢者向け居住施設。
介護が必要になった時、訪問介護等の外部サービスを利用する。
トイレ・洗面台付程度が多い。定員は単身または夫婦。居室面積13㎡以上
グループホーム 原則として要支援2以上の高齢者。
5~9人程度を1ユニットとして構成される。
食事・入浴・排泄等の介護サービス。
すべて個室、面積7.41㎡以上。トイレ・洗面所は共用
国土交通省 住宅 シニア住宅 高齢者対応の自立型賃貸住宅。基礎サービス
(緊急時対応・安否確認・生活、健康相談・フロントサービス)と選択サービス。
居室面積おおむね30㎡以上
シルバーハウジング 高齢者の生活特性に配慮したバリアフリー化された公営住宅とライフサポートアドバイザーによる日常生活支援サービスの提供。
居室面積18㎡以上
サービス付高齢者向け住宅 高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)高齢者専用賃貸住宅(高専賃)高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)を廃止して一体化した高齢者向け賃貸住宅制度

 

分類するにしても、「施設の形態」でわけるか、「介護がつくかつかないか」でわけるか、あるいは介護がある場合は、「入所型」か「在宅型」か、など様々に分かれています。

また、一時金を入居者から収受する「終身利用権方式」や、通常の賃貸マンションのように家賃を収受する「終身賃貸方式」という分類もあります。

福祉施策の観点からは、厚生労働省で普及を進めている「特別養護老人ホーム」や「認知症高齢者グループホーム」、福祉および住宅施策の観点から国土交通省および厚生労働省が共管で進めている「サービス付き高齢者向け住宅」もあります。

現在、厚生労働省は介護財政の逼迫を背景に「療養病床の廃止・削減」を目指しており、それに伴い大量の「介護難民」が生まれる可能性が指摘されています。

その受け皿として、民間の高齢者向け施設・住宅市場の拡大が大いに期待されています。

運営主体も、社会福祉法人やNPO法人だけではなく、市場の拡大を見越した民間企業も積極的に参入しており、土地オーナーの選択の幅は一段と広がりつつあるのが現状です。

 

②高齢者住宅の二極化

高齢者向けの住宅環境は、さまざまな面で二極化しています。

立地で言えば、「都心型」と「郊外型」にわけることができます。

費用で言えば、入所時にほとんど費用のかからないものから、マンションを購入するのと同程度の費用がかかるものまで、大きく分かれます。

また、月々の費用も年金で対応できるものから高級マンションの賃料なみのものまで様々です。

大手デベロッパーが経営している神奈川のある老人ホームは、非常に恵まれた環境で、設備も充実しています。

広々としたおしゃれな専用居住スペースがあり、食事も一流ホテルのシェフと栄養士が管理。

驚くほどおいしく、かまないで食べられるようなステーキもあり、塩分を抑えつつ、しっかりとした味付けで毎回和食と洋食のいずれかを選べるようになっています。

また、シアター・プール・ビリヤード場等の設備が充実し、多様な趣味のサークルも整っていて、豊かな老後が期待できると人気を呼んでいます。

しかし、入居費は一人5,000万円、管理費も月々25万円(食事代別)と高額で、資産に余裕のあるひとたちのための施設となっています。

一方、築40年をこえた老朽アパートに最低限の手を入れただけで、グループホームにした施設もあります。

入居一時金は50万円ていどで、月々の利用料も6万円におさえ成功している事例もあります。

 

③高齢者住宅と運営パートナー

高齢者施設を検討するときは、高齢者向けサービスの企画に長けたパートナーを探すことが必要です。

高齢者向け施設は、一般向け賃貸住宅とは全く違う業界で、独特のノウハウを必要とするからです。

立地条件と、敷地の概要を現地調査として土地の大きさによる建設可能な施設の種類や行政の公募情報など、業界知識と経験がある専門家のサポートが必ず必要となります。

土地に建物を建てて、運営事業者が借り上げるという枠組み自体は一般の賃貸住宅と変わりません。

建物にしてもその運営にしても、高齢者施設に特化したノウハウが必要となります。

 

④高齢者施設の建設と運営のメニュー

高齢者施設は、土地オーナー自身が高齢者施設を建設するケースと、土地オーナーが土地を提供し、運営会社が高齢者施設を建設するケースに大別できます。

土地オーナーが建設する場合、運営事業者はサブリース会社のような位置づけになります。

この他、土地オーナー所有の賃貸マンション等にバリアフリー改修工事等を実施して高齢者住宅とし、運営事業者がその建物を貸借するケースもあります。

いずれも運営事業者が施設運営の担当となるので、その選定は重要です。

まだまだ業界としての歴史が浅いため、運営事業者も玉石混交の状態です。

経営がうまくいかず、賃料の滞納や倒産といった事態を回避する意味で、しっかりと運営業者を見極めましょう。

逆に、素晴らしい運営事業者に出会うことができれば長期に安定した賃料収入が望めます。

土地オーナーがアパートや賃貸マンション経営を考えている場合、高齢者施設の事業プランも提出して収支を比較してみるのも有効な手法です。

 

⑤高齢者住宅建設のビジョン

高齢者向け施設は、社会的ニーズのある、社会貢献型の事業なので、チャレンジしてみる価値は十分にあります。

ただ、「交通の便が悪い土地なのでアパート経営はむりだろうから老人施設など合わないのではないか?」といった安易な発想は捨てましょう。

お年寄りでも、介護の必要ない健康な方ならば、「都会で様々な人や文化に触れたい」という希望を持っています。

そんなに歩き回れない人でも、子どもや孫が遊びに来やすいからと都心を希望する方が多くいます。

あくまでも利用者目線で事業を検討することが基本で「もし自分が入るとしたら、どんなところに入りたいか」を考えることが大事です。

また、多様化するニーズを十分に考慮することも必要です。

「都心型」の施設は現在不足気味で、今後急激に供給が増えると予想されています。

その反動で、郊外型の施設は今後不利になる可能性のあることは、将来の市場見通しとしておさえておきましょう。

何より、高齢者・福祉に関する事業に取り組むには、明確なビジョンが必要となります。

お金儲けではなく、「今ある豊かさ、幸せを社会還元したい」という気持ちがなければ成功しないといっても過言ではありません。

そのために、志のあるしっかりとした考えを持った、企画パートナー・運営事業者との出会いがとても重要なポイントとなってきます。

また、国や自治体から補助金、助成金、税務上の恩典がある事業も多いので、その厳しい審査をクリアできる健全性を維持できることも大切なポイントです。

 

⑥高齢者住宅のマーケティング

第一段階として、自分の持っている土地や建物が、「高齢者のための住宅」にふさわしいかどうかを調査・マーケティングして、判断する必要があります。

▼主なポイント

・地域に利用者ニーズがあるか

・既存施設に空室が多い等の充足感はないか

・住宅、施設で働くヘルパーやスタッフが集まりやすい場所であるか

・利用者の家族が遊びに来やすい場所であるか

・行政の支援や、病院等の医療施設との連携はうまくできそうか

 

同時に運営主体となる事業者をしっかり見極める必要があります。

市場の成長が期待される一方、悪質な事業者や単に儲けだけを考えて新規参入し、利益が上がらない場合、すぐに撤退するような事業者も後を絶ちません。

事業者の長期的なビジョンと、社会的責任、そして実績や財務体質などをきっちりと調べることが大切です。

土地オーナーが運営を依頼したいと思える事業者があらわれたら、実際に運営している施設に足を運んで、自分の目で確かめてみる慎重さが求められます。

 

⑦土地オーナーのための将来設計

「高齢者のための住宅」について真剣に考えることは、決して他人事ではありません。

自分たちの将来、こどもたちの世代がどうあればいいかを考えることでもあります。

最近は、介護問題が原因でひとつの家族が崩壊してしまう悲劇が後を絶ちません。

しかし、優れた高齢者向け施設が提供されることによって、家族が抱えていた問題を解決し、多くの人々を救う場合もあるのです。

そのような社会貢献を目指す土地オーナーがどんどん出てくることは、めぐりめぐって、自分自身や家族の将来への安心にもつながります。

高齢者向けの住まいは、優良な運営事業者と一緒にしっかりと取り組めば、これからの土地活用の手段として大変有望です。

また、補助金や助成金は土地オーナーのための報奨金ではないということを認識しなければなりません。

この予算は、利用者のためにあるものです。

福祉事業は、経営が順調に軌道に乗ったとしても、アパートやマンションの経営に比べれば利益率は低めの傾向があります。

たとえ補助金を受領しても、賃貸住宅経営にくらべ、利益がやや少なくなります。

その利益減少分を“社会貢献”と考えられる土地オーナーでなければ、高齢者住宅事業を検討すべきではありません。

 

(3)サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

①高齢者向け住宅の統合

これまで「高齢者のための住宅」には、

i.都道府県知事が認定した「高齢者向け優良賃貸住宅(高優賃)」

床面の段差をなくし、手すりを設けるなどバリアフリー化した構造・設備が備わっているとともに、緊急時対応サービスが受けられる住宅

 

ii.高齢者居住支援センターによる家賃債務保証制度を活用できる「高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)」

都道府県知事に登録された住宅で、高齢者の入居を拒否しない住宅

 

iii.高円賃の中でも「高齢者専用賃貸住宅(高専賃)」

特に高齢者の単身・夫婦世帯を入居対象として、介護・家事援助などのサービスを提供する住宅

この3つがありました。

これらの制度を廃止し、2011年10月からスタートしたのが、「サービス付き高齢者向け住宅」です。

都道府県や政令都市、地方中核市にサ高住を登録すると、補助金や税制上の優遇措置を受けることができます。

 

②サ高住の制度概要

a.サービスの要件

サ高住ではすくなくとも、安否確認、生活相談の2点のサービスを行うことが要件となっています。

このサービスのたえに、ケアの専門家が少なくとも日中建物に常駐している必要があります。

ケアの専門家とは、社会福祉法人・医療法人・指定居宅サービス事業所等の職員・医師・看護師・介護福祉士・社会福祉士・介護支援専門員・ホームヘルパー1級または2級保持者のことを言います。

専門家が常駐しない時間帯は緊急時通報システムにより対応することが必要です。

サ高住の実績を見ると当然、安否確認と生活相談は100%実施されています。

食事サービスは94%(外注を含む)、健康管理を59%実施しています。

 

b.住宅(ハード)の要件

i.住戸面積の要件

住戸面積(専有面積)の要件は、原則25㎡以上となっています。

介護付き有料老人ホームの基準は13㎡以上なので、その約2倍の面積になります。

ただし、緩和規定として、食堂・台所・リビング・浴室などの共用ゾーンに十分な面積があれば住戸面積は18㎡以上までに引き下げることができます。

 

ii.住戸の設備の要件

原則、各住戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を設置しなければなりません。

ただし、共用部分に適切な台所、収納設備、浴室を備えれば各戸に台所・収納設備・浴室を備えなくても良いという緩和規定があります。

実際のサ高住の実績を見ると、「浴室・台所なし」が49%とほぼ半数。

「台所、水洗便所、収納、洗面、浴室」の5点セットを完備した住戸の割合は32%となっています。

60~70歳代の元気な世代の場合、居室に台所と浴室は必要ですが、介護・解除が必要な高齢者の場合は食堂で食事をし、介助を受けて入浴をするので居室に台所と浴室は不要です。

事業収支を検討するとき、台所と浴室の有無で建築費がおおきく異なるので、どのような入居者を対象としたサ高住にするかが大事なポイントです。

 

iii.共同利用施設

住戸面積や設備の要件緩和規定を適用するためには、共用部分に食堂や浴室を設置しなければなりません。その実績をみてみると、食堂85%、浴室81%、居間が61%となっています。

 

iv.バリアフリー化の要件

手すりの設置、段差の解消、適切な廊下幅の確保が必要になります。

 

③サ高住の補助金制度

サ高住を新築した場合、最大建設費の1/10、改修なら改修工事費の1/3の補助金が交付されます。

建設費に対する10%の補助金はサ高住の建設促進に大きな効果を発揮しています。

補助内容の概要 要件
新築 建設費の1/10
1戸あたりの上限
   135万円(30㎡以上)
   120万円(25㎡以上)
   90万円(25㎡未満)
・サ高住として10年以上登録すること
・入居者の家賃が近隣同種の住宅の家賃とバランスがとれていること
・家賃等の徴収方法が前払い方式に限定されていないこと等
改修 改修工事費の1/3
1戸あたりの上限
           180万円

資料:平成30年度サービス付き高齢者向け住宅整備事業

 

④介護事業所の併設

健康に不安のある高齢者には、「老人ホーム型」の介護が必要になります。

敷地内や隣接地に介護事業所などがあるサ高住は79%となっています。

 

(4)老人ホーム等の施設の種類と制度

老人ホームは、高齢者が入居する施設で、大きく分けると有料老人ホームと老人福祉施設の2種類があります。

老人ホームの種類

有料老人ホームには、介護付き有料老人ホーム、住宅型有料老人ホーム、健康型有料老人ホームの3種があります。

民間企業が運営しているケースが多く、入居時に支払う一時金の料金設定も様々で、数百万円から数千万円まであり、中には1億円をこえるものもあります。

契約の方式には、入居一時金を支払う(終身)利用権方式、賃貸借方式、終身建物賃貸借方式があります。

 

老人福祉施設には、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、養護老人ホームの3種があります。

また、2000年に制定された介護保険法によって作られたのが「認知症高齢者グループホーム」です。

認知症の高齢者が小規模な生活の場(1ユニット9人の共同居住形態)に居住し、食事の支度、掃除、洗濯等をグループホームの職員と共同で行い、家庭的で落ち着いた雰囲気の中で生活を送ることを目的とするものです。

要支援者(要支援2のみ)、要介護者(要介護度1以上の方)が対象です。

 

(5)障がい者グループホーム

①不足する障がい者のための住宅

障害者には、知的障害、精神障害、身体障害の3種類があります。

障害者の総数はおよそ788万人、全人口の約6.2%に達し、実に16人に一人は障害を持っていることになります。

決してマイノリティとはいえません。

「障害者自立支援法」は2006年に制定され、「障害者の方がそれぞれの能力や適性に応じた一定の役割を社会の中で果たすことができ、自立した生活を送ることができる世の中の実現」を目指しています。

その後、2014年から、「障害者総合支援法」に改正され、いわゆる難病患者も含まれるようになりました。

健常な人々の力で障害のある方々を支えていく、そんな社会にしていこうという理念が流れています。

しかし、現実には障害者のための住宅は十分に用意されているとは言えません。

法律制定後も障害者用住宅の供給は少なく、多くの方が施設や自宅で待機している状況です。

そんな現状を改善していくためには、良質なグループホーム等の環境整備は急務で、官民両方からサポートしていく必要があります。

そこで、厚生労働省と国土交通省は、障害者の住まい確保にむけて連携を強化。

グループホームやケアホームなどの整備を促進するために、地方公共団体に対して両者連名で「障害者の住まいの場の確保のための福祉部局と住宅部局の連携について」という文書を通知しました。

また、障害者でも入居可能な民間賃貸住宅の確保を促進する「あんしん賃貸支援事業」が2006年度から開始しました。

自治体やNPO法人、社会福祉法人、および不動産仲介業者等が連携し賃貸住宅の登録情報提供と居住支援を積極的に行っています。

②障害者グループホームのメリットと注意点

障害者グループホームをつくる際のメリットと注意点について検討してみます。

i.メリット

メリットは、まず障碍者の福祉に貢献できるということです。

また、長期一括借り上げなのでその期間内は空室リスクがありません。

社会福祉法人等の経営は安定しているので、長期的に安定した運用が期待できます。

 

ii.注意点

以下のような注意点があります。

・期間満了や途中解約などの際、他の用途に転用しづらいこと

・賃料の改定がしづらいこと

・消防法等に対応した設備が建物に必要であること

・入所する方々の可処分支出には限度があること

・運営者の見極めに留意が必要であること

 

まとめ

土地活用の手法として、高齢者施設の建設を選ぶことは、社会貢献の意味でも健全運用の意味でもメリットがあります。

高齢化社会は加速していくので需要があり、更に政府から補助金が出るケースもあります。

社会福祉法人による長期間一括借り上げであれば、借り上げられている間の空室リスクもありません。

建築費の10分の1の補助金、固定資産税が5年間軽減、不動産取得税(家屋・土地)が軽減、とこれだけみてもとても優遇されていることがわかります。

どの土地でも建設できるわけではありませんが、一般的には200㎡以上あり、地域に高齢者人口が多く、近隣に高齢者施設が飽和していなければ実現可能性はぐっと高くなります。

高齢者施設、福祉施設を建設して土地活用を検討されるならば、一度 土地活用の窓口 までご相談ください。

プラン診断から、協力企業のご紹介までしっかりサポートいたします。


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