土地活用の基礎知識

土地活用の相談所|貴方に最適な土地活用をご紹介いたします

土地のオーナー様が初めて土地活用を検討するとき、どんな会社に相談したらいいのでしょうか?

一体どんな流れで、どのくらいの期間で、どれだけの費用がかかるのか分からないオーナー様も多いかと思います。

私たち、土地活用の窓口はそういったみなさまに対して無料でお悩みをお聞きしております。

最初から、建築会社等にご相談されるのも構いませんが、建築会社によっては、アパートが得意だったり、マンションが得意だったりとさまざまなジャンルに特化して強い会社があります。

各建築会社はその強みをアピールして営業をしてきますが、オーナー様にとってその強みが本当に最善なのかは判断ができない場合もあります。

営業マンの強いアピールによって、お客様の本位ではないプランで契約してしまったとなれば、せっかくの有効活用が台無しになってしまいます。

かといってオーナー様自身が、一社づつ各会社の特徴を調べるのは大変です。

私たちは、そういったオーナー様のお悩みを聴きながら、全国200社以上の会社の中から、オーナー様にとって最適な土地活用対応会社をご紹介させていただいております。

土地活用を成功させるために、私たち専門員が、お悩みを聴きながら最適な活用方法をオーナー様と一緒に導くお手伝いをいたします。

ちょっとした相談ごとや、悩みごと、どんな些細なことでも無料で承ります。

ご相談から実際の土地活用の運用までの流れが分からないオーナー様のめに、運用までの流れを記載していますので一読していただければと思います。

 

土地活用運用までの流れ

 

土地活用の成功に向けた全体像を、まずは把握しておきましよう。

土地活用を成功させるには、まずはじめに「ビジョン」を掲げることが大切です。

そして、そのビジョンを達成するための「目標」を決めていき、さらにその目標に近づくための「戦略」と「戦術」を導き出します。

 

たとえば、高校や大学が近くにあり、「学生に良質で住みやすい環境を提供する」というのがビジョンを決めた場合、「学業に専念をさせるため、バイトをそんなにしなくてもすむ家賃設定にする」というのが目標になります。

そのためには、シェアハウスという形態を検討してみるなどといった戦略や戦術を導き出すことになります。

また、音大などが近くにあった場合は、「家の中でも隣の騒音をすることなく、演奏の練習ができる建築にする」などが目標となり、どういった間取りにするか、建築方法を考えます。

その上で、土地オーナー様の意向、土地の立地条件や特性、市場の動向なども調査した上で、事業計画案を絞り込んでいきます。

 

土地活用成功の全体像(参考例)

 

土地活用の成功の全体像

 

事業終始計画書作成までの業務フローの概要

 

1、

土地オーナーへのヒアリング

土地の住所、土地の坪数、年齢、趣味、家族構成、職業、所得、経営状況、資産力、町内会、

2、

土地オーナーの土地活用の目的

動機: 遊休地の活用、相続対策、所得税対策、

目的: 土地の保有のコスト削減、相続税の軽減、相続人への引き継ぎ、安定収入

3、

所有不動産の調査

自宅、アパート、ビル、マンション、貸地、別荘、駐車場、

トランクルーム、倉庫、遊休地、山林、農地、

4、

土地調査 現地調査 土地面積、方位、形状、周辺環境、建物の有無、賃貸人の有無など
法務局調査

土地・建物所有者の確認、抵当権・根抵当権の設定、確認

役所調査 用途地域、建ぺい率、容積率、日陰規制、道路幅員、条例等
インフラ調査 電気、ガス、水道、下水道の容量、口径、事業主体

5、

マーケティング

商圏入口、年齢構成、世帯収入、交通機関、鉄道路線、駅の乗降者数、

ロケーション、周辺環境、近隣家賃、競合物件

6、

資産評価

取引事例、実勢価格、公示価格、基準地価格、路線価

7、

土地活用メニュー

賃貸住宅、オフィスビル、商業ビル、ビジネスホテル、高齢者住宅、

コインパーキング、トランクルームガレージ、事業用定期借地権

8、

設計・仕様 コンセプト、付加価値、差別化、ニーズ

9、

工事費

建築会社数社を選択、仕様を統一して見積もり依頼、仕様調査、見積項目精査

10、

事業収支計画書

建築プラン、図面、事業スケジュール、賃料、敷金、礼金、保証金、

管理費、稼働率、空室率、下落率、月間収支、年間収支、長期終始、

資金操り、利回り、キャッシュフローなど、

 

土地活用のプランニングの3つのポイント

 

調査段階から企画書を作成してもらうにあたり、3っのポイントがあります。

 

土地活用のプランニング

土地活用を成功に導くための最大のポイントは、アパート、マンション、テナントビルや商業ビルを建築したあと「満室を維持する」ことです。

あらゆる成功の原点は、多くの利用者に入居したいと受け入れられて、いかに満室を維持できるかどうかにかかっています。

年月が流れても、利用者に受けいられるような建物にするには、建築会社や施工会社にしっかりと良質な建物を建ててもらい、いかに「満室を維持して、安定的に家賃収入」を得ることができるかが、土地法用における成功であるということを理解しておきましょう。

 

土地活用業界の現状と社会情勢

 

実際に活用に向けた事業収支計画得を作成してもらうにあたって、施工業者の選択が第1のキーポイントとなります。

初めから1社に絞り込む必要はなく、土地活用の窓口(無料相談)などのサイトを使い、複数社に無料プランを見積もっていただくと選択の幅が広がります。

 

施工業者を選定するにあたっては、建設業界の最新事情を予め知っておくことも非常に大切です。

土地の有効活用を専門に押し出して成功している建設会社も多数ございますので、しっかりと情報のアンテナを立てたり、土地活用の窓口スタッフから情報を仕入れておくのもいいでしょう。

また、以前は「建設会社」としてひとくくりの業種にされていましたが、現在ではゼネコン、サブコン、ハウスメーカー、工務店というようにカテゴリーが細分化されております。

ゼネコンというジャンル一つをとっても、建設系に強い、道路工事系に強い、公共事業系に強い、民間建築系に強い等の特徴があります。

今回の例で言えば、パートナーとしては「民聞建築系に強い」建設会社を探しだすことががポイントです。

民間工事をしている建設会社でも、実績が豊富、品質にも定評のある建設会社はどこだろうと業界の情報収集が重要です。

また、その土地にとって最適な建築方法は何であるか、木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなどといった幅広い建築構造の知議はもちろんのこと、耐震性能やセキユリティー、現在ではITに関する知識がある建築会社はどこかも調べておく必要があります。

現在、複雑化・多様化している社会で、幅広いニーズに対して細やかに対応できる会社を決めていただければと思います。

 

土地オーナー様がこれらの情報を仕入れるのは、とても大変ではありますので、土地活用の窓口スタッフに相談して見ることをおすすめいたします。

土地活用の窓口(無料相談)


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