賃貸併用住宅とは、自宅兼用の賃貸物件だ。
その多くは2〜3階建てで、1フロア自宅にして賃貸用の部屋を2戸〜6戸作るといったような住宅だ。
家賃収入で自宅の建築費のローンを返済し、副収入も得られる方法として人気だ。
賃貸併用住宅の建築費は、自宅を建てるよりも高くなる。
賃貸住宅の部分があるので当然だ。
ではいったいどのくらいの金額なのだろうか。金額の想定ができなければ、検討もしづらいだろう。
この記事では、自宅の土地を活用して賃貸併用住宅を建てるときの建築費の相場とその計算方法について説明する。
賃貸併用住宅についての全般的な説明は、以下の記事を参照してほしい。
賃貸併用住宅についての記事：自宅の敷地を収入源に！賃貸併用住宅のメリットとデメリット
目次
賃貸併用住宅の建築費は通常の自宅よりも高い
冒頭でも説明したが、賃貸併用住宅の建築費は自宅を建てるよりも高くなる。
だが、2階建ての自宅と3階建ての賃貸併用住宅を比べた場合、建築費は1.5倍になるのかというと、実はそれよりももっと高くなる。
建築規模に比例するわけではないのだ。
その理由は、賃貸部屋は各部屋に居住設備を完備する必要があるためだ。
洗面所、トイレ、風呂、空調、水道・ガス・電気といったインフラ整備などが必要なので、その分いっそう建築費は高くなる。
つまり、賃貸併用住宅の建築費は、自宅とではなくアパート・マンションの相場と同じように考えたほうがよい。
賃貸併用住宅の建築費は「坪単価×延べ床面積」
建築費の計算方法は、アパートやマンションとほぼ同じだ。
建築費の計算式は【坪単価×延べ床面積】となる。
坪単価とは1坪あたりの建築費のことで、延べ床面積は建物の床面積の総和だ。
例えば坪単価が60万円、各階の床面積が50坪の3階建ての物件であれば、その建築費は以下のように計算できる。
【建築費 ＝ 坪単価 × 延べ床面積 ＝ 60万円 × (50坪 × 3階) ＝ 9000万円】
建築費についての詳細は、以下の記事を参考にしてほしい。
建築費についての記事：アパート・マンション経営における建築費の相場と必要資金
坪単価は建築構造の影響を受ける
先の例では坪単価を60万円としたが、坪単価は何で決まるのだろうか。
これは様々な要因によって決まるので一概には言えないが、最も大きく影響するのはその構造だ。
構造とは、木造、鉄骨造（軽量鉄骨造・重量鉄骨造）、鉄筋コンクリート造（RC造）などだ。
木造が最も安く、RC造が最も高い。それぞれの坪単価の相場は以下だ。
- 木造の坪単価：40万円〜60万円
- 軽量鉄骨の坪単価：50万円〜70万円
- 重量鉄骨造の坪単価：60万円〜80万円
- 鉄筋コンクリート造の坪単価：70万円〜100万円
このように金額だけを並べると、安い木造のほうがいいように見えるかもしれないが、そういうわけではない。
鉄筋コンクリート造は高い分だけその耐久性が高く、修繕費があまりかからず長持ちする。
家賃も高めに設定できる。
メリット・デメリットを理解した上で決めてほしい。
坪単価についての記事：アパート・マンションの建築費を決める坪単価について
構造についての記事：費用に直結！アパート・マンション経営の構造（木造・鉄骨・RC）
延べ床面積は、土地の敷地面積から想定できる
延べ床面積も、おおまかには推測することができる。
例えばあなたの土地が80坪だとしよう。
建物が建築可能な土地にはそれぞれ「用途地域」というものが決められていて、その用途ごとに建物を建てられる面積の上限値が決まっている。
これを「建ぺい率」というのだが、仮に建ぺい率が60%だったとすると、あなたの土地に建てられる物件の延べ床面積は以下のように考えることができる。
- 2階建ての場合：80坪 × 60% × 2階建て ＝ 96坪
- 3階建ての場合：80坪 × 60% × 3階建て ＝ 144坪
なお、延べ床面積には上限が指定されている。
これを容積率（延べ床面積÷敷地面積）という。
先の3階建ての例だと、【144坪 ÷ 80坪 ＝ 180％】となる。
もしこの土地の容積率の上限が150％であれば、3階建てだと180%でオーバーしてしまうので、2階建てまでしか建てることができない。
お持ちの土地の用途や建ぺい率、容積率は、登記簿謄本や役所への問い合わせで確認することができる。
融資を受ける時には住宅ローンが使えるかを調べよう
建築費の概算がわかったら、その資金の確保も気になるところだろう。
銀行などから借り入れをして支払うのが一般的だが、賃貸併用住宅は住宅ローンが使えることがある。
通常、賃貸物件は事業用の投資とみなされるため、自宅を建てるときに利用する住宅ローンではなく、アパートローン（不動産投資ローン）を使う。
融資審査や金利など多くの点において、住宅ローンのほうがアパートローンよりも有利になっており、賃貸併用住宅の場合はその住宅ローンを適用できることがあるのだ。
その基準は、自宅用スペースが延べ床面積の半分以上を占めることだ。
例えば2階建てで、ワンフロアが自宅、もう一つのフロアを賃貸用にしている場合などは適用される。
3階建て以上だとこの基準を満たすことは難しくなるが、金融機関によっては3分の1でも適用できることがある。
建築を依頼する業者にも相談してみると、過去事例をもとにアドバイスしてくれるので、聞いてみよう。
住宅ローン利用についての記事：賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するメリットとその方法
まとめ
このように、賃貸併用住宅の建築費はアパートやマンションと同じように【坪単価 × 延べ床面積】で計算できる。
坪単価は構造によって変わり、延べ床面積はお持ちの土地の建ぺい率や容積率から想定できる。
このようにして建築費を概算したうえで、住宅ローンの利用を考えながら資金を確保するとよい。
だが、計算できるのはあくまでも概算であり、実際は業者に見積りを作成してもらって初めて正確な金額がわかる。
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