アパート経営

費用に直結!アパート・マンション経営の構造(木造・鉄骨・RC)

建築現場

アパート・マンションには⽊造(W 造)、鉄⾻造(S 造)、鉄筋コンクリー ト造(RC 造)、鉄⾻・鉄筋コンクリート造(SRC 造)といった様々な構造がある。それぞれメリットとデメリットがあり、賃貸経営においてどれが優れているのかと一概に言えるものではない。

構造ごとに向いている賃貸物件は以下だ。

  • ⽊造:低層アパート、⼾建賃貸
  • 軽量鉄⾻造:低層アパート
  • 重量鉄⾻造:中⾼層マンション
  • RC 造:中⾼層マンション
  • SRC 造:7〜8階建て以上のマンション

各構造の特徴を表にまとめる。

  木造 軽量鉄骨造
重量鉄骨造
RC造
SRC造
建築費
坪単価 40万円〜60万円 50万円〜80万円 70万円〜100万円
間取りの自由度
耐火・耐震・耐久性
断熱性 低〜中
遮音性
住宅法定耐用年数 22年 軽量:27年
重量:34年
47年
年間経費計上金額

この記事では、あなたの土地に賃貸物件を建てるにあたり、最も適した建築構造を選べるよう、それぞれについて詳しく説明する。

1.⽊造は費用対効果の優等生

木造

木造は費用対効果が最もよい建築構造だ。坪単価は約40万円〜60万円と、他の構造と比較すると低コストに抑えることができる。安く建てられるとはいえモノが悪いというわけではなく、家賃設定も他の構造より大きく劣るわけではないので、利益率がよい。

だが、耐火性・耐震性・耐久性・遮音性の面では他の構造に劣り、そのイメージから木造を避けたがる入居者もいる。

(1)所得税が節税できる

あまり知られていないが、⽊造は他の構造と比較すると、所得税の節税効果が最も高い。

その理由は、1年あたりに経費計上できる⾦額が⾼いためだ。例えば建築費6000万円の物件の場合、重量鉄⾻造だと経費計上できるのは毎年180万円なのだが、⽊造だと276万円もの金額を計上できる。これは木造の減価償却期間が短いことによる。

つまり、同じ家賃収⼊であっても経費計上できる金額が大きいために⾒かけ上の利益が少なくなり、所得税が節税できるのだ。特に新築当初は賃料収入が最も高いので、なおさら大きな節税効果を生む。

(2)間取りの自由度が高い

木造は間取りの自由度が高いのも魅力のひとつだ。狭小地や傾斜地でも地形に合わせて建設することができる。

同じ木造でも主に以下の2種類の工法がある。木造の自由度の高さをより活かせるのは木造軸組工法だ。

  • 木造軸組工法(在来工法)
    柱や梁を軸に家を支える工法。2×4工法よりも間取りの自由度が高いため、狭小地や傾斜地での建築に向く。
  • 2×4(ツーバイフォー)工法
    壁と床を軸に家を支える工法。組壁工法とも呼ばれる。木造軸組工法よりもコストが抑えられ、耐震性にも優れるが、間取りの自由度は劣る。

(3)断熱性・吸湿性に優れている

木材は鉄に比べて熱を通しにくいため、断熱性が高い。外気の温度の影響を受けにくいので、夏や冬も過ごしやすい。また、吸湿性にも優れ、住み心地が良い。湿度の高い日本で木造建築が普及したのもうなずける。

(4)⽕事・地震・騒⾳に弱いのがデメリット

やはり⽊なので、耐火性・耐震性は鉄筋コンクリートに劣る。ただし、耐火性については鉄骨造よりは強い。鉄骨は熱で曲がってしまうが、木は最終的には燃えるが、しばらくは炭状になって火に耐えることができる。

遮⾳性も他の構造に劣り、隣人の声やTVの音が聞こえる場合がある。またシロアリ対策も必要だ。だがこういった弱点はハウスメーカーや建築会社は熟知しているので、対策となるプランを持っていることがほとんどだ。

2.耐久性抜群の鉄筋コンクリート造

マンション

鉄筋コンクリートはコンクリートと鉄筋が一体となった構造であり、耐久性が最も強い。コンクリートは圧縮に強くて引っ張りに弱く、鉄筋はその逆なので、弱点を補い合うことにより屈強な強度を実現している。

鉄筋コンクリート造(RC)のほかに、鉄⾻鉄筋コンクリート造(SRC)というものもある。SRCは柱や梁を鉄骨で組み上げ、その周りに鉄筋を配置しコンクリートを流し込む。極めて強度が高く、高層マンションなどに用いられる。また、重量鉄骨造と同様に大きな空間をつくることにも向いているが、重さがあるため重量鉄骨造のほうがより広いホールが作れる。

(1)火やサビに強い

鉄筋コンクリートは燃えない素材であるコンクリートが鉄筋を覆っているため、抜群の耐火性を誇る。また、コンクリートはアルカリ性の性質を持っているので、酸によって鉄が腐食しサビが出るのを防ぐ。

(2)耐震性も抜群

鉄筋コンクリート造は地震などの揺れにも強い。RC造の基本構造は、鉄筋コンクリートのパネルによる6面体のモノコック構造だ。これは外からの力を建物の面全体に分散するため、高い耐震強度を得られる。耐久性・耐震性の高さから、大規模なマンションによく利用される。

(3)遮音性も高い

防音・遮音の性能はその材料の密度(重さ)に左右される。コンクリートは重く、遮音性能が高い。音は振動によって伝わるのだが、コンクリートのように重い材料は音の振動が来ても、密度が高いためにあまり揺れず、振動がほとんど伝わらいないのだ。屋外が騒音のときも、屋内は深夜の住宅街と同じくらい静かになる。

(4)断熱性も高い

コンクリートによる構造躯体には隙間がなく、気密性が高い。これにより温度変化しづらく、夏は暑く冬は寒くなりがちで、本来は冷暖房の効果が出るまで時間がかかる。だが、断熱材を併用して外部の気温と遮断することによって、一度冷暖房が効いてしまえばその温度が長時間維持される。冷暖房の効率がよく、省エネになる。

(5)様々なデザインが可能

あらかじめ型枠を作ってパーツを用意してしまえば、どんな形でも造ることができる。そのため、建築家のアイディアを活かした他にはないデザインの物件を建てることが可能だ。

(6)建築コストは高い

ここまではいいことづくめだが、もちろんデメリットもある。強度が高いぶん、坪単価が70万円〜100万円と、建築コストは⽊造や鉄⾻造と⽐べて最も⾼い。だが丈夫なため耐⽤年数が⻑く修繕費も少なくて済み、⻑い⽬で⾒ると必ずしも費⽤⾯で⾒劣りするとは限らない。

(7)結露が起こりやすい

気密性が高いため、適切な換気システムを設置しないと結露が発生しやすくなる。だがこの点は24時間換気システムを導入することで解決できるので、それほど心配する必要はない。

(8)建物が重く、地盤の強い土地にしか建てられない

鉄筋コンクリート造は鉄筋とコンクリートを使用したしっかりとした構造であるからこそ、重量も他の構造よりも大きく、支える地盤が強くなければ建設することが出来ない。地盤改良によって強度を増せば建築可能になることもあるが、そのための工事費用が別途かかる。もともとRC造は建築費が高いので、さらに上乗せになると利回りに影響が出てしまう。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

3.鉄⾻造は⽊造と鉄筋コンクリート造の中間

軽量鉄骨

鉄⾻造は、柱や梁が鉄板を曲げてつくった鋼材でできた建物だ。建築コストや間取りの ⾃由度、耐⽕・耐震性など、⽊造と鉄筋コンクリートの中間にあたる。鋼材の厚さが 6mm 未満のものを軽量鉄⾻造、6mm 以上のものを重量鉄⾻造という。

(1)軽量鉄骨造は低コスト、短工期、安定品質

軽量鉄骨造は多くの場合、あらかじめ主な部材を工場で生産し、それを現場で組み立てて設置する工法で造られる。現場では組み立て作業が中心になるので、工期が短く、仕上がりが職人の腕に左右されるようなこともない。

また、坪単価は50万円〜80万円であり、木造ほどでないにしろ、コストも高くない。

一方である程度パッケージ化されるので、間取りの自由度は高くない。また、鉄は熱に弱いため耐火性はそれほど高くなく、熱せられると曲がってしまうおそれがある。耐久性もそれほど高くはなく、部屋に重い荷物をたくさん置くことができない場合がある。

(2)重量鉄骨造は間取りの自由度が高く頑丈だが重くて高い

重量鉄⾻造のほうが厚い鋼材を使うぶん柱1本あたりの強度が⾼いため、柱の数が少なくて済み、間取りの⾃由度が上がる。大きな空間を作るのに最適だ。耐震性も高いので、3階建て以上の建物に向いている。

だがそのぶん鉄⾻の重量が⼤きいので、硬い地盤が必要で、 基礎⼯事のコストも若⼲⾼くなる。また、鋼材が分厚いため熱伝導率がとても高く、気温の影響が室内に伝わりやすい。

まとめ

それぞれの構造の特徴やメリット・デメリットを説明した。狭小地だから木造にしたり、高さのあるマンションを建てるから重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造にしたりと、土地の状況によってある程度決まってくる面もある。逆にあなたの希望によって選べる場合もあるだろう。

企業によって得意な構造は異なるし、同じ構造であってもそれぞれ特徴があり、建築費もデザインも異なってくる。そのため、必ず複数社の提案を聞いたほうがいい。業者比較は当サイトを使うと便利だ。トップページの土地活用無料診断を利用すると、相談員からご連絡をし、あなたの土地の状況やご希望に適した提案ができる企業を複数ご紹介できるので、ぜひご利用いただきたい。

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建築費についての記事:アパート経営・マンション経営における建築費と資金について


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