アパート経営

サブリース(一括借り上げ)のトラブル事例と上手な利用方法

道標

サブリースは管理会社が家賃収入を保証してくれる契約形態だ。一括借り上げや家賃保証とも呼ばれる。収入が保証されるという大きなメリットがあるのだが、一方でサブリースのよくない評判もたくさんあり、実際に多数のトラブルが発生して問題になっている。インターネット上では「サブリースは絶対にやめるべき」という声まで見られる。

メリットとデメリットを正確に把握して判断すれば、向いている人にとっては非常に便利な契約だ。以下、サブリースによるトラブル事例を紹介し、契約するうえで必ず確認すべきことを説明する。

1.サブリースのメリット

insurance

まずはトラブル事例の前に、サブリースのメリットから説明しよう。多くの人が利用しているということは、それだけ魅力があるということだ。主なメリットは以下3つだ。

  • 家賃収入を保証してもらえる
  • 管理をすべて任せられる
  • 銀行などの融資審査を通りやすくなる

それぞれ見ていこう。

(1)家賃収入を保証してもらえる

サブリース契約を結ぶと、空室があろうがなかろうが、事前に取り決めた家賃収入を得ることができる。長期的に安定収入を得られるのだ。保証が得られるぶん手数料はかかり、自分で運営するよりも10〜20%程度目減りするが、大きなリスクを負いたくないオーナーにとっては魅力的だ。

(2)管理をすべて任せられる

⼊居者募集・⼊退去⼿続き・清掃・メンテナンスなどの管理業務をすべて委託することができる。家賃滞納者への督促のようなやっかいな入居者対応も任せられるので、管理の手間がなくなる。

(3)銀行などの融資審査を通りやすくなる

家賃収入が保証されるため、金融機関から見ると長期的な返済能力が高いと評価される。また管理体制が整っていることから物件の価値が長期的に維持できると見てもらえる。これらによって、アパートローンのための融資審査が通りやすくなる。

2.起こっているトラブルはお金にかかわる契約内容の確認不足

契約書

サブリースは家賃保証されているが、もちろんリスクはある。賃貸経営を行う以上、オーナーは多かれ少なかれ必ずリスクをとることになる。サブリースは自分ですべて運営するのと比較すればリスクが減るのは間違いない。

ほとんどのトラブルは、このリスクを正確に把握できていないことが原因で起こる。また、サブリースで起こるトラブルは、ほとんどがお金にかかわることだ。トラブルが起こる原因は、契約書の記載内容をよく読んでいなかったり、事前説明がなかったりしたために正確に認識できていなかったことが主である。営業担当者が事実と異なることを話し、騙されてしまったという悪質なものもある。

こういったトラブルは、実際に起こった事例を知っておくことで防ぐことができる。以下、トラブル事例をご紹介する。あなたがサブリースを検討するときには同じことにならぬよう、参考にしてほしい。

(1)保証家賃の見直しがあることを知らなかった

サブリースの空室保証は家賃を支払うこと自体の保証であり、⾦額の保証ではない。指定の年数が経過すると、市場相場を加味した賃料の⾒直しが行われる。見直しまでの期間は2年〜10 年程度と不動産会社により異なるが、⼊居状況や周辺環境の変化により、固定賃料が値下げされるおそれがある。

初期に設定された家賃がそのまま30年、35年と保証されると思い込んでしまっていて(または営業マンにそのように説明されて騙され)、途中で賃料の見直しにより家賃が減額されてトラブルになる事例が最も多い。

利益が少なくなるだけならまだ我慢できるかもしれないが、減額後の家賃収入がローン返済額よりも低くなり、赤字になってしまうと、自己資金を切り崩してローンの支払いに充てることになる。その状況を長く続けることは難しいので、その賃貸物件を手放さざるをえなくなり、ローンの返済だけが残るという人もいる。

(2)家賃が保証されない期間があることを知らなかった

サブリースには「免責期間」という、家賃が保証されない期間がある。2つのタイミングがあり、1つめは新築時の入居者募集準備期間だ。全部屋分の家賃が通常2〜3ヶ月間、保証対象外になる。2つめは入居者が退去した際に、その部屋の家賃が通常1ヶ月、保証対象外になる。

固定賃料の値下げと比較すれば影響は小さいが、収入が変動することになる。「家賃保証」という言葉のイメージから固定家賃が変動しないと思ってしまいがちだ。

(3)解約時に違約金が発生することを知らなかった

固定賃料の値下げに納得がいかなかったり、管理会社の対応に不満があったりといった様々な理由から、サブリース契約を解約したいと考えるオーナーがいるのは不思議ではない。だがサブリースは30年や35年を前提とした契約であり、中途解約には違約金がかかる場合がある。

この違約金は、家賃の4 カ⽉分といったように高額であることが多い。1部屋の家賃が8万円である15戸のアパートなら、4カ月分となると480万円だ。簡単に支払えるような金額ではないので、後から知ればもめるのは当然だ。

(4)サブリース会社が破たんしてしまった

バブル崩壊後に特に多かった。サブリースを行う不動産会社が増えてきたことによって業者間の競争が激化し、契約獲得のために利益がほとんど出ないような無理な保証家賃設定をする不動産会社がたくさん出た。結果、破たんする企業が出てきたのだ。

その物件をまるごと一括で借りているサブリース会社が破たんしてしまうと、その先の入居者との契約もなくなってしまうので、大損害だ。物件に対する信頼性の失墜もひどく、仲介会社からのイメージが悪くなってしまうとその後の入居者獲得にも大きな影響が出てしまう。

契約する企業の経営体力はとても重要だ。

3.サブリースと管理委託の違いは、誰が入居者との契約を行うか

サブリースと管理委託の違い

入居者と契約するのは、サブリースは管理会社であり、管理委託はオーナー自身だ。いずれも入居者や物件についての管理業務は管理会社が行うが、入居者との契約者が異なるので、サブリースでは退去手続きや立ち会い、入居者とのトラブル対応などは管理会社が行ってくれる。一方で礼金や更新料は契約者である管理会社の取り分になり、オーナーが受け取ることはできない。

また、サブリース契約では消費税がかからない。管理会社との通常の管理契約では、管理会社に管理委託費を支払うが、これは課税取引なので消費税が発生する。だがサブリースは賃貸借契約であり、これは非課税取引なので消費税がかからない。

もう一つ知っておいてもらいたいことがある。サブリース会社と賃貸借契約を結ぶということは、サブリース会社が借主であり、借地借家法が適用される。借地借家法は民法に規定された借主を守る法律であり、私法である契約書の内容よりも優先される。つまり、仮に契約書に「借り手側からの中途解約不可」と書かれていたとしても、借地借家法では借り主(通常は入居者だがここではサブリース会社)からの解約が認められているので、そちらが適用されるのだ。

入居者と誰が契約しているのかの違いを理解しておこう。この契約形態を知っておけば、サブリースの仕組みを理解しやすくなり、管理会社と話を進めるうえで漏れのない確認ができるようになるからだ。

4.サブリースをするうえで必ず確認すべき5つのポイント

町並み

サブリースはリスクをよく理解した上であれば十分なメリットがある。問題は、デメリットを事前によく理解せず、表面化したときに初めて知るオーナーが多いことだ。

サブリースを検討するうえで必ず確認すべきことは5つだ。

(1)想定家賃の設定は妥当か

不動産会社は、実際の家賃相場よりも高い家賃設定にして利回りをよく見せようとすることがある。もちろん、自社と契約を結んでもらうためだ。新築当初は高めの家賃でも入居者を獲得できることもあるし、保証家賃金額が高くなるのでそれ自体が悪いことではないのだが、問題はその金額をそのまま鵜呑みにしてローン返済などの資金計画を立ててしまうと、賃料見直しのときに想定以上の値下げが起こり、資金繰りに苦労してしまう可能性があることだ。

インターネットで付近の物件の家賃相場を確認しよう。あまりにもかけ離れている場合、なぜその金額に設定しているのかを必ず営業担当者に確認すべきだ。納得のいく回答があればいいが、そうでなければその会社を避けるのもひとつの手だ。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

(2)賃料見直しまでの期間はどのくらいか

最初の賃料固定期間は2年〜10年、その後の見直しは2年〜5年ごとに行われることが多い。あまりに頻繁だと、賃料収入がコロコロ変わる心配があるが、逆に期間が長いと、それは管理会社から見ても見直しのチャンスがなかなかないということになるので、必要以上の値下げをしてリスクをとらないようにされる可能性がある。その期間設定にしている理由や、これまでの賃料見直しの実績などを営業担当者に確認しておこう。

(3)免責期間は長すぎないか

免責期間については先ほど説明したが、設定されていること自体は一般的だ。仮に一括借り上げにしなかったとしても、開始当初や退去直後は賃料収入がないので特に理不尽な仕組みではない。だが、期間が妥当かどうかは必ず確認しよう。新築時の入居者募集準備期間は2ヶ月〜3ヶ月、入居者の退去後は1ヶ月が標準だ。これを超えている場合はその理由について確認しよう。過去、事前説明がないまま免責期間180日で契約してしまったという事例が報告されているので、気をつけてほしい。

(4)原状回復費用や修繕費はどちらが負担するか

退去者が出た場合の原状回復費や、劣化や老朽化に伴う修繕費など、建物の維持にかかわる各種費用を管理会社とオーナーどちらが負担するのかも必ず確認しよう。見かけ上は管理会社が負担しているように見えても、実際は固定賃料から引き落とされている場合もある。これは管理会社負担のほうがよいというわけではなく、それを含めた利回りや長期的安心感、仕組みへの納得感が得られるかどうかが重要だ。

最悪なのは、数十年後に予期せぬ大きな支出が発生したり、気づかないうちに費用を支払いつづけてしまっていたりすることだ。賃貸経営をする以上は、お金の流れはきちんと把握しよう。

(5)解約の予告期間と違約金の有無

そもそも解約をすることにならないような管理会社を選ぶことが重要なのだが、万が一ということもある。それに備えて、解約時の条件も確認が必要だ。

管理会社によるが、解約予告は半年以上前に行うことが義務付けられていることが多い。また、違約金は予告期限を切ってからの申請の場合のみ発生することもあれば、期間は関係なく発生することもある。

また、サブリースでは入居者と契約しているのは管理会社なので、オーナーは入居者の連絡先を共有してもらえる場合と、してもらえない場合がある。解約する際、家賃の振込口座の変更連絡などが発生するので、入居者情報が共有されない場合は解約時に連絡先を教えてもらえるのかを事前に管理会社に確認しよう。入居者との連絡がすれ違ってしまって解約後も元管理会社に家賃が振り込まれるという事例もある。 

 最後に

トラブル事例を目の当たりにすると、不安になる方もいるかもしれない。だが、そもそもノーリスクのものなど存在しないし、すべての管理を任せてしまって負担が軽くなるメリットは見過ごせない。賃料の見直しは一括借り上げでなくても発生するし、その場合は空室リスクに対する対応を自分で考えて実行することになる。また、過去に様々な紛争や訴訟が起こったことから、その判例をもとに現在は契約内容や対応についてかなりの改善がなされている。

大切なのは、リスクを理解し、複数の選択肢を比較したうえで決めることだ。サブリースにしたほうがいいのか、自分で行うほうがいいのか。サブリースにするにしてもどの管理会社と契約すればいいのか。詳細を確認し、複数のプランや企業を比較して、最も合うものを選ぶことが重要だ。当サービスでは様々な賃貸経営のプランを持つ企業を無料でご紹介しているので、土地活用無料診断をご利用いただきたい。

空室対策についての記事:アパート・マンションの空室率を下げるために知っておきたい空室対策


あなたの街の最適な土地活用プラン
クイック診断してみよう!!(無料)

  • 1
  • 2
  • 3

    重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。

  • 4

    SMSにて土地活用プランの控えを送信しています。入力後1秒でお手元に届きますので正しくご入力ください。加盟業者からお電話が来ることはありませんのでご安心ください。

  • 5

    ご入力は任意ですが、業界裏事情満載の小冊子を無料でお送りしておりますので、ご入力いただく事をオススメします。

親切・丁寧にご対応いたします
無料で一括査定!!

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

親切・丁寧にご対応いたします只今スタッフ待機中

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

「アパート建てるのにいくらかかるか知りたい」「業者に聞いても言ってることが違って何が正しいのかわからない」など、なんでも結構です。全て無料でご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。ご相談方法は、下記よりメール、または電話にて受け付けております。

お電話から相談する

お気軽にお電話ください

03-3568-1933

03-3568-1933

【営業時間】24時間対応中!

メールで相談する

24時間オンライン受付中

メールで相談する

「土地活用の窓口」は、土地活用に関する相談を承る無料のサービス機関です。
中立的な立場でご回答させていただいております。


その他の人気の記事

コメントを残す

*