アパート経営

アパート・マンション経営における建築費の相場と必要資金

資金

お持ちの土地にアパート・マンションを新築するときの建築費はいくらかかるのかご存知だろうか?

まずはアパート・マンションの建築費の概算を示す。お持ちの土地の敷地面積と照らし合わせてみてほしい。建ぺい率は60%とし、容積率は無視している。

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金額の幅が広いのは、建築構造や工法、デザイン性などによって坪単価が大きく変わってくるためだ。上限はいずれも鉄筋コンクリート造の坪単価で計算している。下限値は、2階建て・3階建ては木造、4階建ては軽量鉄骨造、5階建ては重量鉄骨造、10階建ては鉄筋コンクリート造だ。まずは大まかな金額をとらえてほしい。

この記事では、アパート・マンションを建てる時の必須知識である建築費用の計算方法を示す。そのうえで自己資金の比率やローンの組み方など、支払いプランの考え方について説明する。なお、建築費とは一般的に本体工事費のみを指すので、この記事もそれに従う。地盤改良工事費などの付帯工事費や室内の設備費等は含まない数値なので、そのつもりで読んでほしい。

1.建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算する

アパート

建築費は「坪単価×延べ床面積」で計算できる。実際の建築費は建物の構造や規模によるが、大まかな金額は先の表にまとめたように自分で計算して確認できる。

坪単価とは建物の床面積1坪あたりの費用のことだ。坪単価の相場は、40万円〜100万円だ。

40万円と100万円では総額が全く変わってくるが、これは建築構造によって坪単価が大きく異なるためだ。木造(W造)、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)の順に坪単価は高くなる。構造ごとの金額は後述するのでそちらを見てほしい。

延べ床面積とは建物の床全体の面積のことだ。3階建てで各階の床面積が40坪であれば、延べ床面積は【40坪×3階=120坪】となる。延べ床面積は各階の床面積によるので、正確な値は実際に物件を建てようとして業者から提案を受けるまでわからない。だが、延べ床面積の概算値は建ぺい率から推測できる。

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物が覆う面積(建築面積または建坪)の割合のことだ。用途地域(*)ごとに建ぺい率の上限値が定められている。

例えばあなたの所有している土地の面積が80坪、建ぺい率の上限が60%だとしよう。 すると、各階の床面積の上限は【80坪×60%=48坪】である。坪単価の相場は40万円〜100万円なので、建築費用は以下のように計算できる。

  • 2階建て:3840万円〜9600万円(40万円〜100万円×48坪×2階)
  • 3階建て:5760万円〜1億4400万円(40万円〜100万円×48坪×3階)
  • 4階建て:9600万円〜1億9200万円(50万円〜100万円×48坪×4階)
  • 5階建て:1億4400万円〜2億4000万円(60万円〜100万円×48坪×5階)
    ※4階建ての下限は軽量鉄骨造、5階建ての下限は重量鉄骨造

冒頭で示した金額は、このようにして算出したものだ。なお、延べ床面積にも建ぺい率と同じく、用途地域ごとに上限が指定されている。これを容積率(延べ床面積÷敷地面積)という。先の4階建ての例だと、【48坪×4階÷80坪=240%】となる。もしこの土地の容積率の上限が200%であれば、4階建てだと240%でオーバーしてしまうので、3階建てまでしか建てることができない。

(*)用途地域についての記事:土地活用を左右する市街化区域・市街化調整区域、用途地域、地目

2.構造ごとの坪単価と建築費

坪単価は木造(W造)、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)の順に高くなると説明したが、それぞれの坪単価と建築費の目安をまとめる。

木造(W造)の坪単価は40万円〜60万円

木造は最も坪単価が低く、約40万円〜60万円だ。建築コストを抑えることができるので、物件の利回りは高くなる。通常は2階〜3階建ての低層アパートで用いられる構造だ。

木造は部屋の配置や間取りの自由度も高く、狭小地や変形地を有効に利用するのにも長けている。ただし防火地域に設定された土地では、国土交通省の認定を受けた耐火建築物でなければ木造を建てることができない。

木造の建築費

鉄骨造(S造)の坪単価は50万円〜80万円

鉄骨造の坪単価は50万円〜80万円だ。軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、軽量は2階〜4階建てに使用されることが多い。建築資材を工場で作って現場に運び、組み立てる方式がとられることが多く、そのため工事期間は短い。重量鉄骨造は広いホールなどを作るのに適した構造で、低層から中高層の建物にまで利用される。

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鉄筋コンクリート造(RC造)の坪単価は70万円〜100万円

鉄筋コンクリート造は最も坪単価が高く、70万円〜100万円ほどだ。その高い耐久性から、中高層マンションで使用されることが多いが、2階〜3階建ての低層マンションに利用されることもある。建築コストが高いぶん丈夫なので修繕費がかかりにくく、木造よりも家賃を高く設定することができる。

鉄筋コンクリートの建築費

なお、より耐久性が高く坪単価も高い鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)という構造もあるが、ゼネコンが担当する大規模マンション建設などで用いられることが多い構造なので、ここでは省略する。

建築構造についての記事:アパート・マンション経営における構造(木造・鉄骨・RC・SRC)の選び方

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3.自己資金の目安は建築費の0.5〜1割

貯金

建築費の概算を想定できたら、その金額を自分で用意できるかどうかが気になるだろう。ローンを組まずに全額自己資金で費用を捻出できる人はほとんどいないし、仮に用意できてもしないほうがよい。借り入れをすることになるが、自己資金は建築費の0.5〜1割前後はほしいところだ。

理想論で言えば、自己資金ゼロで借り入れ100%が最も望ましい。なぜならフルローンであれば、自分のお金を一切使わずに資産を形成し、建てたアパート・マンションからの収入を得られるからだ。こんなうれしいことはない。

だが現実的には、大家としての経験が豊富な人や、所属企業の信頼性が極めて高い一部の人を除き、金融機関が全額を融資してくれることはほとんどない。アパートローンの審査を通るためには、自己資金が建築費の0.5〜1割ほどあることが必要条件となる。依頼する住宅メーカーや建築会社が金融機関と提携したローンの場合はもっと自己資金が少なくても融資を受けられることがあるので、業者に相談してみてほしい。

自己資金比率が0.5〜1割というのは、融資審査の観点だけでなく、投資をしていくうえでの出資金としての健全なラインでもある。自己資金が多ければ借り入れが減り、月々の返済額が少なくなるが、最初に手元から資金が出て行ってしまうからだ。

ただし、ローンの金利は融資審査と同様に、信頼度によって大きく変わる。あなたの所属組織に対する金融機関の信頼度が高ければ、非常に低い金利で融資を受けられることもあるし、土地の見込み収益によっても金利は変わる。有利な金利で融資を受けられるのであれば返済が楽になるので、自己資金はもっと少なくてもよいことになる。

複数の金融機関をまわるのは大変だが、長期間にわたって返済することになるので、銀行や信用金庫、農協や住宅金融支援機構など、いくつかに話を聞いてみることをお勧めする。

アパートローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

4.自己資金を10年以内に回収できる利回りを意識

賃貸収入

頭金として支払う自己資金は、10年以内に回収できるような利回りになるよう意識しよう。

イメージしやすいように、ひとつ例をあげてみる。

  • 建築費 5000万円
  • 自己資金 500万円
  • 月の家賃収入 60万円
  • 月のローン返済額 55万円

この場合、月の利益が5万円(家賃収入60万円−ローン返済55万円)、年間利益が60万円(月の利益5万円×12ヶ月)なので、9年目で頭金の500万円を回収できる計算になる。10年以内なので合格だ。

ただし、ここでは修繕費や固定資産税、不動産会社への支払い費用などを念頭に入れていない。実際はこれらの経費を差し引いたうえでの利益を考える必要がある。

なお、利回りとは建築コストに対する年間収入の比率だ。先の例で見ると、年間収入は60万円×12ヶ月=720万円。建築費は5000万円なので、利回りは720万円÷5000万円=14.4%だ。この利回りは表面利回りと呼ばれるもので、おおまかな計算をするときに使われる。実際は上にあげたような諸経費がかかるので、これらを差し引いた利回り(実質利回り)を見る。

勘のいい人は気づいたかもしれないが、広告や不動産会社の資料に書かれている「利回り」がどちらなのか必ず確認しよう。表面利回りであることが多いのだが、その場合は契約前に必ず実質利回りを算出してもらおう。さらに言えば、利回りは通常、満室時の家賃収入を想定して計算されている。空室が出た時点で利回りは下がるので、利益を計算するときには空室率を必ず考慮しよう。

これは空室保証されるサブリース(一括借り上げ)であっても同様だ。家賃収入が空室によらず保証されるのがサブリースのメリットだが、その金額は見直しにより下がるおそれがある。サブリースでも将来的な利回りを考える必要があることには変わりない。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

サブリースについての記事:サブリースのトラブル事例とそれを避けて上手に利用する方法

5.新築から次第に家賃は下がり修繕費は上がっていく

家モノクロ

忘れてはいけないのは、家賃のピークは新築時だということだ。家賃が下がる理由は2つ。老朽化と、周辺環境の変化だ。

アパートが古くなるにつれ、家賃は下がっていき、逆に老朽化によって修繕費などのメンテナンスコストは上がっていく。収入が減って経費が上がるので、賃料から得られる利益は少なくなっていくのだ。これは避けようがないが、計画時に利益計算から抜けてしまう場合があるので気をつけよう。

周辺に新たなアパートが建てられる可能性もある。値段というのは需要と供給のバランスで決まる。賃貸アパートが増えれば、入居者は選べる立場になる。ライバルのアパートが家賃を低く設定すれば、あなたも下げざるを得ないことになる。このようなことは十分起こりうるので、あらかじめ想定しておいたほうが良い。

新築時の家賃収入を基準にして30年〜40年間行う賃貸経営の計画を立ててしまうと、将来的に大きな誤算が生まれ、ローンの支払いや利益計算が狂ってしまうので、皮算用にならぬよう注意したい。

6.格安アパート業者が安くできる理由と注意点

下がる

ここまで建築費の相場や資金・利回りについての考え方を説明してきたが、この相場とはかけ離れた、格安アパート建築をうたう業者が存在する。「アパート1棟980万円」「ワンルーム一部屋450万円」といった宣伝文句で広告を出している業者だ。

これらの業者が格安にできている理由は、徹底的な規格化だ。型にはまった物件を提案することで設計やデザインのコストを抑え、それによって共通化された建築資材や住宅設備機器を大量生産することによって激安価格を実現している。

デメリットとしては、規格化されているために細かい要望は実現しにくい。また、表示価格は最低基本料金なので、要望を追加するたび料金が増えていくこともある。最終的には格安とは言えない金額になることもあるので、見た目の安さだけで判断せず、詳細をよく確認して検討してほしい。

格安アパート業者についての記事:格安アパート業者が建築費を安くできる理由と利用時の注意点

7.近年、建築費は高騰している

投資

アパート・マンションの建設費用はここ最近高騰している。バブル崩壊やリーマンショックによって建設需要が下がっていたのだが、東日本大震災の復興工事や安倍政権による公共事業の推進、2020年の東京オリンピックに向けた会場設営や道路の整備など、建設需要が増え続けているためだ。

時期が集中すると現場作業員や職人が不足するため、人件費が高くなる。それによって建築費用が高くなっている。とはいえ、無尽蔵に上がり続けるわけでもなく、オリンピック関連の大規模工事が一段落する2018年には費用の上昇も落ち着くのではないかと言われているが、実際どうなるのかはわからない。待っていたら建築費が落ち着くのかもしれないが、年数が経つことによって、早く始めていたら本来得られるはずの家賃収入を見過ごすことになるかもしれない。過度に情報に振り回されないように判断してほしい。

建設費高騰についての記事:いつまで続く?マンションの建設費が高騰している理由と今後の予測

まとめ

アパート・マンションを建てる時の建築費と資金について、大事なポイントをまとめる。

  • 建築費の概算金額は「坪単価×延べ床面積」で算出できる
  • 延べ床面積は建ぺい率と何階建てかによって推察できる
  • 自己資金は建築費の0.5〜1割前後
  • 利回りは「年間家賃収入÷建築コスト」
  • 利益を考えるときには空室リスクと諸経費を考慮する
  • 建物が古くなるにつれ家賃は下がり、修繕費は上がる

アパート経営・マンション経営は当初計画よりもうまくいくことはまずない。計画値を下回っても利益が出るようなプランを考えておくべきだ。

建築費は業者によってかなり異なるので、必ず複数社の見積りを比較しよう。比較することでその見積りの妥当性が分かるし、企業間の競争が生まれることで金額も安くなる。

一方で、費用だけで決めるのも危険だ。アパート・マンション経営は長期事業なので、デザイン性などによる入居者獲得力を高めることや、耐久性の高い構造を選ぶことで将来的な修繕コストを減らすことなども考えて決めたほうがよい。

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