アパート経営

土地活用でアパート経営に失敗する7つの理由

雨上がりの住宅街

土地活用で賃貸アパートを経営すれば、収入アップや固定資産税の節税が期待できる。だが、失敗するかもしれないと二の足を踏んでいる人も多いのではないだろうか。

実際に失敗する人はたくさんいる。それに、通常はローンを組んで大きな金額を動かすことになるし、建てたアパートに住む入居者との関係も発生するので、気軽に始められるものではない。始めるには、十分な情報収集や準備が必須だ。

どのような失敗が起こりうるのかを先に知っておけば不安は軽減されるし、その失敗をしないように行動すれば成功する確率は高まる。そこで、この記事ではアパート経営でよくある失敗理由を7つ挙げて説明する。

1.利回りの数値をそのまま鵜呑みにする

利回り

アパート経営をするなら、利回りを意識するのは当然だ。だが表面的な利回りの数値をそのまま鵜呑みにしてはいけない。

まず、その利回りが空室率や修繕費・税金等を考慮したものかどうかを把握しよう。利回りは満室時の家賃を想定して算出されていることがほとんどだ。空室率が考慮されていない場合、1室でも空室が出れば家賃収入はその利回りを下回ることになる。例えば利回り10〜12%が期待できるアパート経営プランがあった場合、始めてみたら空室が多く出て、実際の利回りが6〜8%程度になってしまうということも考えられるわけだ。目先の数字にとらわれ、その根拠や信頼性をしっかり確認しておかないと失敗してしまう。

また、管理をすべて自分でやれば、運営代行を依頼する費用がかからないので、当然利回りは上がる。だが、もう何棟も賃貸経営をしてきたベテランであれば別だが、そうではない人がすべて自分でやるのはあまりにも無謀だ。想定外の自体が出たときの利益圧迫や作業負担、精神的ダメージに対応しきるのはかなり大変である。できるところは自分でやりつつも、頼れるところは企業に依頼してしまおう。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

2.ローンの返済金額の設定が高すぎる

ローン

アパート経営を行うのに、全額自己資金で行える人はほとんどいない。20年以上のローンを組むのが一般的だ。そのローンの返済だが、早く完済したいと思うあまり月々の返済額を高くしすぎてしまうのはよくない。

例えば空室率が30%になっても賃料収入から支払えるギリギリの返済額にした場合、もっと空室率が高くなればすぐに支払いが困難になる。また、家賃未払い者が出ることもあれば、部屋の使用状況によって想定よりもリフォームの頻度が上がることもありうる。ローン返済が家賃だけで賄えなくなると、金銭的負担はもとより精神的にもかなりきつい。

いずれにしろ返済は短期間で終わるものではない。不測の事態が起こっても極端な無理をせずに返済を続けられる金額に設定しておいたほうが無難だ。

ローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

3.素人判断や先入観で物事を決めてしまう

先入観

「この地域は学生が多いから入居率がいいはずだ」「単身世帯の若手社会人をターゲットにしよう」などと自分なりに考え、その考えにもとづいたプランで進めてしまう人がいる。逆に、この地域はアパートを立てても住む人が多いとは思えないからと、アパート経営を初めから諦めている人もいる。これは失敗するパターンだ。

自分で仮説をたてることはとてもよい。だが、あなたはリサーチのプロではないだろう。あなたが想像したニーズと、実際のニーズが異なるということは十分考えられる。そのようなマーケティングデータはアパート賃貸経営を扱う多くの企業がつかんでいるので、企業に聞いたほうが早いし正確だ。思い込みで突き進んでしまうことは非常に危険だし、本来得られたはずのチャンスを棒に振ってしまうこともありうる。

ただし、1社だけに聞くと、その情報が本当に信頼できる情報なのか判断がつかないので、必ず複数の企業に確認しよう。

4.業者の意見をすべて鵜呑みにし、自分で調べない

契約

賃貸アパートのプラン提示をしてくれる企業の意見は必ず聞くべきだが、すべて鵜呑みにして自分で何も調べないのは絶対にだめだ。賃貸アパートの経営はただの投資商品の買い物ではない。同じ投資でも株やFXとは異なる。あくまでも「経営」なのだ。

考えてみてほしい。起業して会社を起ち上げようという人が、信頼できる人が「これは儲かるぞ」と言った言葉をそのまま鵜呑みにし、自分で調べもせず言われるがままに経営をしていたら、あなたはその人のことをどう思うだろう?

これは極端な例だし、通常ありえないことだ。だがアパート経営は、形は違っても同じ経営なのに、こういったことがよくある。そんな経営をすれば失敗するのは火を見るより明らかだ。

5.情報収集ばかりを行ってなかなか着手しない

本

いろいろな本を読んだり、インターネットで検索したり、業者に問い合わせたりといった情報収集は非常に重要だ。だが、知識は必要以上に持っているのに、一歩踏み出さずに結局何もしない、という人は多い。心あたりのある人もいるのではないだろうか。

十分な情報を得た上で慎重に行動することはとても大事だ。だがそのうえで何もしないのであれば、情報収集に使った時間はすべて無駄になってしまう。もっとも、「アパート経営はしない」と決断をしたのであれば、そのために行った情報収集は無駄ではないが。

何もしないというのは、プラスマイナスゼロだと考える人が大半だが、そうではない。もっと早く決断して開始していたのなら得られたはずの利益を逃したことになるのだ。もちろん、思ったような利益が出ていなかったり、逆に損失が出ていたりしたのかもしれない。だがそうならないために、十分な情報収集を行ったはずだ。最終的にはやってみないとわからないが、確実に言えることは、何もせずに利益を得られることは決してないということだ。

6.管理業務のことをよく考えずに始めてしまう

部屋

アパート経営における管理とは、入居者募集や契約、家賃の回収、契約更新や退室手続き・原状回復、トラブル対応、清掃や修繕など、アパートが入居者にとって魅力的な住居であり続けるためのさまざまな業務のことだ。こういう業務が発生することは誰もが知っているが、具体的にイメージせずに始めてしまうと、思った以上に時間をとられたり、想像よりもはるかに高い費用がかかったりといったことになりかねない。どのような業者とのやりとりがあるのか、どのくらいの時間がかかるのか、頻度はどのくらいか、など、発生しうる管理業務を具体的にイメージしておこう。

最近はサブリース(一括借り上げ)プランを持つ企業が増え、煩雑な管理をすべて任せることができるので、一括借り上げを選ぶ人が増えている。もちろんその選択もよいのだが、そのぶん利回りが落ちるなど、いい面と悪い面があるので、正確に把握したうえで選ぼう。

サブリースについての記事:サブリースのトラブル事例とそれを避けて上手に利用する方法

7.将来的な環境変化をまったく想定しない

データ

アパート経営は数十年間続くものなので、スタート時点の環境条件だけで判断してはいけない。よくあるのは、周辺の居住ニーズや家賃相場を考えて物件を建てて数年間はうまくいっていたものの、近隣に新しい賃貸物件が複数建った事によって空室が増えたり、競争が激化して家賃を下げざるを得なくなったりするということだ。

もちろん、未来のことは誰にもわからないのでいくら考えても正確な答えは出ない。だが、最悪の事態を想定しておくことはできる。たとえば今後アパートが建つ可能性のある更地や古屋が近くにあるのかどうかを見ておくだけでも違うし、そこに賃貸物件が建って入居率や家賃が下がった場合を想定してローンの返済を考えるなど、できることはたくさんある。何の想定もなく急に環境が厳しくなると、精神的にもこたえるので、あらかじめ考えておこう。

最後に:失敗を防ぐためにはプラン比較が最重要

ここに挙げてきた失敗理由は、意識や努力で避けられるものもあれば、100%避けられるわけではないものもある。ただ、確実に言えることは以下の2つだ。

  1. 何もしなければ利益を得られることは決してない
  2. 必ず複数の企業から提案を受けて比較すべき

1つめはあくまでも慎重に情報収集をしたうえでのことだが、最終的に一歩踏み出すかどうかはあなた自身が決めることだ。決められるかどうかによって、将来の収入が大きく変わってくる。

2つめは、できれば4〜5社くらいには問い合わせをして話を聞いたほうがよい。というのは、同じ賃貸経営でも、アパート、マンションだけでなく戸建賃貸テラスハウスというプランもあるし、木造や軽量鉄骨、鉄筋コンクリートなど建築構造によっても費用やメリットが異なる。建てた物件の一部屋を自宅にする賃貸併用住宅もある。企業によって提案するプランや得意分野は大きく異なるのだ。話を聞くのも時間や労力はかかるが、今後数十年間の賃貸経営をどの企業と組んでやっていくかにかかわるので、妥協せずしっかりと行うべきだ。

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