駐車場経営

駐車場経営で土地を有効活用するメリットとデメリット

駐車場

駐車場は、アパート経営に次ぐ代表的な土地活用プランである。駐車場経営は、こんな人にオススメだ。

  • 初期費用をかけたくない
  • 高収入よりも安定収入を重視したい
  • 短期間だけ活用したい
  • 相続税対策をしたい
  • 所有している土地があまり広くない
  • 所有している土地が長方形ではない変形地
  • 所有している土地が駅から離れている

上記にひとつでも当てはまるのであれば、駐車場経営も視野に入れてみてはいかがだろうか。この記事では、お持ちの土地で駐車場経営を行うメリットとデメリットについて説明する。あなたの土地をどのように活用するのかの判断材料としてほしい。

1.駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリットは、手軽に始められることだ。コストがかからず、契約期間も短い。以下、メリットを順にあげていく。

1-1.少ない費用で始められる

駐車場_初期費用

駐車場経営の最大のメリットは、低コストで始められることだ。コインパーキング事業のほとんどは、業者に土地を貸し、整備から運営まですべてを行ってもらえ、定額報酬を得られるプランだ。最近はこの方法が主流なので、お金をかけずに土地活用を始めたいなら、駐車場経営はお勧めだ。

借上げではなく自分で運営する場合でも、初期費用は少なく抑えられる。例えば砂利を敷き詰めてロープでくくるだけでも駐車場経営は始められるし、整備する場合でも、アスファルトを敷き、車止めや精算機、フラップ版などを設置すれば十分である。アパート経営のようにローンを組んで数千万円かかるようなことはなく、せいぜい数百万円といったところだ。

参考としてアスファルト舗装の費用を挙げると、1㎡当たり約5000円だ。200㎡(約60坪)の土地であれば、舗装費用は約100万円である。

駐車場業者が提供する初期費用ゼロのプランでも、契約期間を終えて更地に戻す時の費用は土地所有者が負担することがあるので、あらかじめ確認しておこう。

1-2.安定収入を得られる

駐車場経営は安定収入が見込める。アパート経営のほうが収入額は大きいが、そのぶん空室が生まれたときに収入が大きく減少する。駐車場も稼働率が低ければそれに応じて収入も下がるのだが、コインパーキングであればまる1ヶ月間、1日中ずっとそのスペースに車が停まらないということはめったになく、リスクが分散される。

また、最近の主流は稼働率によらず毎月固定の賃料を得られるプランなので、リスクをとらずに毎月安定した収入を見込むことができる。

1-3.契約期間が短い

時間

駐車場経営の契約期間は2年〜3年と短い。アパート経営だと数十年単位になるし、途中でやめたくなっても入居者を急に追い出すことはできない。かつ、更地に戻すときにも大きな費用がかかる。駐車場経営はそのような不安がなく、更地に戻す費用もそれほど大きくはない。

何か土地活用をしたいけれど、まだ何にしようか迷っているから、とりあえず数年間駐車場経営をしよう、と考えて始める人もいる。

1-4.相続税対策になる

更地を駐車場にすると、相続税評価額が1/2になるという大きな節税効果がある。駐車場はアパート・マンション経営と同様に「貸付事業用宅地等」とみなされ、小規模宅地等の特例が適用されるためだ。ただし、この特例が適用されるためには、一定の条件を満たす必要がある。

  • アスファルトやコンクリート敷きにする必要がある。これによって「構築物」とみなされ、特定が適用される。砂利敷きだとその量や敷き詰め方により適用外になることがある。
  • 適用されるのは200㎡まで。それを超えた敷地については適用外となる。
  • 継続性のある駐車場経営を営んでいること。ただ駐車場の形式にしただけで貸出の事業を行っていないのであれば適用外となる。

それほど厳しい条件ではないので、相続を控えた更地を持っている場合は、検討してみてはいかがだろうか。

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

1-5.狭い土地でも行える

狭い土地こそ駐車場経営がお勧めだ。駅や繁華街に近い土地でも、30坪に満たない土地だと、アパートやマンションを建てるには狭く、賃貸経営を行えない場合がある。だが駐車場経営であれば、狭小地でも活用可能だ。車1台あたり7坪ほどの広さで対応できるので、15坪前後で2台分の駐車場が作れる。また、駅に近ければ駐輪場としての活用を提案してくれることもあるので、狭い土地はまず駐車場経営を検討しよう。

1-6.長方形ではない変形地でも行える

駐車場経営は変形地に強い。アパートやマンションは土地を長方形に使用するため、L字型や五角形の土地の場合はそのうち長方形を確保できる部分以外は無駄になってしまう。一方で駐車場経営の場合は、最も多く車を駐車できるように駐車スペースを確保することができるので、無駄な面積をあまり作らずに有効活用できるのだ。 

1-7.駅から離れた土地でも活用できる可能性がある

駐車場は駅から遠くても十分な収益が見込める可能性がある。アパート経営は駅から徒歩10分〜15分以内でなければ入居者獲得に苦労しがちだが、駐車場の場合、駅から離れていても、繁華街や観光地、オフィス街、駐車場のないアパート・マンションが多くある場所の近くなど、利用者が多ければ駅からの距離によらず駐車場経営で利益が出せる。ただし、繁華街や観光地の場合、その施設併設の駐車場が充実していると利用率が高くならない場合もあるので、素人判断はせずに駐車場企業にアドバイスをもらったうえで考えよう。

 

なお「狭小地」「変形地」「駅から遠い土地」は、いずれも戸建賃貸経営にも向いており、「駅から遠い土地」はトランクルームにも向いている。該当する土地をお持ちであれば、以下の記事も参考にしてほしい。

戸建賃貸経営についての記事:戸建賃貸経営は狭くて駅から遠い土地でも利益が見込める土地活用プラン

トランクルームについての記事:利用者増加中!トランクルーム経営の6つのメリット

2.駐車場経営のデメリット

駐車場経営のメリットについて説明したが、もちろんデメリットもある。駐車場経営のデメリットも知ったうえで、多面的な視点で判断しよう。

2-1.収入は大きくない

一般的には、土地活用プランの収入の大きさは【アパート・マンション経営>戸建賃貸経営>トランクルーム>駐車場】の順である。収入の安定性はこの逆の順番だ。駐車場経営は安定収入が見込めるが、大きな収入は期待しないほうがよい。

毎月数万円の副収入が得られればいい、とりあえず固定資産税の納税額分がまかなえればいい、といった考え方がちょうどいい。

2-2.節税効果が少ない

税金

1-4では、駐車場経営は相続税対策になると説明した。だが、賃貸物件と異なり、固定資産税・所得税・住民税といった他の税金に対しての節税効果はほとんどない。

駐車場はアスファルトやコンクリート敷きであれば小規模宅地等の特例を受けられた。だが固定資産税は、人が住む住宅が建っている場合に限り、この適用を受けられる。つまり駐車場は更地と同じ納税額ということだ。もしいま古屋が建っている場合は、それを取り壊して駐車場にすると、固定資産税が高くなるので要注意だ。

所得税についても、アパート経営やマンション経営と比較すると節税効果は少ない。アパート・マンション経営の場合、建築費の減価償却費や各種費用が毎年の経費として計上できるため、見かけ上の収入が少なくなり、所得税や住民税の納税額が少なくなる。だが駐車場経営で経費計上できるのは、アスファルト舗装の減価償却費(10年償却)や補修費、街灯設置費などであり、賃貸物件の経営と比較すると少額だ。節税効果がないわけではないが、影響力は限られる。

税金についての記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識

2-3.立地の制限が厳しい

駐車場経営の決め手となるのは、交通量と車の入りやすさだ。面積や形状についての柔軟性は高いが、場所についての制限は比較的厳しい。ひとつ裏路地に入っただけで車の出入りが全く変わるし、道に接している土地の広さによっても車の入りやすさが全く異なる。これは素人判断ではわからないので、実際に複数の企業に問い合わせをし、意見を聞いてみてほしい。企業によって判断も異なることが多いので、必ず複数社に確認しよう。

3.駐車場経営の種類

駐車場経営のデメリットも理解したうえで、やはり興味があるという方は、具体的にどのような駐車場にするのか決めるために、その種類と特徴を知っておこう。主な駐車場の種類は、コインパーキング、月極駐車場、立体駐車場の3つだ。それぞれ安定性や収益性、初期費用が異なってくるが、お勧めはコインパーキングだ。 

3-1.コインパーキング(時間貸し駐車場)

コインパーキング

コインパーキングは月極駐車場よりも大きな収入が安定的に期待できる。もちろん駐車されていない時間帯やスペースがほぼ必ず出るが、元々の料金設定が非稼働時間を考慮したものになっている。月極駐車場と比較するとどうしても売上の増減が気になるという人もいるが、稼働率問わず固定の金額を毎月もらえるプランが現在は主流だ。

3-2.月極駐車場

月極駐車場は、一度契約すれば管理が楽で、毎月決まった収入が入ってくる。また、コインパーキングのような機械を導入せずとも始めることができるため、初期費用を抑えることができる。だが収入の上限は【1台あたりの月間駐車料金×台数】であり、この金額は通常コインパーキングよりも低い。近隣に駐車場のないアパート・マンションが多くあるのであれば安定的な契約が見込めるが、契約できないスペースが出ると、そのまま収入減少に直結するので、その土地近辺の調査は必須だ。

3-3.立体駐車場

立体駐車場

立体駐車場は大きく分けて、駐車したい階・場所まで自分で運転していく「自走式」と、機械が垂直や水平に移動して駐車する場所まで車を運んでくれる「機械式」がある。自走式は広い敷地面積が必要だが、機械式はそれほど広くない土地でも可能である。コインパーキングや月極駐車場よりも駐車できる台数は多くなるので収入は増えるが、設備投資費用は高くなり、かつ他の活用プランに変更する場合でも解体費用がかかる。

最後に

いかがだろうか。駐車場経営のキーワードは「低価格で気軽に安定収入」といったところだ。ただ、あくまでもアパート経営など他のプランと比較した場合の話だ。契約期間も短いとはいえ2〜3年はあるし、額は小さくても初期費用はかかり、撤退時に更地に戻す費用を自分で支払うこともある。稼働率が低ければ収入も多くはない。十分な情報収集を行った上で始めるべきだ。

情報収集は必ず複数社に対して行おう。企業によって考え方や設備費用、提示プランは異なるので、同じ条件の土地であっても提案内容が大きく異なることはよくある。当サービスでは優良企業を無料でご紹介しているので、まずは土地活用無料診断をご利用いただきたい。


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