アパート経営

土地を活用してアパート経営を成功させたい人のための基礎知識

アパート

総務省統計局のデータによると、日本の人口は減り続けており、50年後の2060年には、約4000万人も減って8674万人になると言われている。

総務省統計局データ 引用先:http://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.htm

つまり日本は今後、若い人が減り、年寄りが増えていく社会になる。一方でマンションやアパートが急に減るわけではないことから、空室率が数十年後には40%超えが当たり前の社会になるだろう。こういった背景を考えると統計的にアパート経営は難しい時代になっているのが現状だ。

では少子高齢化時代にはアパート経営で成功できないのか?そんな事はない。アパート経営の成功の秘訣は「自分で情報を収集し」「自分で考え」「自分で判断」ができるかどうかなのだ。

本日は、お持ちの土地でアパート経営を成功させるために必要な基本的な考え方から情報収集の仕方、立地の考え方やアパート経営のメリット・デメリットなど、第1章~第5章に分けて順に説明する。少し長いが、最後まで読んでほしい。

第一章:アパート経営に失敗・成功する人の特徴

まずは2つのアパート経営の実際の事例を紹介する。

下記表をみて考えてほしい。アパート経営が成功しているのは新築を建てたA氏と中古アパートを購入したB氏どちらだろうか?B氏が中古アパートの購入、つまり土地付き物件の購入なので、A氏も所有している土地に新築したのではなく、土地調達から行ったものとして見てほしい。

  A氏 B氏
中古・新築 新築アパート 中古アパート
初期費用 9500万円 3200万円
立地 東京23区内 地方の某有名大学近く
企画から管理 自ら積極的に調査・検討 すべて業者に依頼

正解はA氏だ。A氏は初期費用が9500万円もかかっており、ローンが大変そうに思うかもしれないが、新築アパートを自ら調査・企画し、立地に適した物件を自分で考え、アパートを”経営”しているのだ。その結果が新築であり、人口が増えている東京都内で安定したアパート経営を行っている。

一方、B氏は、有名大学が近い事もあり、当初順調に家賃収入を得ていたのだが、少子化の影響を受けて頼みの綱の「有名大学」が移転・統合のためなくなり、学生も同時にいなくなったのだ。B氏の失敗理由は自分で調査せず、こういった「学生だのみのリスク」を考えず業者に言われるがままにアパート経営を始めた事だ。

A氏とB氏の成功と失敗をわけたのは、「自ら情報を集め調査し、企画し、判断した」という行動の差だ。度重なる調査と、事業企画を自ら考え新築に判断したA氏に比べ、B氏はすべて「業者まかせ」だったのだ。

下記がアパート経営を失敗する人の特徴だ。

アパート経営を失敗する人

(1)アパート経営は専門外だからと人まかせにする。
(2)聞いた事のない言葉や、難しい事を理解しようとしない。
(3)人の言う事の根拠も確かめず信用してしまう。
(4)複数のプロから情報を集めない。一社の業者のみと付き合う。
(5)インターネットから情報を集めない。

そして、これらの特徴の人のアパート経営とは今から紹介する事例だ。下記はYahoo知恵袋からわかりやすい失敗事例の記事を引用してきたものなので読んで欲しい。筆者もこの記事には共感を覚える。

アパート経営の失敗事例

あるアパート経営の失敗事例をご紹介しよう。時系列に沿って番号をふっているので、順に読んでみてほしい。

  1. 土地が遊んでいるので何か有効利用をしようと考え始めます。
  2. 大手ハウスメーカーがアパート経営の話をもってきます。
  3. 建築費、年間収入、入居率などのシミュレーションをします(満室で7~9%)。
    ※最良の想定での話が進みがちで最悪の場合のことがあまり話し合われないようです。
  4. アパート完成後、見事に予定家賃で満室入居となります。
  5. 数年後、近くに新しいアパートができます。設備は最新で建築コストも安く、家賃も安めに設定してあります。
  6. その家賃が地域の相場となってしまいます。一方で自分のアパートは古くて高い家賃です。
  7. 退室する人が出始めます。
  8. 新しくこの地域に来る人は新しくて安い物件に集まります。
  9. 空き部屋がでると連鎖反応で次々空室になります。
  10. 予定利回りを維持するのが不可能なので家賃を下げて募集します。
  11. 従来からの入居者との家賃差に矛盾が出ます。

引用:Yahoo知恵袋

一見すると、失敗の原因は5.に見えるが、1.2.3.のフェーズでこの方が「情報を集め」「立地を分析し」「自分で判断」をもってアパート経営にのぞめば違った結果にできたかもしれない。

アパート経営失敗についての記事:土地活用でアパート経営に失敗する7つの理由

アパート経営を成功する人の特徴

ではアパート経営を成功させている人の特徴はどのようなものだろうか?

(1)アパート事業を「経営している」という意識を持つ
(2)専門の言葉や知識でも自ら調べ、問題点の原因を探る意識を持つ
(3)複数のプロから意見をもらい、その上で自分の頭で整理して結論を出す
(4)20年間の資金計画シミュレーションをする
(5)インターネットや本、セミナーからも積極的な情報収集をする

以上の特徴を持っている人は、アパート経営者として成功する人だ。これを見て「私には無理だ」「会社を経営するわけではないのに大げさだ」と思われるかもしれない。残念ながら日本はすでに成長期ではない、人口も減っていく少子高齢化社会だ。もはや運でアパート経営が成功する時代は終わっており、さらに業者まかせにしておいては、何事もうまくいかない時代なのだ。

アパート経営をする人たちがみんなここまで準備しているわけではない。だからこそ、これをするかしないかで他のオーナーと大きな差をつけることができ、成功率が大きく上がるのだ。最初に十分な手間さえかければ、長期間にわたる安定収入を得られる。

経営者意識を持つというのは「調査し、自分の頭で考え、決断する」という事だ。だからあなたにも必ずできる。まずは自分で主体的に情報を集め、分析し、判断する。思考の習慣を持とう。

重要:「少子高齢化時代は、運や人まかせでアパート経営は成功しない。」

第二章:アパート経営成功のための情報収集術

①インターネットで情報収集

分析

まずはインターネットで「アパート経営」に関するホームページやブログ記事を徹底的にチェックしよう。「アパート経営」から検索していき、「立地」「資金計画」「管理会社の選定」など深掘りしていこう。そして当然だがわからない言葉があれば、すべてインターネットで調べよう。

調べるときには、土地調達を含めたアパート経営(不動産投資)の記事なのか、所有する土地の有効活用としてのアパート経営についての情報なのか、区別しよう。土地活用のアパート経営のみの情報を集める場合は「土地活用 アパート経営」と検索すればよい。

チェックすべきインターネットの情報

✔企業が作成しているアパート経営関連記事
ハウスメーカーや建築会社、不動産コンサルタント会社が書いている記事だからといって、必ずしも宣伝のための偏った内容というわけではない。特に大手企業は恣意的な情報を載せてしまっては評判を下げることになってしまうので、正確かつ一般的な情報を掲載している。アパート経営に関する基本的な情報は、むしろ企業が公式に出している記事のほうが信頼できる情報を得られるだろう。

✔ブログ記事
企業ホームページだけでは当たり障りのない一般的な情報までしか得られない。一歩踏み込んだ生の情報を得るには、アパート経営経験者や土地活用の専門家が個人で書いているブログを読むといい。日々起こるトラブルや、住民とのやりとりなどリアルな体験が書かれているので非常に参考になる。

✔2ch(にちゃんねる)
ネガティブで下劣な表現が多いが、その分本物の情報も数多くかかれている。情報量が多いので、役に立ちそうな情報のみを選んで確認しよう。

✔YouTube
YouTubeの検索窓に「アパート経営」と入力すれば、セミナー形式やテレビ番組の一部の動画が出てくる。こちらもチェックしよう。ただし、もったいつけて時間の無駄な動画もあるので時間がもったいないのでよく選んで視聴するように。

ここで注意がある。次の項は「②アパート経営の書籍を買う」だが、必ず①を終了してからにして欲しい。超初心者向けの本の内容などインターネットでカバーできる。だからまずは無料のインターネット情報をとことん集めてから書籍購入のステップに進んでほしい。

②アパート経営の書籍を買う

インターネットで調査し尽したら、書籍を購入しよう。大きい本屋に行けばいいだろう。しかもあなたはインターネットで調べつくしているので超初心者向けの本は必要ない。インターネットでは調べられなかった知識や考え方、切り口が違う本を選ぶとよい。

筆者のおすすめは下記の本だ。

「金持ち大家さん」になるアパート・マンション経営塾

上記の本も含めて、3冊以上をナナメ読みし、よさそうなもの1〜2冊を精読しよう。また本の中で疑問に思ったところや、わからない言葉などはすぐにインターネットで調べてみるとよい。物事はインプットだけでは知識として吸収しづらい。疑問を持って調査することで知識として体系的に覚えることができるからだ。

③アパート経営のセミナーに参加する

「①インターネットで情報収集」と「②アパート経営の書籍を買う」まで終わったらあなたの知識はすでにアパート経営の初心者ではない。次は実際にプロのセミナーに参加しよう。

セミナーに参加するメリット

セミナーの最大のメリットは、質問ができることだ。

あなたは十分にアパート経営に関する知識をもっているが、疑問点やわからない点が新たに出てくるはずだ。セミナー講師に質問しよう。そして質問することで、アパート経営の知識をより覚える事ができる。

セミナーの注意点

当然ながらこういったセミナーはハウスメーカーや建築会社、不動産コンサルタント会社が行っている勧誘のためのセミナーだ。どんなによい話を聞くことができたとしても、ここで簡単に勧誘に応じてはいけない。パートナーにする業者は、あなたが複数の業者やプロに会って、選別して選ばないといけない。後に説明する。

④プロの業者の話を聞いてみる

①~③まで経験したあなたはもう、アパート経営に関しては業者と渡り合えるだけの知識があるはずだ。ここまで知識を吸収したのなら、次にパートナーの業者探しだ。アパート経営は「資金計画」「事業計画」「収支計画」から建物の施工・リニューアル、入居者募集まで多岐にわたる。

はじめてアパート経営する方には一人で全てを行うのは無理だ。だから優れたプロの業者をパートナーにする必要がある。

あなたに人脈がないのなら、優れた業者を探す方法はたった一つしかない。それは複数の業者と会って話すことだ。もしあなたが一つの業者としか話していないのなら、その業者がいいのか悪いのかの判断軸がないと思う。しかし複数の業者と会えば比較することができるので、よい業者、親身になってくれる担当者の判別がつくだろう。

当サイトでは土地活用の無料相談を行っており、複数の会社をご紹介しているので問い合わせてほしい。業者といえど人間だから相性もでてくるので、複数社の話をきいてみるといいだろう。そうすれば「一番のプロは誰で」「親身になってくれるのは誰か?」がわかるからだ。また当然あなたとの相性もある。

また初めてあった時の印象が、うさん臭さを感じたり、商売っ気がありすぎる会社、そもそも担当者が若すぎる会社は避けておいた方が無難だ。

重要:「①インターネット → ②書籍 → ③セミナー → ④パートナー業者探し」という流れで、無料の情報から有料の情報へ、リアルの情報へとステップを踏んで情報収集する事。

第三章:自分の土地の立地条件をチェックする

複数のパートナー業者と付き合いが始まったのなら、案件の紹介を受けるはずだ。あなたの土地に建てるアパートの事業計画を提案されるだろう。だが重要なのは立地だ。

アパート経営は立地で90%以上決まると言っても過言ではない。単に駅から近いから長期的に安定しているということではない。なぜなら立地とはそこに住む入居者の属性によるからだ。立地とは単に駅からの利便性や住環境によるのではなく、そこに住む人の属性こそが立地条件なのだ。

あなたの土地が、次のアパート経営に向いている4つの立地条件のいずれかにあてはまるかどうかを見てほしい。

アパート経営に向いている4つの立地条件

①大学生・専門学生の向いている立地の条件

  • 大学や専門学校がアパートの近くにあるか?
  • その大学や専門学校は有名な学校か?(学生が集まっているか?)
  • コンビニエンスストアがアパートの近くにあるか?
  • ツタヤなどのレンタルショップがあるか?

②若いサラリーマンやOLに向いている立地の条件

  • 都心の近くの駅か?
  • コンビニエンスストアが近いか?
  • 遅くまでやっている居酒屋や飲食店があるか?

③若い夫婦に向いている立地の条件

  • スーパーや商店街などの商業地があるか?
  • 市役所や銀行などは近いか?

④子供のいる家族の立地の条件

  • 大きな公園などがあるか?
  • 小学校や保育園などが近くにあるか?
  • 道が広く閑静な雰囲気か?

①~④をチェックして該当すると思われるものがあるなら最後に下記をチェックしてほしい。

人口は増えているか?

人口が増えていれば、アパート経営においてこれほど安心な材料もないだろう。こういった情報は業者に聞かなくても実は「今すぐ」「あなたが」調べる事ができるのだ。下記のサイトを見てほしい。

参考:都道府県市区町村のランキングデータ

市町村句の単位で過去5年間の人口を調べることができる。こういった情報も業者まかせにはせず自分で調べてみるとよい

もし①~④のどの条件にもあてはまらない場合は、本当にその土地でアパート経営をするかどうかは冷静に判断したほうがよい。他にも土地の活用方法はある。少子高齢化時代に、賃貸需要をささえる①~④の条件がないのなら、安定したアパート経営は難しい。

重要:「立地の入居者属性に合わないなら、その立地でのアパート経営は避けよう。」

第四章:中古アパートと新築アパートどちらがいいのか?

第三章で、立地に対する考え方を理解していただけたと思う。では今度は中古アパートと新築アパートのどちらがいいのかだ。所有している土地でアパート経営を行うなら新築しかないと思うかもしれないが、アパート経営に向かない土地であれば、売却してその資金を元手に中古アパートを購入するという手段もある。

結論から言おう。初めてのアパート経営では「新築アパート」の方が成功する可能性は高い。

理由を説明する前に、いったん新築と中古のメリットとデメリットを整理しよう。

  メリット デメリット
中古アパート ・初期費用が安い。
・最初から入居者がいる。
・古い
・修繕費がかかる。
新築アパート ・入居者が集まりやすい。
・立地に合わせたアパートを作れる。
・メンテナンス費がしばらくかからない。
・初期費用が高い。
・一から作るので手間がかかる

そもそも中古アパートはなぜ売りに出されたのか考える必要がある。収益のでる優良アパートを彼らは手放すだろうか?

また、アパートを企画する時は、長期的に空室を作らないため徹底的に立地にあわせた施工をする必要があり、その観点からもゼロから企画できる新築アパートがいい。空室を作らないためといってもデザインにすぐれたマンションを作ればいいというわけではない。デザインが独特すぎると修繕費のコストが増えるからだ。

例えば、若者向けは、最近はお風呂にお湯をためて入る習慣のない若者が増えている。そのためユニットバスにしてその分を収納スペースに充てる工夫など、立地の入居者属性にあわせた施工を一からできる。アパート経営の最大のポイントは長期間にわたって空室を作らないことだ。新築はローンが大変だが、空室を作ってしまっては本末転倒である。

さらに、銀行の評価が高く融資を受けやすい点も新築アパートが有利な理由だ。

重要:「初めてのアパート経営は新築アパートの方が費用がかかるが成功確率は高い」

第五章:アパート経営のメリット・デメリット

比較検討

ここまで読んでもらった人には、アパート経営をするためにとるべき行動や、立地の条件などについてご理解いただけたと思う。ただ読者の中には、

「私の土地はアパート経営に向いていないのでは?」
「アパート経営はやっぱり難しいのか?」

と思いはじめる方も出てくるだろう。第5章ではアパート経営のメリット・デメリットを確認してもらい、「なんでアパート経営をするのか?」を一考してもらいたい。

アパート経営のメリット

年金がわりの家賃収入

毎月の家賃による現金収入が入ってくる。日本の年金制度が今後も継続されるのか不安を感じ、その対策としてアパート経営をする人は多い。

少額の自己資金ではじめる事ができる投資

アパート建築自体にかかる金額は高額だが、銀行からの借り入れを利用することで、少額の自己資金(建築費の5%〜10%)を元手にレバレッジを効かせた投資ができるのもアパート経営のメリットだ。家賃収入をローンの返済にあてる事で、利益を得る事が出来る。ただしアパート経営はいい事ばかりつづくわけではないし、トラブルも多い。もしサラリーマンなら本業に影響をきたさないよう注意したい。

ローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

税金対策

賃貸アパートの場合は

・固定資産税
・相続税・贈与税
・確定申告

により大幅な節税が可能だ。特にアパート経営は相続税や贈与税の節税効果が高い。

また給与所得と不動産所得を足して1000万円を超えてきた場合は法人化も検討したほうがよい。以前は2000万円以上と言われてきたが、時代の流れが「個人増税」「法人減税」という流れであり、実行税率も個人より法人が節税効果が増してきいる。

固定資産税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

アパート経営のデメリット

アパートの空室のリスク

アパート経営のデメリットでもっとも多きなものが空室のリスクだ。当初の投資計画に空室のリスクを適度にいれて計算しないと、あとでそのギャップは大きくなる。空室は「立地」と「設定家賃」の兼ね合いから発生するので、まったく計算できない要素ではない。空室を恐れて設定家賃を安くすると、それはそれで当初の投資計画からずれが発生することになる。初期のシミュレーションでは、空室リスクを入れて計画することが大切だから忘れないように。

空室対策についての記事:アパート・マンションの空室率を下げるために知っておきたい空室対策

アパートの老朽化

若い人をターゲットにした立地のアパートなら、老朽化は空室を招く。しかしリフォームする事である程度の老朽化のリスクを防げる。当然だが修繕費がかかるので、事業計画に入れておくべき項目だ。

こ こで気を付けて欲しいのが、もしアパートがデザイナーズ物件だと、修繕費が高くついたり、劣化が早くなることがありえる。デザイナーズ物件はおしゃれで 若い人が入居してくれるかもしれないが、奇抜なデザインのアパートだと修繕にコストがかかるデメリットがあるのだ。

デザイナーズ物件を否定しているのではない。修繕費のリスクを知っておくことだ。

地価下落

地価自体が下落すると物件の価値も下がる。所有している土地の最近の傾向や人口の増減をもとに、長期的に下落しないエリアなのかどうかを見極める必要がある。

変動金利の上昇

固定金利を選択できる住宅ローン(自宅を建てるときに利用できるローン)とは異なり、アパートローンは通常は変動金利だ。金利上昇のリスクに気を付ける必要がある。上昇しても致命的にはならないような事業計画をあらかじめ立てよう。

最後に

いかがだろうか?この記事でアパート経営の全ては当然語れてはいないが、「アパート経営」で成功するための考え方はご理解いただけたと思う。

お持ちの土地ではアパート経営が厳しいと感じた人もあきらめる必要はない。なぜなら土地活用には

「マンション経営」
「駐車場経営」
「戸建賃貸経営」
「トランクルーム」
「太陽光発電」

「高齢者施設」

など様々な方法がある。もしアパート経営以外にも投資方法は様々な立地にあわせた土地活用方法が必ずある。土地活用でご自身の土地がどのような活用が向いているのか、無料診断を当サービスも行っているので、よろしければ土地活用無料診断をご利用いただきたい。


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