税金対策

1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

税金計算

現金よりも土地で、更地よりも物件つきで相続したほうが、相続税は下がる。相続税は2015年1月1日以降に値上がりした。節税対策により、納税額が数千万円や数億円も変わることさえある。土地活用で相続税が下がる大きな理由は「見かけ上の相続財産が下がるから」「借金をして財産を減らせるから」の2つだ。

相続税の納税額は、相続財産そのものではなく、ある基準によって決まる評価額によって決まる。そのため、評価額を下げることができれば相続税は安くなる。かつ、相続税は累進課税なので、評価額を下げれば納税額はそれ以上に下がる。

更地よりも、アパート・マンションなどの賃貸物件のほうが評価額が低い。さらに建築費のために組んだローンの残高はマイナスの財産なので、相続額が大きく下がり、減税される。

この記事では、現金や土地を相続した時に支払うことになる相続税の金額と、アパートなどの賃貸経営をすることによる相続税の節税効果について説明する。

1.相続税の納税対象者と納税期限

実は、相続税を納める必要があるのはごく一部の人だけだ。あなたは相続税の納税対象者なのだろうか?もし違うのであれば、この記事を読む必要はない。まずは相続税の対象者と納税期限を確認しよう。

(1)相続財産が基礎控除を上回った場合のみ納税する

相続税は相続財産が基礎控除を上回ったときに納税義務が発生する。基礎控除以下の相続額であれば支払い義務はない。基礎控除額は相続人の人数によって異なり、以下の式によって算出される。

【基礎控除額=3000万円+(600万円×法定相続人の数)】

例えば相続人が配偶者と子ども2人の合計3人であれば、基礎控除額は4800万円なので(3000万円+600万円×3)、相続財産が4800万円以下であれば納税不要だ。

ちなみに2014年12月31日までは、基礎控除額は【5000万円+(1000万円×法定相続人の数)】であった。この当時、上にあげた3人の相続人の例であれば、基礎控除額は8000万円であった。今は当時よりも控除額が3200万円も下がっている。この変化により納税対象者が増え、相続税対策はますます重要になった。

(2)納税期限は10ヶ月以内

相続税の納税は、相続が発生した日から10ヶ月以内に、申告と同時に金銭で納金することになる。納税額は決して小さな金額ではないので、10ヶ月間で用意するのが困難な場合もありえる。あらかじめの覚悟と、出来る限りの節税対策を行おう。

2.現金・土地・建物にかかる相続税の計算方法

相続税は相続財産金額そのものではなく、評価額によって決まる。この評価額は財産形態、つまり現金・更地・宅地・建物などによって変わる。

(1)相続税を算出するための評価額と税率

相続税の計算をするには、評価額と税率を知る必要がある。財産形態による大まかな評価額を以下にまとめる。公示価格とは国土交通省が毎年公表する、土地売買の指標となる価格だ。おおよそ時価の60%〜80%ほどである。

  • 現金:相続額がそのまま評価額
  • 更地:公示価格の約80%
  • 宅地:公示価格の約16%(自宅用地:330㎡まで)、公示価格の約32%(賃貸物件用地:200㎡まで)
  • 建物:建築費の約70%(自宅)、建築費の約50%(賃貸物件)

税率は累進課税であり、課税対象評価額が増えるに従って高くなる。税率と控除額は以下の表のとおりだ。

課税対象評価額 税率 控除額
1000万円以下 10% 0円
3000万円以下 15% 50万円
5000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1700万円
3億円以下 45% 2700万円
6億円以下 50% 4200万円
6億円以上 55% 7200万円

例1)課税対象評価額が8000万円の場合
相続税:1700万円(8000万円×30%−700万円)

例2)課税対象評価額が4億円の場合
相続税:1億5800万円(4億円×50%−4200万円)

(2)現金にかかる相続税

現金で相続するのが最も納税額が大きい。現金はその金額がそのまま評価額となるからだ。また、配偶者は自身の相続額が法定相続分以下または1億6000万以下だと納税不要になる。法定相続分とは、民法で決められた各相続人の取り分の目安のことだ。相続人の構成によっておその割合は異なる。

具体例を示そう。まず相続税の計算式は以下だ。

【一人あたり相続税=[(課税対象評価額−基礎控除額)×相続割合]×相続税率−控除額】

相続財産が現金4億円、法定相続人が配偶者と子ども2人(計3人)の場合

総額3880万円(配偶者0円、子ども1940万円)の相続税がかかる。計算は以下。

【一人あたり相続税=[(課税対象評価額−基礎控除額)×相続割合]×相続税率−控除額】

上の式のうち(課税対象評価額−基礎控除額)は、【4億円−(3000万円+600万円×3)=3億5200万円】

法定相続分は配偶者が1/2、子どもは残り1/2を等分する(各自1/4)。配偶者は法定相続分までは非課税なので、1/2を相続することにする。これを[(課税対象評価額−基礎控除額)×相続割合]にあてはめて計算する。

  • 配偶者の相続財産:1億7600万円( 3億5200万円×1/2)
  • 子どもの相続財産:8800万円(3億5200万円×1/4)

よって、配偶者と子どもそれぞれの相続税は以下になる。

  • 配偶者の相続税:0円 (法定相続分以下のため)
  • 子どもの相続税:1940万円(8800万円×相続税率30%−控除額700万円)

相続税の総額:3880万円(0円+1940万円×2)

相続財産が現金1億5千万円、法定相続人が配偶者と子ども2人(計3人)の場合

全額を配偶者が相続する場合は、課税対象相続額が1億6000万円以下なので相続税は0円。法定相続分で分ける場合の相続税は680万円(配偶者0円、子ども340万円)となる。

法定相続分で分ける場合、まず(課税対象評価額−基礎控除額)は、【1億5000万円−(3000万円+600万円×3)=1億200万円】

  • 配偶者の相続財産:5100万円(1億200万円×1/2)
  • 子どもの相続財産:2600万円(1億200万円×1/4)

よって、配偶者と子どもそれぞれの相続税は以下になる。

  • 配偶者の相続税:0円(法定相続分以下のため)
  • 子どもの相続税:340万円(2600万円×相続税率15%−控除額50万円)

相続税の総額:0円または680万円(0円+340万円×2)

相続財産が現金1億5千万円、法定相続人が子ども2人の場合

法定相続分で分ける場合の相続税は1840万円(配偶者0円、子ども920万円)となる。同じ相続財産でも、子どもだけで相続したほうが配偶者を含む場合よりもずっと高い。

まず(課税対象評価額−基礎控除額)は、【1億5000万円−(3000万円+600万円×2)=1億800万円】

  • 子どもの相続財産:5400万円(1億800万円×1/2)

よって、相続税は以下になる。

  • 子どもの相続税:920万円(5400万円×相続税率30%−控除額700万円)

相続税の総額:1840万円(0円+920万円×2)

(3)更地にかかる相続税

次は、現金ではなく土地を相続した場合の相続税だ。まずは建物の立っていない更地を見てみよう。

更地の評価額は、公示価格の約80%だ。公示価格は時価の約60〜80%なので、先に見た現金4億円の相続の例であれば、現金ではなく土地を買ってから相続すると、納税額は現金相続だと3880万円だったのが、620万円にまで減額される。公示価格と時価の差によっては0円もありうる。3000万円〜4000万円ほどの節税効果だ。

配偶者の減税効果が非常に大きいので、相続人が子ども2人だった場合で比較してみよう。2人の相続額の合計は、4億円の現金だと1億680万円なのが、時価4億円の土地だと4920万円だ。約5000万円も納税額が下がる。評価額を下げることが、いかに節税につながるかがお分かりいただけるだろう。

土地にかかる相続税を考えるには、相続税計算における土地の評価額を確認すればよい。その額は「路線価方式」で決まる。路線価方式が使えない場合は「倍率方式」が用いられる。

路線価方式

路線(道路)に面する宅地の1㎡当たりの価額(路線価)をもとに計算した金額で評価する方式。公示価格に対し、おおよそ80%の金額。路線価は毎年改定される。

【評価額=宅地の1㎡当たりの価額(路線価)×面積×補正率】

倍率方式

固定資産税評価額に一定倍率をかけた金額で評価する方式。路線価がない場合に用いられる。

固定資産税評価額とは、固定資産税の納税額を決めるための基準となる金額である。公示価格に対し、おおよそ70%の金額。評価額は3年に一度見直される。

【評価額=固定資産税評価額 ×国税局長が地域毎に定める倍率(毎年改定)】

(4)宅地(建物が建つ土地)と建物にかかる相続税

現金よりも更地のほうが相続税は大幅に安くなった。宅地(建物が建つ土地)の相続税額は、更地よりさらに下がる。建物自体にも相続税がかかるが、それを含めても現金・更地より安い。

宅地の相続税

宅地の相続税評価額は、更地同様に路線価方式と倍率方式のいずれかで算出する。用途によってはさらに評価額が下がる。

4億円の現金、時価4億円の300㎡の更地、同じく時価4億円の300㎡の宅地の相続税を比較したのが以下(相続人は子ども2人)。更地と賃貸用の土地を比較すると、相続税額は約2200万円も低くなる。

  • 現金 1億680万円
  • 更地 4920万円
  • 自宅の土地 334万円
  • 賃貸用の土地 2696万円
①自宅の土地

自宅の建つ土地は、330㎡までであれば評価額は更地の約20%にまで減少する。例えば土地の時価が4億円であれば、公示価格はその80%とすると3億2000万円。相続税評価額はその80%にさらに20%をかけて、5120万円になるということだ。子ども2人がそれぞれ1/2の2560万円ずつ相続する場合、相続税の総額はたったの334万円になるのだ!これは小規模宅地等の特例といい、相続人が税金の重みに耐えられずに自宅を手放すことにならぬよう配慮された減税である。

ただし、自宅について小規模宅地等の特例を適用させるには、その家に相続人が住んでいて、今後も住み続けることが条件になる。

②賃貸用の土地

所有している土地にアパートなどの賃貸物件を建てている賃貸用の土地の評価額は更地の80%になり、うち200㎡はさらに50%になる。

このような土地は「貸家建付地(かしやたてつけち)」と呼ばれるのだが、評価額は以下の式で算出される。これを計算すると、約20%評価額が下がることになるのだ。

【貸家建付地の評価額=自用地の評価額(1-借地権割合×借家権割合)】

借地権割合は路線価ごとに30〜90%の範囲で設定されていて、60〜70%のことが多い。また借家権割合は【貸家として評価額/通常の家屋として評価額】ことをいい、全国ほとんどの地域が30%となっている。これらを上の式に入れると、79〜82%となる。

建物にかかる相続税

建物にかかる相続税は、建物の固定資産税評価額によって評価する。毎年市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書」に書かれている金額がそのまま相続税の評価額になると考えればよい。

①すでに建てられている建物

建築費と比較し、自宅は約70%、賃貸物件は約50%の評価額になる。

自宅の評価額は固定資産税評価額そのままであり、固定資産税評価額は時価のおおむね70%だ。また賃貸物件は自宅よりもさらに3割減(70%)の評価額になる。多くの場合、かかった建築費の半分以下の評価額になるので、更地と現金で相続するよりも建物を建ててから相続したほうが納税額は低くなる。

②新築または建築中の建物

新築は、固定資産税評価額は建築費の60%程度になると考えてよい。つまり現金よりも40%も評価額が下がるわけだ。建築途中の状態で相続することになると、建物の評価額は【費用現価(総工費×進捗率)×70%】となる。

参考:登録免許税

相続した土地や建物などの不動産は、所有者が変わるため「所有権移転登記」をする必要がある。この登記にかかる税金が登録免許税だ。計算式は以下。税率は登記理由によるが、相続の場合は0.4%だ。

【登録免許税=固定資産税評価額×0.4%】

評価額4億円の物件であっても、登録免許税の納税額は160万円だ。資産額に対する納税割合は決して大きくないが、把握しておいてほしい。

(5)節税に大きな効果を発揮する、アパートローンの返済残高

これまで、土地と建物の相続税をそれぞれ見てきた。だが実際の相続税はこのように個別財産ごとに計算せず、相続財産の総額から計算する。賃貸物件を建てるために受けた融資の返済残高は、マイナスの財産として計算する。仮に返済残高が1億円であれば、相続財産は1億円減ることになる。これは相続税に極めて大きな影響を与え、さらに数千円、時には数億円の節税効果を生む。アパート・マンションを建てることによる最大の節税効果を生むこともあるのだ。

アパートローンについての記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

最後に

このように、現金や土地をそのまま相続する場合と、アパートなどを建てて相続する場合とでは、相続税が数千万円も変わることがあるのだ。納税をこれだけ大きく節約できるのであれば、土地の活用を検討する価値があるだろう。ただし、ここで語られていることはあくまでも相続税の観点だけだ。実際はアパートやマンションの建設費やそのローン返済、入居率などによって決まる収益性などを含めて考える必要がある。当サービスではどのような土地活用方法が向いているのかがわかる土地活用プラン無料診断を行っているので、ぜひご利用いただきたい。

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【参考】
税金全般についての記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識

固定資産税についての記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!


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