税金対策

土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

お金

固定資産税と都市計画税は毎年かかる税金だ。土地や建物の所有者が支払うことになる。例えば、固定資産税評価額(※)が2000万円・5000万円・1億円の更地にかかる毎年の税金は以下だ。
※固定資産税評価額の説明は後述する

  • 2000万円の土地 → 34万円
  • 5000万円の土地 → 85万円
  • 1億円の土地 → 170万円

更地の所有者は毎年この金額を支払い続けなければならないのだが、この土地にアパートやマンションを建てると、固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。すると先ほど例にあげた土地の納税額は、以下のように大幅に下がる。

  • 2000万円の土地:34万円→6.7万円(△27.3万円)
  • 5000万円の土地:85万円→16.7万円(△68.3万円)
  • 1億円の土地:170万円→33.3万円(△136.7万円)

建設した建物にも税金はかかるが、それを含めても通常は大きく節税される。この記事では固定資産税・都市計画税を理解してもらうため、具体例を出しながら計算方法や詳細を説明する。

【参考】
税金全般についての記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識
相続税についての記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

1.固定資産税の計算方法と具体例

固定資産税と都市計画税は以下の計算式で算出される。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4% 
 ※税率は市区町村により異なるが、大半は1.4%。
都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3% 
 ※税率の0.3%は上限であり、市区町村により異なる。

土地にかかるこれらの税金は、建物を建てると減税される。また、建物自体の都市計画税は、新築後3年間は優遇される。表にまとめると以下のようになる。

tax

これは実際はどのくらいの納税額になるのだろうか。同じ固定資産税評価額の土地で、広さや使用状況の異なる6つの事例を見てみよう。


土地状況 固定資産税 都市計画税 合計納税 更地
との差
固定資産
税評価額
面積 使用状況 土地 建物 土地 建物
5000万円 200㎡ 更地 70万円  – 15万円  85万円
5000万円 200㎡ 2000万円の
アパート(6戸)
11.7万円  28万円
※14万円
5万円  6万円  50.7万円
※36.7万円
34.3万円
※48.3万円
5000万円 500㎡ 更地 70万円  – 15万円  –  85万円
5000万円 500㎡ 2000万円の
戸建賃貸住宅(1戸)
18.7万円 28万円
※14万円
8万円  6万円   60.7万円
※46.7万円
24.3万円
※38.3万円
 5000万円 500㎡   2000万円の
アパート(6戸)
11.7万円  28万円
※14万円 
5万円  6万円   50.7万円
※36.7万円
34.3万円
※48.3万円 
 5000万円 500㎡   駐車場  70万円  – 15万円  –  85万円  –

ポイントは以下だ。

  • 住宅用の建物を建てると土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
  • ただし、固定資産税が1/6になるのは、1戸につき200㎡までの土地に限る。200㎡を超えた部分の土地の固定資産税は1/3になる。(2戸なら400㎡までが1/6になる)
  • 同じく、都市計画税が1/3になるのは、1戸につき200㎡までの土地に限る。200㎡を超えた部分の土地の都市計画税は2/3になる。(2戸なら400㎡までが1/3になる)
  • 建物の固定資産税は、新築後3年間は1/2になる(表中「※」の金額)。
  • 建物の都市計画税への減税措置は特にない(自治体によって特例措置をとる場合がある)。
  • 土地の固定資産税の軽減措置の対象になるのは住宅用地であり、駐車場やオフィスビルは対象外。

以降、各事例について詳しく見ていく。税率は固定資産税1.4%、都市計画税0.3%とする。

1-1.5000万円の更地(200㎡)

この場合の納税額は85万円(固定資産税70万円+都市計画税15万円)だ。

更地には固定資産税・都市計画税の優遇措置はないので、計算式に当てはめるだけでよい。

・固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4% = 5000万円 × 1.4% = 70万円
・都市計画税 = 固定資産税評価額 × 0.3% = 5000万円 × 0.3% = 15万円

固定資産税評価額が5000万円の土地であれば、毎年85万円の税金がかかるということだ。なお、固定資産税評価額が30万円未満の土地には固定資産税・都市計画税はかからない(家屋の場合は20万円以下)。

1-2.2000万円のアパート(6戸)が建つ5000万円の土地(200㎡)

『1-1』と同じ広さの土地だが、アパートが建っているこの例では、土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になる。建物部分を含めても納税額は50.7万円なので、更地よりも毎年約34万円も低い。

建てたアパートにかかる固定資産税は評価額の1.4%なのだが、新築後3年間はさらに1/2になる。都市計画税にはこのような特例はなく、0.3%のままだ。

・土地:
(固)11.7万円(5000万円×1.4%×1/6)
(都)5万円(5000万円×0.3%×1/3)

・建物:
(固)28万円(2000万円×1.4%)※新築後3年間は1/2の14万円
(都)6万円(2000万円×0.3%)

・合計:50.7万円 ※新築後3年間は36.7万円

実際はアパート経営による運用利益が発生するので、支出が減って収入が増えるというわけだ。もちろん必ず利益が出るわけではないが、一考の余地はあるだろう。

1-3.5000万円の更地(500㎡)

土地の評価額は『1-1』と同じだが、広さが異なる土地である。固定資産税と都市計画税は評価額によって決まり、広さによらない。そのため納税額は『1-1』同様、85万円となる。

1-4.2000万円の戸建賃貸住宅(1戸)が建つ5000万円の土地(500㎡)

この例の場合、納税額は60.7万円(土地+建物)だ。『1-3』で見たとおり更地だと85万円だが、建物を建てたことで約25万円の減税になる。

土地は200㎡を超える。軽減措置の対象となるのは1戸あたり200㎡までなので、200㎡以下の部分は1/6、それを超える部分(300㎡)は1/3になる。

・土地:26.7万円。内訳は以下。
(固)200㎡まで:4.7万円(5000万円×200/500×1.4%×1/6)
   200㎡を超えた残り300㎡:14万円(5000万円×300/500×1.4%×1/3)
(都)200㎡まで:2万円(5000万円×200/500×0.3%×1/3)
   200㎡を超えた残り300㎡:6万円(5000万円×300/500×0.3%×2/3)

・建物:34万円 ※新築後3年間は20万円
(固)28万円(2000万円×1.4%)※新築後3年間は1/2の14万円
(都)6万円(2000万円×0.3%)

・合計:60.7万円 ※新築後3年間は46.7万円

1-5.2000万円のアパート(6戸)が建つ5000万円の土地(500㎡)

軽減措置の対象となるのは1戸あたり200㎡まで。このアパートは6戸あるので、1200㎡まで、つまり所有する土地500㎡すべてが減税措置の対象になる。よって、納税額は『1-2』と同様、以下のようになる。

・土地:
(固)11.7万円(5000万円×1.4%×1/6)
(都)5万円(5000万円×0.3%×1/3)

・建物:
(固)28万円(2000万円×1.4%)※新築後3年間は1/2の14万円
(都)6万円(2000万円×0.3%)

・合計:50.7万円 ※新築後3年間は36.7万円

1-6.駐車場にした土地やオフィスビルの建つ土地

更地を駐車場やオフィスビルにしても、固定資産税・都市計画税は更地の場合と変わらない。軽減措置を受けられるのは「住宅用地」だけであり、駐車場やオフィスビルは住宅用地ではないためだ。

なお、駐車場もオフィスビルも、相続税の節税対策にはなる。

 

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2.固定資産税評価額と住宅用地の特例措置

固定資産税の具体例をいくつか見てもらったので、次はその算出根拠となる考え方についてだ。冒頭で説明を飛ばした「固定資産税評価額」と、住宅を建てた場合に節税される「住宅用地の特例措置」について説明する。

2-1.固定資産税評価額は公示価格の約7割

tax

固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税の納税額を決めるための基準となる金額だ。もとになるのは市町村が4月から6月にかけて公表する路線価であり、固定資産税評価額は【固定資産税路線価×土地面積(㎡)】で求める。固定資産税路線価は全国地価マップで確認することができる。

評価額は市町村長(東京23区は区長)が決め、3年に一度見直される。

納税額は固定資産税評価額に税率1.4%をかけた金額だ。この1.4%は標準税率であり、市町村が定めることができるので理屈上は変更される可能性があるが、ほぼ固定された数値だと考えてよい。都市計画税の0.3%は上限であり、0.2%などの自治体もある。

【参考】1物4価

一つの土地には、異なる4つの価格が成立するとされている。

  1. 地価公示価格
  2. 相続税路線価
  3. 固定資産税評価額
  4. 取引価格

これを「1物4価」という。公示価格を100とした場合、概ね相続税路線価が80、固定資産税評価額が70となる。

2-2.軽減措置を受けられるのは住宅用の物件を建てた土地

事例『1-6』にも書いたが、軽減措置を受けられるのは、住宅用の建物を建てた場合に限る。軽減率は住宅1戸に対する土地の広さによって異なり、その基準は200㎡だ。

  • 200㎡以内の部分(小規模住宅用地):固定資産税は1/6、都市計画税は1/3になる
  • 200㎡を超える部分(一般住宅用地):固定資産税は1/3、都市計画税は2/3になる

これは1戸あたり200㎡までなので、アパートやマンションであれば、非常に広い土地であってもその戸数次第で土地すべてを軽減措置の対象にすることができる。

なお、建物自体にも固定資産税・都市計画税がかかるが、複数の事例で見てきたとおり、それを含めても通常は納税総額が下がる。

3.固定資産税・都市計画税の概要

最後に、固定資産税・都市計画税の「課税対象」「支払先」「対象者」について知っておこう。

3-1.課税対象と支払先

役所

固定資産税はすべての土地と家屋が納税対象だ。一方で都市計画税は都市計画区域にある土地と建物のみが納税対象である。

支払先は市町村(東京23区は区)などの地方自治体である。国税庁の管轄ではないので、全国一律ではなく自治体ごとになる。

3-2.支払う義務のある人

支払う義務があるのは、1月1日にその固定資産を所有している人(固定資産課税台帳に登録されている人)だ。そのため、1年の途中で所有者が変わった場合は、当年中の支払い義務は旧所有者にあり、支払い義務がうつるのはその翌年からになる。支払いは毎年必要であり、一括納付または指定月4分割納付(市区町村により異なる。東京の場合は6月・9月・12月・翌2月)である。

なお、納税と相続は無関係だ。例えば、土地を所有する両親が亡くなったとしよう。その後両親に代わってあなたが税金を支払っていたとしても、相続人になっていなければ土地の所有権はなく、ただ単に前の所有者の代理で税金を支払っているに過ぎない。このあたりを曖昧にしておくと、いざ名義人は誰かという話になったときに兄弟や親戚でもめることがあるので気をつけてほしい。 また、登記の有無と納税者も無関係だ。新たに建てた建築物を登記していなくても、固定資産税・都市計画税は支払うことになる。

まとめ

いかがだろうか。土地を活用するかしないかによって、毎年の納税額は全然違ってくる。減税措置は住宅用の建物のみなので、駐車場やトランクルームでは減税措置は適用されない。だが実際は税金だけではなく、土地活用によって得られる収入を含めた利益全体で考える必要がある。節税効果に加えて運用利益も出れば、さらにプラスは大きくなる。また、同じアパート・マンション経営でも、業者によってその工法やデザイン、料金プランなどが大きく異なる。

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