種類

8種類の土地活用方法のメリット・デメリット比較とその選び方

土地活用

あなたは、お持ちの土地を有効に活用できているだろうか?アパートやマンションを経営して安定収入を得ている人もいれば、更地のままであったり、古屋つきの土地を相続後そのまま放置していたりする人もいるだろう。

所有の土地は、有効活用しなければ負債でしかない。その理由は2つだ。

  1. 土地の値上がりが見込めないため
  2. 所有しているだけで税金がかかるため

バブル期は、土地は持っているだけで値上がりした。だが現在は人口が減少しているので、東京・大阪・名古屋といった三大都市圏などの人口集中地域を除けば土地価格は下落傾向にある。三大都市圏であっても地価が下がっている場所はたくさんある。

現在でも「土地は資産」という概念は根強く残っているため、所有している遊休地や、相続した土地・家屋をそのままにしている人はたくさんいるのだが、単に税金を払い続けることになるだけだ。また、土地は買い手がつかなければ売ることができないので、値下がりどころか最終的に売ることすらできなくなることもある。実際、かつてリゾート地として人気のあった那須塩原や軽井沢などでは、現在買い手がつかない土地も目立つ。

とはいえ、やみくもに土地活用を始めるわけにはいかない。十分な情報収集をしたうえで慎重に判断するため、この記事では8種類の土地活用方法の特徴と、その選び方を説明する。

当社では土地活用プランの無料診断サービスを行っているので、ぜひご利用いただきたい。

土地の活用方法を選ぶポイント

土地の活用方法にはそれぞれメリット・デメリットがある。まずは土地の状況やオーナーの志向性による、活用方法の向き・不向きを見てみよう。

<土地状況ごとの向いているプラン>

  • アクセスがよくて広い:太陽光発電を除くすべてのプラン
  • アクセスはよいが狭い:アパート、戸建賃貸、駐車場、店舗・商業施設
  • アクセスは悪いが広い:戸建賃貸、高齢者施設、店舗・商業施設、太陽光発電
  • アクセスが悪くて狭い:戸建賃貸、トランクルーム

<志向性ごとの向いているプラン

  • 収益性を重視したい:アパート・マンション、高齢者施設、店舗・商業施設
  • 安定収入を得たい:アパート・マンション、高齢者施設、駐車場、太陽光発電
  • 税金の優遇を受けたい:アパート・マンション、戸建賃貸、高齢者施設
  • 費用負担を抑えたい:戸建賃貸、駐車場、トランクルーム、太陽光発電

大きな傾向は上記のとおりだ。活用方法の検討における重要なポイントを7つあげ、特徴を整理すると下の表のようになる。

特徴

7つの重要ポイントそれぞれについて説明する。

(1)収益性

土地活用をするからには、収益性は必ず意識しなければならない。収益は「収入−費用」であるが、土地活用の収入は、家賃収入や駐車場利用料などであり、費用は、建築費や維持費、税金などだ。大きな費用をかけて大きな収入を期待する活用方法もあれば、収入は大きくないものの少額の自己資金で始められる活用方法もある(具体的な内容は後述)。

収益性を考えるのには利回りが重要だが、利回りは通常、満室時の家賃を想定して算出している。実際は空室が発生することがあるので、収支をシミュレーションするときには空室を考慮する必要がある。

利回りについての記事:利回りの意味と計算方法はアパート・マンション経営の必須知識

(2)費用負担

活用方法によって費用負担は大きく異なる。たとえばコインパーキングは初期費用ゼロで行えるし、賃貸経営の場合はローンを組んで建築費を支払うのが普通だ。

費用負担額と収入額はほぼ比例関係にある。また、同じ規模の賃貸物件を建てるのであれば木造のほうが鉄筋コンクリートよりもコストが小さいので、そのぶん利回りがよくなるが、鉄筋コンクリートのほうが強度があるため修繕費があまりかからず長持ちする。デザイン性の高い物件であればコストはかかるものの入居者獲得が有利になる。

このように、見かけ上の金額だけでなく、多面的・長期的な視点での検討が必要だ。

建築費についての記事:アパート・マンション経営における建築費の相場と必要資金

(3)税金優遇

不動産は、更地のままだと最も税金が高い。アパートなど賃貸物件を建てて人に貸すと大きな節税効果を生む。

土地や建物にまつわる税金には、以下のようなものがある。

  • 相続税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 所得税
  • 贈与税
  • 登録免許税

特に金額が比較的大きい相続税、毎年支払う固定資産税・都市計画税の節税は、よく考えたほうがいい。税金に関する詳細は以下の記事にまとめているので、参考にしてほしい。

税金に関する記事:土地や建物にまつわる税金の基礎知識

固定資産税の記事:土地の固定資産税・都市計画税をアパート・マンション経営で軽減!

相続税の記事:1000万円の節税も可能!相続税は土地活用で減税できる

(4)リスク

土地活用のリスクを考えるうえで重要なことは、将来的な変化にも目を向けることだ。たとえばアパートローンを例にあげると、金利はどのくらいか、金利見直しタイミングはいつで、どのくらいの変動幅があるのか、といったことを知っておく必要がある。アパート経営・マンション経営であれば、その地域に住む人達の属性が変わりうるのか、近くに他のアパート・マンションが建つ可能性はあるのか、といった想定が必要だ。

このような将来的な変動を計算に入れておかないと、計画が狂って利益が出なくなるおそれがある。最悪の場合どうなるのか、それが起こりうる可能性はどのくらいあるのか、といったことを把握しておけば、実際にその状況に陥ったときにも適切な対応をとりやすい。

一括借り上げのような、空室状況によらない家賃収入が得られるプランを用意している企業もある。だが安心が得られる分、収益性は落ちる。リスクが減る安心感と、収益性とどちらを優先するかによって選べばよい。

アパートローンの記事:アパートローン(不動産投資ローン)は賃貸経営の必須知識

一括借り上げの記事:サブリースのトラブル事例とそれを避けて上手に利用する方法

(5)転用性

転用性とは、一度土地活用を始めてから他の方法に変更する際の、そのしやすさのことである。総じて、賃貸物件を建てる場合は転用がしづらい。借地借家法により、入居者の立ち退きは、オーナーの希望で一方的に行うことはできないからだ。最も転用しやすいのは駐車場だ。これは設備が少ないことと契約期間が短い(2〜3年)ことによる。トランクルームも賃貸経営と比較すれば契約期間は短く(10年前後)、転用しやすい。

(6)土地面積

土地の広さによって活用方法がある程度限定されることがある。最も狭くてもできるのは駐車場経営で、最小で車2台分(約15坪)あれば行える。戸建賃貸も同様に狭い土地でも行えるが、マンションや高齢者施設、商業施設、太陽光発電はある程度の広さが必要である。

(7)立地制限

最寄駅からの距離、近隣の状況(住宅地、観光地、繁華街、オフィス街等)によっても活用方法が制限されることがある。例えばアパートであれば駅から遠すぎると入居者募集に苦労するが、車を利用するファミリー層をターゲットにした戸建賃貸であれば、駅から遠くても入居者獲得が見込める。またトランクルームや太陽光発電も駅からの距離によらない活用方法だ。

 

活用方法の検討にはぜひ当社の土地活用無料診断をご利用いただきたい。

8種類の活用方法のメリット・デメリット

土地活用の検討における重要ポイントの次は、具体的な土地活用方法のメリットとデメリットについて説明する。

(1)土地活用の王道、アパート・マンション経営

アパート・マンション

アパート経営・マンション経営は土地活用の王道と言われている。

長期間にわたる家賃収入が期待でき、 税制の優遇も得られる。 また、アパート・マンションと一言で言っても業者によって得意な建築構造や間取り、階数、デザインなど様々であり、建築事例も非常に多いため、予算や周辺環境、収益性などの希望に応じたプランを選択できる。

一定の頭金を用意し、ローンを組んで建築費を支払うのが一般的だ。土地条件や予算が許せば第一に考えるべき活用方法であろう。

なお、アパートとマンションの違いには明確な規定がなく、一般的には木造か鉄筋コンクリート(RC)か、一棟あたりの戸数が多いか少ないかなどによって呼ばれ方が異なっている。

メリット

  • 継続的な家賃収入が得られる
  • 土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
  • 建物部分の固定資産税は3年間1/2になる。
  • 土地、建物ともに相続税評価額が下がる

デメリット

  • 建築費としてまとまったお金が必要。
  • 建築基準法により、建てられない土地もある。
  • 空室になると収入が大きく下がる。
  • 管理費や修繕費などが継続的にかかる。
  • 他の利用への転用がしづらい。
  • 借地借家法により、一方的に居住者を立ち退きさせることはできない。
  • 土地価格の下落や物件の老朽化により、売却損の可能性がある。

アパート経営についての記事:土地を活用してアパート経営を成功させたい人が最初に読む記事

(2)入居者がすぐ見つかる戸建賃貸経営

戸建賃貸

戸建賃貸経営は、近年注目されている活用方法である。その魅力はなんといっても入居者がすぐに見つかることだ。

賃貸用の⼾建物件はアパート・マンションと比較するとその数は非常に少ない。だが、家庭をもつ人を中心に、一軒家に住みたいという人は非常にたくさんいる。【需要>供給】となっているため空室になりにくく、 人気があるために家賃を⾼めに設定できる。また、家庭を持つ人は車を利⽤する人が多いので、 駐車場を用意すれば駅からの距離にも影響を受けにくい。

メリット

  • 戸建に住みたい人が多くいるため、空室になりにくく、家賃も高めに設定できる
  • あまりお金をかけずに始められ、狭い土地でもできる
  • 節税効果が高い。土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になる。
  • 建物部分も新築の場合は税制優遇措置を受けられる。
  • 駅から離れていても入居者確保が見込める
  • 入居期間が長い入居者が多く、安定収入が見込める

デメリット

  • 空室になりにくいものの、アパートに比べ少ない部屋数になるため、空室になったときの家賃収入の減少が大きい。

戸建賃貸経営についての記事:戸建賃貸経営は狭くて駅から遠い土地でも利益が見込める土地活用プラン

(3)ローリスクローリターンの駐車場経営

駐車場

駐車場経営はローリスクローリターンの土地活用方法だ。駐車場経営は少ない初期投資で始められ、かつ契約期間も2〜3年と短めだ。そのため、ここにあげた活用方法の中で最も手軽に始めることができる。コインパーキングであれば、初期費用ゼロで固定賃料収入を得られるプランが一般的であり、リスクが非常に少ない。

相続税対策になることや、他の活用法に変更しやすいことから、本格的な土地活用をする決断を先送りにし、とりあえず駐車場にしておくという人もいる。

ただし、収⼊は高くはなく、相続税以外の税制優遇もほとんどない。相続した土地に建っている古屋を取り壊して駐車場にすると、固定資産税が増えてむしろマイナスになることもあるので要注意だ。

メリット

  • 少ない初期投資で始められる。
  • 事前通告さえすれば利用者を立ち退かせることができ、転用しやすい。
  • 相続税対策になる。
  • 設置する設備が少ないので、更地に戻すのが簡単。
  • 駅から遠くても収益が見込める

デメリット

  • 収入が小さい。
  • 固定資産税・都市計画税の評価額は更地と変わらず、税制優遇がない。
  • 初期投資額が少ない分、経費にできる支出が少ないため、所得税負担が大きくなる。

駐車場経営についての記事:駐車場経営で土地を有効活用するメリットとデメリット

(4)駅から遠くてもできるトランクルーム経営

トランクルーム

トランクルームや貸倉庫経営は、少ない初期費用で始められ、駅から遠い土地でも安定収入を見込める。コインパーキング同様、固定賃料を得られるプランがある。契約期間は10年程度で、駐車場に次いで他の活用方法への転⽤がしやすい。

まだまだ認知度は低く、「本当に成功するの?」と思う⽅も多いが、だからこそ狙い⽬なのだ。⽇常的には使わないけど捨てられない思い出の品や、特定の季節や数年に⼀度しか使⽤しないもの、場所をとるコレクションなどの保管庫として、利⽤率が上がり続けている。

メリット

  • 少ない初期投資で始められる。
  • 駅から離れていても収益が見込める。
  • 転用しやすい。
  • 稼働率が毎年上昇している。
  • 一度契約すると解約が発生しにくい。

デメリット

  • 固定資産税・都市計画税・相続税は更地と同じ評価なので、税制優遇がない。
  • 景観の観点から、近隣住民の反対に遭うおそれがある。

トランクルーム経営についての記事:利用者増加中!トランクルーム経営の6つのメリット

(5)いっそうニーズが高まる高齢者向け住宅経営

高齢者施設

高齢者向け住宅経営とは、安否確認や生活相談、バリアフリーなどの高齢者が住みやすい環境を整えたサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)や、有料老人ホームなどの介護施設の経営だ。⾼齢化社会を迎えニーズが⾮常に⾼まっているため空室リスクは極めて低く、安定収⼊が⾒込める。また駅から遠くてもあまり問題がなく、⼀定の条件を満たせば国の補助⾦も得られる。地域社会への貢献度も⾼い。

だが、行政によっては新たな開発に制限をかけていることがあるし、介護福祉事業の側面から通常の賃貸経営とは異なる苦労が発生しうる。

メリット

  • 今後いっそうシニア層の需要が高まるため、空室リスクが極めて少ない。
  • 一定基準を満たして登録を行うと、補助金や税制優遇が受けられる。
  • 立地の影響を受けにくい。
  • 地域社会に貢献できる。

デメリット

  • ある程度広い土地が必要。
  • 入居者が病気になったり痴呆症になったりして対応に手間がかかるおそれがある。
  • 国の制度改正などにより補助金が増減するおそれがある。
  • 管理費や修繕費などが継続的にかかる。

高齢者向け住宅についての記事:介護施設はアパート・マンションより入居者獲得に有利な土地活用方法

(6)テナント次第で可能性が広がる店舗・商業施設経営

ロードサイド店舗

店舗・商業施設経営に向いているのは、駅近くの好⽴地または郊外のロードサイドの広い⼟地のいずれかだ。コンビニエンスストアなどであれば住宅街でもよく、業態次第で多くの可能性がある活⽤方法だ

初期費⽤や管理費⽤はテナントが負担することが多く、収⼊も⽐較的⼤きな⾦額が期待できる。⼀⽅でテナントが撤退すれば収⼊がゼロになるおそれもある、ミドルリスク・ミドルリターンの活用方法だ。

メリット

  • 立地により様々な業態のテナントが対応できる。
  • 初期費用や管理費用はテナントが負担してくれることが多い。
  • 高い収益が見込める。

デメリット

  • テナントが撤退した際の収入の減少が大きい。
  • そのテナントにあわせた建物を建設しているので、他のテナントが入る際に全面改修が必要になるおそれがある。
  • 他の利用への転用がしづらい。

(7)田舎の土地でも収益が見込める太陽光発電

太陽光発電

太陽光発電は田舎の土地でも収益が見込める。むしろ日照をさえぎる高い建物がないぶん、田舎のほうが向いているかもしれない。一時期、国が再生可能エネルギーを普及させるために補助金を導入し、爆発的に増えたが、現在は補助金が終了し過熱気味であった人気は落ち着いた。それでも発電した電気は20年間保証される固定価格で買い取ってもらえ、10年で初期投資が回収でき、それ以降の売上はすべて純利益になるといった多くの魅力がある。

メリット

  • 駅から遠い土地や田舎の土地など、地価の低い土地を有効活用できる
  • 開始時の売電価格が20年間固定されるので、精度高い長期的収支計画を立てることができる
  • ランニングコストがかからない
  • メンテナンスの手間がほとんどない

デメリット

  • 売電価格は減少傾向にある
  • 電力会社が買取制限を行う可能性がある
  • 近くに日照をさえぎる建物等が建ってしまうと発電量が減り、収入が減る
  • 光の反射による近隣住民からの苦情が起こりうる

太陽光発電についての記事:太陽光発電は田舎の広い土地から安定収入を得られる土地活用プラン

(8)現金に変えて他の投資に回せる土地売却

売却も⽴派な⼟地活⽤⽅法のひとつだ。この記事を読んでいるということは、まずは売却ではない活⽤⽅法を検討中だと思う。ではどのような場合に売却を検討したらよいかというと、その⼟地をそのまま活⽤しても⼗分な収益を得られそうもない場合や、すぐに活⽤方法を決めることができない場合、相続税の負担に耐え切れない場合などだ。

売却によってすぐに収⼊を得られ、かつ税負担から解放される。まず現⾦にし、それを新たな投資の資⾦として利⽤するという⽅法もあるわけだ。「⼟地活⽤」とはいっても、その⼟地をそのまま活⽤するだけではないということである。

土地・物件売却一括査定サイト:イエイ不動産売却査定

最後に

いかがだろうか。土地活用は気軽に行えるようなものではないが、十分な情報収集をして慎重に判断すれば、安定した副収入を得られたり、税金を大幅に減らせたりと、大きなメリットがある。

活用方法の検討にはぜひ当社の土地活用無料診断をご利用いただきたい。向いている活用プランがわかり、土地活用の検討が一歩前に進むはずだ。数年後に検討している場合でも、情報の収集は早いほうがよい。ぜひ使ってみてほしい。


あなたの街の最適な土地活用プラン
クイック診断してみよう!!(無料)

  • 1
  • 2
  • 3

    重視することはあとから変更できますので、現在のお気持ちで選択肢してください。

  • 4

    SMSにて土地活用プランの控えを送信しています。入力後1秒でお手元に届きますので正しくご入力ください。加盟業者からお電話が来ることはありませんのでご安心ください。

  • 5

    ご入力は任意ですが、業界裏事情満載の小冊子を無料でお送りしておりますので、ご入力いただく事をオススメします。

親切・丁寧にご対応いたします
無料で一括査定!!

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

親切・丁寧にご対応いたします只今スタッフ待機中

依頼がご不安な方、ご不明点のある方へ

「アパート建てるのにいくらかかるか知りたい」「業者に聞いても言ってることが違って何が正しいのかわからない」など、なんでも結構です。全て無料でご利用いただけますので、お気軽にご相談ください。ご相談方法は、下記よりメール、または電話にて受け付けております。

お電話から相談する

お気軽にお電話ください

03-3568-1933

03-3568-1933

【営業時間】24時間対応中!

メールで相談する

24時間オンライン受付中

メールで相談する

「土地活用の窓口」は、土地活用に関する相談を承る無料のサービス機関です。
中立的な立場でご回答させていただいております。


その他の人気の記事

コメントを残す

*