アパート経営

固定資産税が増税される前に!農地の土地活用方法とその手順

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農地としての活用と、農地以外の用途での活用

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農地の活用方法は、大別すると「農地としての活用」と「農地以外の用途での活用」がある。

農地として活用し、農地を貸したり売却したりする場合は、その相手は農家に限定される。農地は誰でも扱えるわけでなく、農家しか扱えない。「農地を持っているから農家」ではなく「農家だから農地を持てる」なのだ。農地のまま賃貸や売却を検討する場合は、このことをあらかじめ理解しておこう。

農地以外の用途で使用する場合は、農家ではない相手にも賃貸・売却が可能なのだが、農業委員会へ転用許可をとらなければならない。自身で別の事業を行う場合も同様に転用許可が必要だ。農地は日本の食料自給率に直結するものなので、勝手に用途を変更することができないのだ。そして、申請をしても転用許可が下りないこともある。

農地はその区分によって転用許可の方針が定められている。以下の表のように、転用許可が下りる可能性があるのは、第2種農地と第3種農地だ。区分を確認するには農業委員会に問い合わせるのが確実だ。

農地の区分 詳細 転用許可の方針
農用地区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備計画において
農用地区域とされた区域内の農地
原則不許可
甲種農地 第1種農地の条件を満たし、かつ市街化調整区域内の
土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等、
特に良好な営農条件を備えている農地
原則不許可 
第1種農地 10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の
対象となった農地等、良好な営農条件を備えている
農地
原則不許可
第2種農地 駅から500m以内にある等、市街地化が見込まれる農地
または生産性の低い小集団の農地
農地以外の土地や
第3種農地に代えることが
できない場合に許可 
第3種農地 駅から300m以内にある等、市街地の区域
または
市街地化の傾向が著しい区域にある農地
原則許可

農地の転用申請をする手順

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説明した通り、農地転用の申請は農業委員会に行う。この申請を行うまでの順序をまとめる。

まずは転用不可の土地ではないことを農業委員会に確認する必要がある。つまり第2種農地・第3種農地のいずれかにあたるかどうかの確認だ。ここで転用不可だということになれば、農地としての活用に絞られる。

転用可能性がある土地であったら、次は転用後の用途を明確に決める必要がある。申請時には、駐車場や介護施設、太陽光発電といったように具体的な転用後の用途を決め、かつその事業に採算性があることを示さなくてはならない。「何か別の方法に使います」というような曖昧な申請はできないし、「駐車場をやります」ととりあえず申請しておいて、許可が下りたあとに他の使い方をすることも不可だ。

農地転用後の主な活用方法

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農地転用後の用途は立地によってある程度限られる。アパート・マンション、駐車場、太陽光発電、介護施設、資材置き場などが選択肢だ。

駅や住宅街、工場などに近い農地であれば、アパートやマンションを建てて入居者を得ることが可能だろう。月極駐車場やコインパーキングも考えられる。

アパート経営についての記事:土地を活用してアパート経営を成功させたい人のための基礎知識
駐車場経営についての記事:駐車場経営で土地を有効活用するメリットとデメリット

介護施設も、田舎の広い土地での活用がさかんに行われていたが、以前と比較すると参入障壁が高くなっている。具体的には、比較的主要都市に近く、かつ広さが200坪〜500坪といった広い土地に限られるのだ。主要都市から離れてしまうと、その施設で働くスタッフの採用に苦労するため、介護施設の業者が立地をかなり絞って展開している。条件は厳しく、かつ大規模な建物を建てるために数億円の建設費用がかかるのだが、高齢化社会において安定した収入を得ることができる活用方法なので、立地条件が合っていればぜひ検討してほしい。

介護施設についての記事:介護施設はアパート・マンションより入居者獲得に有利な土地活用方法

都市部から離れていて広い土地なら、太陽光発電がお勧めだ。150坪〜200坪以上の広さがあって、影になるような木などに囲まれておらず、近くに電柱がある土地が向いている。太陽光発電のメリットは、一度設置してしまえば長期間に渡っての安定収入が保証されることだ。日照さえあれば安定的に発電・売電できるので、収入がぶれることはまずない。

太陽光発電についての記事:太陽光発電は田舎の広い土地から安定収入を得られる土地活用プラン

借りてくれる業者があれば、資材置き場という使い方もある。この場合は土地をそのまま貸すだけなので、費用がかからないぶん収入も小さい。年間で坪300円〜700円程度が目安だ。

遊休農地の固定資産税は増税されていく

税金

冒頭に触れた、遊休農地の増税について詳しく説明しよう。2017年度から次第に固定資産税が増税されていくと書いたが、2017年度に増税の対象となる都道府県は5県(岩手、愛知、滋賀、福岡、長崎)だ。

政府は2017年度から耕作放棄地の固定資産税を1.8倍に増税しようと検討していた。増税の目的は、耕作放棄地を耕作意欲のある農家や農地中間管理機構(農地バンク)に集約し、耕作を促進することだ。現在は富山県の面積に匹敵するほどの耕作放棄地がある。各農家が小規模に農地を所有していてもその利用が促進されることはないので、集めてしまって大規模に運営しようという狙いである。農地集積バンクに農地を貸すと、その固定資産税は数年間1/2に減税されるので、増税対策として貸す人を増やそうと考えている。

増税には事前に農業委員会からの勧告が必要なのだが、所有者の特定に時間がかかったことなどが原因で計画通りには進まず、2017年度は5県のみになった。今後勧告が進んでいけば、増税の波は次第に全国に広がっていくだろう。

地目が農地であれば税金が低いから放置していても大丈夫だと油断していると、後に痛い目を見るかもしれないので、増税の情報には敏感になっておいたほうがよい。

まとめ

見てきたように、耕作放棄地はいずれ増税されるので、何もしないまま所有し続けると不利になる。いざ増税されるという時になって慌てて情報収集を始めても、なかなかよい方法が見つからず焦ってしまうこともあるだろう。農業委員会に問い合わせが集中した場合はその対応も遅くなるかもしれない。

農地集積バンクに貸す場合は【農地中間管理機構 新潟】のように、「農地中間管理機構+農地のある都道府県名」でインターネットで検索するとよい。都道府県を管轄する農地中間管理機構のHPから問い合わせを行おう。

農地以外としての活用を検討されている場合は、是非当サービスにお問合せいただきたい。土地活用プラン診断はお持ちの土地の活用方法を無料で診断でき、土地活用の相談員からはより詳しい活用方法の説明や、当社に加盟している業者からの無料見積り提示を手配することもできる。早めの情報収集を行い、納得のいく活用を行ってほしい。


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